大家好，我是博曼澳彩首席投资官韦瑞豪。相信很多朋友都已经深有体会——最近的房市又火了。是的，根据最新报道，澳大利亚房价在 3 月份意外上涨。随着澳洲储备银行（RBA）4月暂停加息，更多观点认为澳洲房地产市场或已见底。
那么未来澳洲的房价会怎样呢？转折点已经来了吗？今天的“首席讲堂”，我就为大家分析一下。
澳洲权威房地产数据提供商Corelogic近日发布了最新的澳洲房价报告，显示3月份澳洲整体房价上涨0.6%！
虽然0.6%这个数字看起来不是特别大，但我们一定要要知道在过去的10个月里，澳洲的房价一直在下降，随着连续加息，澳洲经济和消费者信心都在下滑。因此，3月份房价的反弹让所有人都感到意外。因此，有媒体认为澳洲房价已经进入拐点，甚至有媒体称澳洲房价下跌已经结束。
我的看法是：在可预见的未来三到六个月内，澳洲房价的不确定性还是比较大的，恐怕不是但可以肯定的是，澳大利亚房价已进入新的上升周期。
为什么这么说？一方面，最直接的是加息周期只是暂停，并没有完全结束。目前，澳洲联储很可能在未来两到三个月内再次加息。因此，在央行正式宣布本轮加息彻底结束之前，利率和货币政策的负面影响并不会完全结束。
另一方面，更重要的是，澳大利亚的宏观经济前景并不乐观。澳洲经济仍存在较大不确定性：GDP进一步放缓，家庭财务状况进一步恶化，今年到期的固定利率低至2%左右的贷款仍有较多，转为更高利率超过5%。采用浮动利率，还款额会大幅增加。
这些不利因素释放后，显然会拖累澳洲消费者和房地产市场的消费能力。因此，从目前的情况来看，断言“澳洲房市已经结束低迷期”为时过早。
但另一方面，如果从更基本的供求关系来考虑未来房价，那么我对中长期还是比较乐观的房地产的表现。究其原因，澳洲房地产市场已经出现了比较严重的供需问题，尤其是供给端。
具体来说，供给侧存在三个层次的问题，最顶层是开发商“停止开发”。
由于利率上升，澳洲整个房地产市场都承受着更大的金融压力压力 许多房地产开发商推迟了土地收购和开发。一般来说，从征地到完成规划报批可能需要一年或更长时间，从开工到项目竣工可能需要一年多的时间，所以这是两到三年的时间.建设过程。如果开发商不搞开发，未来两三年的房地产供应量必然会受到限制。
二级问题及审批数新房建设相关。一般来说，从拿到建筑许可证到房子竣工需要一到两年的时间。从澳洲统计局给出的已知数据来看，新房批准数量一路下滑，跌至10个月以来的最低水平。因此，可以看出，未来一两年内，新开工建设的房屋数量会很低。
第三层，接近完成的是在建房屋也是一个问题。我们在之前的很多节目中都提到，澳大利亚的很多建筑商都面临着严重的财务困难。近日，维州比较大的房屋建筑商Porter Davis进入破产清算程序，直接受到影响超过 1,000 套房屋和更多的建筑商正在苦苦挣扎，这意味着这些房屋的完工时间将进一步推迟，这将减少未来 6 至 12 个月内应完工的新房数量。
从这三个层面来看，在供给端，无论是未来两三年房地产开发商潜在的新增住房供应，还是从三级获批的未来1-2年内可上市的新房、6-12个月内可竣工的在建楼盘来看，供给端形势不容乐观。
在需求方面，澳大利亚正在经历报复性人口增长。疫情发生的前两年，由于边境封锁，澳洲移民流入一度直线下降。 2022年边境逐步开放后，大量新移民、留学生、工作签证持有者进入澳洲，人口呈现出较为明显的回暖。 .
澳洲统计局官方数据显示，这今年2月，抵澳国际学生人数与去年2月相比猛增190%，甚至还没有完全达到2019年疫情前的水平。这意味着在未来一两年内，这数量还会进一步增加。
那么我们现在看到了什么？在需求端，需要住房（无论是租房还是买房）的人数在增加，而在供给端，无论是开发商拿地、审批建筑许可，还是在建项目数量，都在增加。供给不足的问题。
悉尼，潜在租房者排队看房，图片/REA，Liam Kidston
所以我们今天的结论也很明确：澳洲的货币政策短期内不是很明朗，经济仍然承受着比较大的压力。因此，现在说房地产市场马上回升还为时过早，可能三到六个月会有波动。
但是如果你看房地产市场的基本面，它的供需不匹配，这就是为什么住房价格上涨的原因最近在澳大利亚租房。更大幅度的增长。因此，中期来看，澳洲房地产市场将重回上升通道，应该说是不会引起太多意外的事件。
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