今天我们就来说说为什么澳洲又加息了，房价还在上涨。其实这个话题本身和金融交易并没有太大的直接关系，只是上周末有朋友问了我一个问题，让我想起了这一定是每个人都会问的问题。
朋友原话如下：Mike，我想问你一件事。有看好长线的股票吗？那些超过10年的。
相信很多朋友也会想问，如果要选一只股票投资10年，澳洲可以选哪些股票呢？我的回答就一句话，但我得先介绍一下我的思考逻辑：过去10年，甚至未来10年，澳大利亚经济发展的主要利好因素有哪些？
如果去掉所有繁琐的分析，答案并不难回答，无非是：依靠地下矿产，依靠强有力的移民政策。前者更大程度上还取决于其他因素——购买者的经济状况。后者完全由澳大利亚决定人数。所以最后的答案也很简单。如果我要选择10年以上的投资，如果我选择一只股票，我会选择Commonwealth Bank CBA。如果我选择两只股票，我会选择CBA和必和必拓。
当然，如果你资金多，投资经验丰富，可以考虑锂电池、铀矿、天然气等。但如果只有一个答案，而且面临大量普通人，那么英联邦银行的CBA绝对是正确答案。保守点加一个。
选择CBA的依据其实是看重其55%以上的房贷业务份额。澳洲确实人烟稀少，但是只要你在澳洲生活过，就会知道从长远来看，澳洲的房价是必然上涨的。因为90%的移民会选择居住在最大的5个城市，而70%的移民会集中在悉尼和墨尔本。
澳大利亚预计将在五年内接收 149.5 万新移民，根据上周最新的联邦预算。其中包括 2022-23 年创纪录的 400,000 人和 2023-24 年的 315,000 人。到明年年底，预计将有超过 70 万人移居澳大利亚。内政部长克莱尔奥尼尔上个月宣布，澳大利亚人口仍有望在五年内从 2650 万增长到 2817 万。
都说到这里了，虽然我不是搞房地产的，是搞金融的，但是我知道移民政策最大的优势之一就是可以凭空创造GDP。你为什么这么说？因为每个国家的正常出生人口都比较缓慢，而且即使是刚出生，除了增加奶粉和尿布的支出外，宝宝也不可能在短时间内增加消费和上班。
但是新加入的移民就不一样了。除了少数难民和老人家属移民外，大部分新移民都是青壮年群体，而且都处于工作年龄。他们不仅可以工作，还可以赚钱。工资还能促进消费，更何况是买房买车等刚性需求。
澳大利亚政府将在2023-2024年永久移民计划中，将约70%的配额分配给技术移民。请注意，这次大部分是给技术移民的，不是商业移民或家庭移民。这是什么意思？说明澳洲政府是知道澳洲就业市场缺人的。所以你要的不是商业移民，你只带钱不工作。是那些遇到移民专业，或者有海外专业技术背景，到了澳洲就能找到工作的年轻人。
只要你想上班，就有机会贷款买房。一旦你贷款买房，澳洲大概率会绑定你30年。你说，除了澳大利亚和加拿大，还有哪个发达国家有这么多的配额，门槛又不高？
回到问题。澳洲加息影响大吗？很大，但是影响到已经在澳洲工作的人，或者已经贷款买房的人。但是对于新移民来说，尤其是有钱而来，暂时找不到工作的，几乎没有。如果打个比方，加息10次会对房地产市场的需求产生-10个点的影响，那么过去6年登陆澳洲的10万多人带来的强劲需求消费月将对房地产市场产生负面影响。 +30 点对需求方的影响。
我在过去的六个月里反复向大家强调了一点：另外除了拥有地下矿山的巨大优势，澳大利亚还有一个避免经济衰退的祖传秘诀，那就是每年可以自由调整移民人数。虽然短期内大量增加移民无疑会带来很多不利影响，比如治安，比如堵车，比如看病、上学、买房、租房等等，当一般环境充满不确定性，劳动力和消费的大幅增加无疑能带来更多的好处和优势。
无论你是在澳洲工作，还是自己开小店做餐饮。�或者开始您自己的建筑、贸易或进出口业务。你将面临两个选择：更多的移民，没有衰退或更少的衰退，更多的购物者，更多的人吃喝玩乐，但房价在上涨，而且价格居高不下。另一种选择：减少移民，或者不入境。经济完全依赖美国。一旦美国失败，澳大利亚大概率会衰落。那就没人会去商店吃饭，没人会买衣服或电器。利息会下降，但房价会下降，租金也会下降。也许你的店会亏本，或者公司会裁员。
你会选择哪一个？不要说你没有抵押贷款，你已经财务自由了。我们大多数人都是已经在澳大利亚生活过的普通人。我们一定希望澳洲经济好。如果澳洲经济好，我们也会效仿。但是澳洲的经济表现不错，房价必然会相应上涨。
回想2020年，疫情刚刚开始的时候，澳洲主流媒体和银行预测房价将下跌30%-40%。结果呢？半年后开始反弹。
2022年加息后，去年底各大主流媒体也预测2023年房价将下跌10-15%，悉尼和墨尔本4月份开始反弹。为什么？被忽视的最大因素是澳大利亚为了挽救经济突然增加移民配额这一巨大利好因素。
2023年充满了不确定性，但唯一可以确定的是，澳洲的移民不会减少，反而会增加。未来两年，70万新移民除了银行业，还有哪些行业可以受惠？
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