“这是我在该行业 45 年多以来见过的最可怕的情况，”澳大利亚证券交易所上市建筑商 Tamawood 的执行董事长、资深房屋建筑商 Robert Lynch 说。
由于材料、劳动力和降雨造成的延误，澳大利亚建筑商在固定价格合同上面临巨大损失。与此同时，由于新屋销量下降，建筑商面临更激烈的竞争。
上周二公布的最新官方破产数据显示，建筑行业倒闭数量创下九年来新高。自 2021 年以来，价值至少 22 亿美元的 5200 多套房屋背后的建筑商被迫停业。
现在建筑成本和人工成本飙升，导致建筑商倒闭新问题：住房供应严重不足。
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澳大利亚面临巨大的住房短缺
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由于借贷成本和建筑成本的飙升阻碍了建设和销售，澳大利亚 3 月份的新房批准量降至近三年来的最低水平的新房。
澳大利亚统计局表示，与去年同期相比，截至 2023 年 3 月的十二个月内，新住宅批准数量下降 15%，至 180,893 套。这是自 2020 年 10 月以来的最低读数，当时的批准总数为 180,165。
与此相对应的是，澳大利亚净海外移民预计将从2021-22年的18.4万增加到2022-23年的40万和2023-24年的31.5万，最终将回到每年26万。
业内人士警告称，新屋销售量的急剧下降将使住房负担能力下降，而移民将进一步加剧租房危机。
Domain 数据显示，由于国际学生和工人返回以及租赁市场供应减少导致需求激增，3 月份全国空置率降至 1% 的历史新低。
在过去的 12 个月里，所有首府城市的租赁存量都暴跌，墨尔本下降56.9%，悉尼下降48.9%，布里斯班下降49.9%，阿德莱德下降68.6%。在全国范围内，出租库存下降了 52.2%。
Domain 的研究和经济主管 Nicola Powell 博士表示，许多城市的租金要价创历史新高，房东现在处于有利地位，可以通过多种方式提高租金。海外移民的涌入，都在抵达后转为租房，这将进一步加剧租房需求并恶化租户的条件。
如下图所示，约三分之一的租房住户是低收入、储蓄缓冲不足的年轻人。面对住房危机，他们面临的处境更加严峻。
值得注意的是，在如此严重的住房危机下，政府也积极干预。那么澳洲的房市危机还能持续多久呢？
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事情会变得更好，但不是现在
< p>在5月9日公布的工党最新预算案中，财长Chalmers宣布将联邦租金援助的最高税率提高15%，以缓解低收入租房者的压力。每周在 15.73 美元到 31.76 美元之间。目前正在接受联邦租金援助的租户将从 9 月开始每两周额外获得最多 31 美元，这项措施旨在帮助弱势低收入租户。对于大多数低收入者来说，租金援助是一种有针对性且具有成本效益的安全网。
但一味补贴低收入者只是“治标不治本”。从长远来看，住房危机的核心是新房供应不足。
因此，Chalmers还表示，将额外拨款20亿澳元，用于降低经济适用房的建设成本并增加供应。另外 20 亿美元将拨给国家住房金融和投资公司 (NHFIC)，这将使 NHFIC 能够通过向社区提供低成本贷款来支持更多的社会和负担得起的租赁住房供应商。
同时，对于按租方式建造（Build-to-Rent）的房地产开发模式，预扣税将从30%降至15%，折旧率也将降低从每年 2.5% 增加到 4%。这提高了开发商的税后回报。建租房屋还必须提供至少 3 年的租赁期限，这意味着开发商可以获得可预测的收入流，同时还可以为租户提供稳定的长期租约。
预算案行业估计，在未来 10 年内，对建房出租开发项目的税收减免可能会增加 150,000 套新的出租物业。
新的出租物业能否满足未来新移民的需求？按照年均20万的数字计算，十年内移民总数将达到200万。��相比之下，15万套住房仅占移民人口的7.5%。
这意味着，随着移民返回速度快于预期和人口增长反弹，十年间新增房产有助于缓解住房短缺问题，但无法提供足够的增长。房地产市场可能正走向长期短缺。
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从目前的情况可以看出什么趋势？
商品的价格是由供求关系决定的。在住房供应没有大幅增加的情况下，短期内住房危机不太可能得到解决。在供应减少之前，租金和房价今年可能会继续上涨。
其次，作为租房者，你不仅要面对租金上涨的压力，还要面对不断上升的通胀，中产阶级面临着更高的生活成本。如下图所示，15-24岁和65岁以上的澳大利亚人将大部分收入用于房租，他们也是收入最低的人群。
因此，这些经济压力可能会促使这些家庭选择更多的经济适用房，比如如合租、住房降级或选择搬到更偏远的地区。即使部分家庭收入受到影响后，仍选择搬进政府的廉租房。
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我们潜在的投资目标是什么？
5月11日，李嘉诚家族又出手英国，收购英国大型社会住房公司Civitas Social Housing。 2016年在伦敦证券交易所上市的Civitas本身就是REITs（房地产投资信托），主要持有英国的廉租房和家庭护理房。
作为政府廉租房的供应商，史维特斯最显着的特点是其长期收入非常稳定。 Civitas 将廉租住房出租给管理租户的地方政府。其收入来自英国政府的特殊补贴。同时，廉租房租金涨幅通常与国家CPI挂钩。因此，李嘉诚的投资不仅非常稳健，而且还具有抗通胀的属性。
这种投资逻辑在澳洲也行得通。在澳大利亚，私营部门也可以参与经济适用房的开发。私人开发商和房地产公司可以与政府合作或独立开发经济适用房项目。他们可以购买土地并开发适合低收入家庭的住房。
这些私人机构通常根据政府法规和标准建造和管理经济适用房，以确保它们满足经济适用房的要求并提供经济适用房选择。这种合作模式不仅可以增加经济适用房的供应，还可以吸引私人投资者参与住房市场。
因此，解决住房需求问题的产业和项目在未来很长一段时间内都具有良好的投资价值。代表公司包括 Stockland (SGP)、Mirvac Group (ASX: MGR) 和 Lendlease (ASX: LLC)，它们在解决住房负担能力方面具有丰富的能力。
Stockland曾在2017年推出“100天内建造200套房屋”，解决维州的住房负担能力问题。 Cloverton 和 Clyde 的 Edgebrook 实现了这个目标。这些地区的房价均不超过50万澳币，其中70%以上为独立业主。
澳洲金融投资研究观点
目前，不少建筑商面临建筑成本飙升的压力，无奈选择破产。与此同时，购房者的还款压力也受到借贷成本的影响，导致新房审批数量下降，而海外移民的增加进一步加剧了住房危机。
在最新的政府预算中，政府采取措施缓解低收入住房的压力，例如提高联邦租金援助率和增加经济适用房的建设。但这仍难以解决大量移民的住房问题，长期供不应求将成为澳洲楼市的常态。
这种情况让年轻人、老年人等收入相对较低的群体面临更加严峻的处境，可能被迫选择合租、降级住房或者搬到更偏远的地方。
不过，作为投资者，与政府合作开发保障性住房或许是一个不错的选择。这类资产通常有稳定的现金流，其收益直接由政府专项补贴支付。其收入还与 CPI 挂钩，CPI 起到对冲通胀的作用。或者选择投资于经验丰富的开发人员，他们也将获得一部分预算并在未来几年保持稳定的收入。
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