澳洲难维持，高利率下房东支出超过租金增长（图）

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Julian Peterson在疫情期间利率处于历史低位时购买了一套投资房，当时偿还120万澳元的贷款相对容易。

但在连续10次加息后，还款额翻了一番，达到6200澳元一个月，而他每月的租金收入为 3,400 澳元。而他一直在努力申请再融资，希望能拿到更低的贷款利率。

彼得森说：“我们目前的利率比一般贷款利率高1%左右，因为我们是从非银行贷款机构借款，投资住房利率较高，所以我们非常渴望再融资以降低还款额。”

/uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"不幸的是，房子现在的估价低于购买价，所以主要的很多贷款人都拒绝了我们的申请。”

Peterson以150万澳元的价格在悉尼内西区Stanmore的Corunna Road买了一处投资房产，但是银行的最新估值仅为135万美元。

他说：“这所房子已获得开发许可，可以增加一居室，一旦完工，这将为房产增值，但估价师没有考虑到这一点。 /uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"

/uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"因为有缓冲，我们就能回本，我们相信一旦市场回暖，楼盘就会升值。但短期内term 会非常痛苦，因为目前每年有 30,000 美元的租金收入缺口。”

专家表示，导致租金上涨创纪录的租金短缺部分是由于进入市场的投资者减少，而那些已经进入市场的人，如彼得森，将发现很难保留他们的投资资产。

CoreLogic 的分析发现，在租金快速上涨的同时，贷款还款额也在攀升。

以悉尼为例，过去一年租金收入每月增长约340澳元，但每月还款50万澳元的贷款却攀升了约1113 美元，基于 30 年本金和 5.78% 的利率。

在全国范围内，租金每月上涨 227 美元，但抵押贷款成本每月上涨 904 美元。

CoreLogic 研究主管 Tim Lawless 表示：“利率上升的环境让投资者望而却步，加剧了当前租赁市场的压力。”

他说：“私人投资者进入房地产市场也有很多劣势。”

“例如，2017年的贬值、盈利回落、贷款利率上升、监管变化导致对资产的控制减少，以及与三级政府政策环境相关的不确定性增加。 /uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"

举个例子，昆士兰州提议对投资者拥有的房产进行土地税改革，以及限制租金上涨的政策，但最终被废除。

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获得信贷和还款是另一个挑战，尤其是对于高杠杆投资者而言。

利息投资者当前贷款审查率接近 9%。

Destiny Financial Solutions 高级投资者和贷款经纪人 Margaret Lomas 说：“在经济低迷期间，我们通常会看到投资者抓住机会以低价购买健康资产。 ”

然而，利率上升和更困难的借贷环境相结合，使这一策略对许多投资者来说不可行。

他说：“随着借贷成本上升，持有房产肯定更难，而且随着借贷标准收紧，增加投资组合也更难。一旦你购买两三处房产，就非常困难从银行取钱。”

此外，由于房屋建筑成本激增和工人短缺，维护成本上升。

< p style=/uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"text-align : justify;/uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg">许多房东低估了这些成本，没有准备好处理现金流，这可能导致一些房东被迫出售他们的房产。

LongView 执行官 Evan Thornley 是 LongView PEXA 报告的董事长兼合著者，他说：“出租物业面临着大量潜在的维护问题，处理这些问题可能是一笔巨大的计划外费用。 /uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"

/uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"例如，修复一个轻微的屋顶漏水可能要花费数千澳元，对于普通房产来说，这可能相当于年租金的 10%。 % 至 30%。 ”

与其他形式的投资相比，许多投资物业由于较高的运营成本而出现负现金流。

Thornley 说：/uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"一些投资者这样做是为了获利。使用了负扣税，但有一大群投资者不打算通过低估持有成本来发现自己处于这种境地。 ”

虽然一些投资者的财务状况良好，但其他投资者的回报却很差，这也可能会阻止他们进一步投资。

LongView PEXA 的分析表明，1990 年至 2020 年间，持有 4 至 10 年的投资物业的税后回报中位数为 6.3%。

相比之下，在养老金期限内持有的平衡基金的长期税后回报率为 7.4%。

Thornley 说，除了更高的回报之外，超级基金在许多资产和资产类别上的多元化使其在回报可变性方面的风险比投资一两个房产要小得多。

他说：“如果将钱投入稳定的养老基金，多达 60% 的房东会在财务上做得更好，这通常是因为他们购买的房产表现不佳。< /p>

Suburbtrends 创始人 Kent Lardner 表示，房地产对广大投资者仍然具有吸引力，但近年来价格上涨已让许多投资者望而却步。

Lardner 说：“收益率大幅上升，但即使租金如此之高，大多数投资者的房产也没有产生正现金流。

/uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"尽管负扣税有好处，但较高的利率和自付费用的风险似乎是许多投资者进入市场的重要阻碍。 ”

Lawless 表示投资活动的反弹产生了负面影响对租赁供应的影响有积极影响，但如果没有更多的新建筑供应流入租赁市场，仍然无法解决问题。

他说： “从逻辑上讲，对投资者来说重要的是激励措施应该扩大到新住宅，支持新建筑活动的增加，特别是在中高密度领域。

/uploads/allimg/230420/113S230Z-0.jpg"鉴于自 2018 年以来高密度住宅的批准数量大多低于十年平均水平，该行业的住房市场可能长期供应不足。 ”

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