除了住房需求，澳洲的移民增长也带来了更高的兴趣和对所有类型商业地产的需求，包括零售、物流和办公室。
房地产巨头 CBRE 的太平洋研究主管 Sameer Chopra 追踪并算了一年多对房地产的影响。
根据目前的移民数据，他预估未来3年澳洲需要额外446万平方米的物流空间来满足新居民带来的消费需求，这还不包括目前每年增加270万平方米。
物流物业一直是最受欢迎的行业之一，包括在线零售，供应链问题增加了对更多空间的压力，而便利设施的短缺推动租金增长去年达到创纪录的 20% % .
（图片来源：AFR）
这个区域的空置率已经很紧了，而且是新的设施难以推出，对空间的需求增加将推动今年租金上涨“高个位数”，并将“继续上涨”。
在 2021 年加入世邦魏理仕之前，作为澳大利亚研究主管，乔普拉表示，人口增长是“商业和住宅物业空置率和租金增长的重要驱动力”，并支撑了房地产业绩。
“与基本面没有可比性。基本面可以抵消利率，”他说。
秘书委员会首席执行官 Mike Zorbas 在上周的预算中持类似观点。
（图片来源：AFR）
“这个预算的真实故事是到 2027 年的五年间，海外净移民总数将接近 150 万，”他说。他对技术移民的增加表示欢迎，因为他们在许多经济部门都是“必不可少的”，但也强调有必要“加倍履行国家和州的承诺”以增加住房供应。
本文不是评论移民政策的来来去去。对于一些人来说，这是一个庞氏骗局，住房短缺推高了通货膨胀。对于其他人来说，有必要迎头赶上，通过对住房和基础设施的相应投资来解决劳动力短缺问题。
乔普拉没有参与辩论。他只是在研究移民数量对房地产租金和价值的影响。
即使像 Chopra 这样的计算是基于三年的净海外移民（975,000 人）而不是五年（150 万），它也会对该行业产生重大影响。
这是对行业的提振，以抵御包括财务成本上升、盈利压缩、价值下降和经济放缓在内的所有负面因素。
投资者将关注人口增长，对于全球投资者而言，澳大利亚在 2021-2030 年 14% 的增长率使澳大利亚成为可比投资目的地中的佼佼者。
财产委员会的 Zorbas 表示，新的涌入将“成为我们作为全球投资目的地的吸引力的基础”。
然而，在这一点上，全球投资者正在权衡澳大利亚的潜在需求强度与其他地方的折扣价格和更高现金回报的诱惑或风险。
对于澳大利亚的购物中心和商业街，Chopra 估计新增的 975,000 名居民将额外产生 133 亿澳元的年度零售支出，使总支出增加 3%，创造“良好动力”。
这种新的支出是在自愿或非自愿项目上，从乔普拉的角度来看，这在购物中心出现了意想不到的繁荣。
新的零售工人还将解决当前某些零售点的劳动力短缺问题，这些零售点的交易时间被压缩且无法实现营业额。
在他最新的投资建议中，乔普拉将城市附近的购物中心列为他“第二”最赚钱的提议。
这批新移民还将包括 147,000 名白领移民，他们将占用约 1.8 亿平方米的办公空间，比平均 30 座办公楼还要多。在一个处理灵活工作、过时和投资者情绪下降的行业中，这会产生很大的压力。
汇丰澳洲首席经济学家Paul Bloxham在本周的《澳洲经济评论》中写道，如果租金如他所预测的那样上涨，家庭人数再次上升，移民潮可能会导致写字楼入住率上升建筑物。
人口增长也可能推动新兴替代房地产行业的需求增长，例如数据中心、医疗保健、儿童保育和社会基础设施。
当然，最大的影响——有些人会是受益者，有些人会陷入危机——就在住房区。
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根据每个家庭近2.4人计算，乔普拉估计新移民需要408,000套新房，而且还存在较大的社会住房和负担能力差距。
需求不会平均分配。根据以往经验，35%的新居民将在悉尼定居，30%在墨尔本，15%在布里斯班，13%在珀斯，4%在阿德莱德。
房屋专家将讨论这些数字。汇丰银行的 Bloxham 预计租金大幅上涨会带来“行为改变”，而不是通过新增供应来应对大量人口的需求。
他写道：“租金的大幅上涨可能意味着家庭平均人数的增加。一些租户可能会选择搬回集体居住，或者家庭住宿，而新来者也可能会选择住在更大的集体中生活环境。”
总的来说，乔普拉的结论是不可否认的，他认为适应新的澳大利亚人将“非常非常艰难”。
他预测公寓租金和资本价值将“飙升”，而城市住宅物业是他为投资者提供的“头号”赚钱命题。
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