澳洲如何知道房价何时触底

日期：2023-04-17 栏目：Australia 澳洲新闻

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如何知道房价何时触底
许多专家表示市场正在转向，但其他人警告说，借贷能力下降、高利率和放贷活动疲软将抑制复苏。

投资者 Christopher Doyle 认为，在经历了近一年的价格下跌后，房地产市场将会复苏，并准备增加他在墨尔本西郊的两栋独立屋、两套公寓和一处共享土地储备的投资组合。

“在经历了几个月的价格下跌和利率上升之后，健康房地产市场的所有核心指标都开始显现，”从事房地产投资 20 年的数据策略师多伊尔说。

他认为利率见顶、通胀下降、消费者信心上升、移民增加和住房短缺的可能性抵消了经济放缓的风险。

但其他房地产专家对前景持怀疑态度，并认为随着价格在市场开始转向之前进一步下跌，复苏可能会缓慢而痛苦。

投资银行摩根大通首席经济学家本·贾曼 (Ben Jarman) 对市场前景的看法比人们普遍认为的更为乐观，他预测，在现金利率见顶和一些州政府帮助首次购房者的刺激下，价格将会下跌。年中趋于稳定。

贾曼预计这不会成为市场的“重大转折点”，尤其是在通胀压力没有因降息而得到缓解的情况下。

他说：“借贷能力仍然明显低于 COVID-19 大流行之前，降息并非迫在眉睫，贷款活动仍然低迷。”

AMP Capital 高级经济学家戴安娜·穆西纳 (Diana Mousina) 表示，虽然基金经理预测 15% 至 20% 的跌幅可能“过于悲观”，但未来还有更多挑战和更低的价格。她预计市场将在第三季度左右触底反弹。

在澳大利亚储备银行在连续 10 次加息后暂停货币紧缩之前，3 月份全国平均房价上涨了约 0.6%，点燃了市场反弹的希望。

但猜测房地产的高峰和低谷是有风险的。

利率

监测房地产市场的 CoreLogic 的分析表明，在利率上升期间，房价在大约 80% 的时间内下跌。

CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示：“但也有利率稳定或下降时房价下跌，利率高或上升时房价上涨的例子。”

例如，在银行业皇家委员会收紧信贷供应后，稳定的利率并未阻止 2017 年至 2019 年年中的经济下滑。

或者，房价在 2020 年 COVID-19 大流行开始时下跌，但随着利率降至紧急低点、引入大量财政支持以及负担能力提高而反弹。

“最近，尽管有记录以来最快的加息周期，但房价已经稳定下来，”Lawless 补充道。

“我们更有可能处于或接近加息周期的高峰期，这可能会重新激发人们对购买或出售房屋等决策的信心。

“虽然我认为现在说周期处于低谷还为时过早，但我认为可以公平地说加息周期的暂停，如果不是高峰，对房地产行业活动来说是一个净利好。”

借贷能力

AMP 的 Mousina 表示，家庭借贷能力比一年前下降了约 27%。

监测利率的 RateCity 表示，拥有 100 万美元、30 年期本息可变贷款的自住业主支付的利率约为 5.49%，比 2020 年 2 月的买家高出约 2.28 个百分点。这意味着每月还款额约为 5668 美元，或额外的 1342 美元。

“这限制了新借款人的负担能力，经济增长放缓和失业率上升的预期对房地产价格不利，”穆西纳说。

鉴于所涉及的滞后性和固定利率贷款的高比例，澳大利亚央行加息的全部影响尚未在可变或固定利率抵押贷款中得到充分体现。

澳大利亚储备银行助理行长克里斯托弗肯特表示，高个人储蓄率和高比例的固定利率贷款意味着可能“需要比平时更长的时间”才能看到更高利率对家庭现金流和支出的全面影响。

去年约有 590,000 家贷方放弃了固定利率，今年将有 800,000 家这样做。

澳洲联储还警告说，它将进一步加息以击败通胀。

另一个有用但不太常用的指标是抵押承诺的数量和价值。

最新数据显示，2 月份房屋贷款价值下降了约 0.9%，这是自去年 5 月澳洲联储开始加息以来的最小月度跌幅。

新上市

与上月相比，3 月份全国住宅物业挂牌量增加了 14% 以上，达到约 250,000 套挂牌量。 SQM Research 显示，相比之下，长期平均水平约为 300,000。

新上市（少于 30 天）增加了约 7%。�� 而超过 180 天的旧列表增加了约 5%。

SQM 董事总经理 Louis Christopher 表示：“总挂牌量低于长期平均水平是房地产市场没有像人们担心的那样调整的关键原因之一。”

CoreLogic 的 Lawless 补充说，待售物业的增加将是“对市场的真正考验”。

“在购买活动没有相应提升的情况下，更多的供应可能会平息这种新的更积极的房屋价值趋势，”他说。

市场情绪

“市场情绪需要显着改善才能回到均值，”Lawless 说。

但西太平洋银行表示，在澳洲联储暂停加息后，消费者信心跃升超过 9%。

总部位于悉尼的 Adviseable 的买家代理人凯特希尔表示，随着价格停止下跌且买家感到利率峰值即将到来，市场情绪最近“回升”。

“但挂牌量仍然很低，”希尔说。

首府城市之间的情绪也存在很大差异，布里斯班和阿德莱德继续保持活跃。

新南威尔士州房地产委员会首席执行官 Tim McKibbin 表示：“就业保持弹性，住房需求依然强劲，利率有望稳定。”可能结束。”

买家代理人凯特·巴科斯 (Kate Bakos) 表示，加息暂停和房价上涨提振了买家情绪。

“买家希望在其他人进入之前进入市场，”巴科斯说。

经济衰退持续时间

领域研究主管尼古拉·鲍威尔表示，平均而言，房价在两年零九个月内从低谷到高峰上涨了约 33%。

经济低迷平均持续约九个月，价格下跌约 3%，表明市场复苏迫在眉睫。

鲍威尔表示，过去 30 年的价格周期传达的信息是“关注大局，而不是试图挑选价格高峰卖出和低谷买入”。