“商业地产可能是银行业危机后下一个被雷劈的行业！”
美国硅谷银行引爆的金融体系震荡逐渐平息后，商业地产（CRE）这颗埋伏已久的万亿美元雷，继续出现令人不安的迹象.
近期，包括美国银行、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞士信贷……在内，越来越多的华尔街都在发出类似的警告。
3月，就连华尔街最大的商业地产所有者黑石集团也陷入违约。建筑和零售组合作为抵押品。
4月3日，欧洲央行也发布报告，敦促监管机构加强对商业房地产基金的监管，防止开放式房地产基金出现流动性错配.
欧洲中央银行表示：
“过去10年，商业投资房地产基金的资产净值增长了两倍多，达到超过1万亿欧元（1.1万亿美元，约合人民币7.57万亿元），这加强了基金与房地产市场的相互依存关系，对金融稳定构成威胁。”< / p>
这不是欧洲央行的第一次警告，今年2月，欧洲央行曾指出，房地产市场的脆弱性正在增加，尤其是商业地产领域。（欧洲商业地产市场整体贷款额约为1.5万亿欧元，约合人民币11.26万亿元。）
用著名电影“追加保证金通知”中股票经纪人山姆·罗杰斯的话来说，“大甩卖开始了！”
商业地产，怎么了？
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“美国商业地产是下一个雷”
根据高盛报告，美国有4.5万亿美元未偿还的商业/多户型抵押贷款，其中40%来自银行，约为1.7万亿美元（约合11.7万亿元人民币） .根据联邦存款保险公司 (FIDC) 的数据，地区性银行约占美国银行贷款的 65%，而中小型银行约占商业房地产贷款总额的 80%。这一结论与目前大多数机构的预估基本一致。
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智宝认为，CRE 市场将在 2022 年下半年走弱，随着美联储开始加息以应对经济危机，2023 年初将进一步走弱。通货膨胀。
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对比各大银行的研究，发现各大银行的结论非常相似：
作为美国商业地产最大的债权人，区域性银行的危机正在向CRE市场蔓延，CMBS利差飙升，CMBS拖欠率开始上升，办公楼最脆弱的部分房地产可能是第一个被引爆的。
美国银行首席投资官 Michael Hartnett 强调，CMBS 利差升至 2020 年 5 月以来的最高水平，CMBS 价格跌至 2009 年 10 月以来的最低水平。写字楼入住率仍低于 50%，美国地区银行占所有 CRE 贷款的 68%。
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Hartnett 还提到，随着 CRE 贷款的贷款标准进一步收紧，CRE 被广泛视为下一个迟早会崩溃的行业。
受本轮银行业危机重创的瑞士信贷也认为，危机可能从银行业蔓延至商业地产，以及场面会相当难看。 “我们看到越来越多的办公室房东交出钥匙的报道，因为贷款余额超过了房产的价值。”
摩根大通资产管理首席执行官乔治盖奇警告：“在美联储大幅收紧货币政策后，商业房地产是全球市场面临的主要风险之一，我们在固定收益和英国养老基金采用负债驱动投资策略的大幅重新定价中看到了这一点。” /p>
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大考在即，未来五年17万亿。到期贷款
MSCI实物资产部研究报告显示，2023年美国商业地产将达4000亿美元美元的债务到期，另有近5000亿美元的贷款将在2024年到期，未来五年将有总计2.5万亿美元（约合17.2万亿元人民币）的债务到期。
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高盛的数据类似：2023-2024年，约1.1万亿美元的债务将到期，其中32%由银行持有，25%由CMBS持有。
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商业地产的借款人要解决的不仅仅是还款问题，还有一个更严重的问题：那就是最大的债权人小银行无法为自己担保.还有谁想继续借钱给他们？
从上述风险敞口的比例来看，一旦商业地产领域的债务违约爆发，这些小银行将首当其冲倒霉。这些地区银行业的动荡加剧了商业地产债务的压力。
一方面，在区域性银行倒闭危机之后，贷方可能会缩减贷款。与此同时，在利率上升的环境下，更高的借贷成本和不断下跌的房产价值使得商业地产持有人更难为现有抵押贷款再融资。
这就构成了一个恶性循环，即随着美国银行业危机蔓延，规模较小的银行可能进一步撤回商业地产贷款，私人债务基金有可能介入填补空白，但他们所需的融资将更加昂贵，而且不太可能达到所需的规模，从而造成信贷紧缩。
结合后疫情时代新的商业和远程办公模式，这反过来会增加商业地产的违约风险，甚至威胁到企业的偿付能力整个小银行业，对小银行可能是毁灭性的。
MSCI研究报告显示，鉴于利率上升和前景不明朗，美国商业地产交易量同比下降51%至26.9美元2月份，即规模减半。
这一切都发生在 3 月份美国银行的流动性危机导致暂停新贷款活动之前。
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“大甩卖开始”
Goldman Sachs 汇总最近的房地产违约报告表明，即使像 Blackstone 这样的巨头也在努力进行再融资，CRE 市场面临的困难就证明了这一点。
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利率上升和对违约的担忧给 CMBS 交易带来了压力。据媒体计算，今年第一季度，在没有政府支持的情况下，这些证券的销售额同比下降了约 80%。
最近一周小银行贷款降幅最大的是房地产贷款，减少了187亿美元，而前一周减少了192亿美元，数据显示。
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从3月下半月开始，房地产贷款总额暴跌378亿美元，太吓人了！
这个数字很吓人，因为这是自 2007 年 3 月新世纪金融倒闭以来最大的两周跌幅。
熟悉2008年全球金融危机的人应该不会忘记，新世纪金融是当时美国第二大次级抵押贷款银行。
新世纪金融的倒闭既是美国次贷危机的导火索，也是美国金融危机乃至全球金融危机的序幕: 一年之内，华尔街巨头贝尔斯登陷入危机，雷曼兄弟破产。
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引发金融危机的可能性有多大？
局部的商业地产危机会演变成全球金融风暴吗？
大多数市场分析人士认为，今天的商业地产危机仍然是可控的。这主要是因为全球金融体系已经吸取了 2008 年之后的教训。
根据贝叶斯商学院的研究，今天的商业地产板块很少超过 60%，这意味着最未偿还的债务�超过财产价值的可能性很小。 2008年之前，这个比例通常高达80%-100%。
研究发现，德国的贷方更为宽松，优质资产的最高贷款利率为 80%。在英国，咨询公司 Capital Economics 表示，五分之四的贷款低于 60% 的贷款价值比——英国银行对商业地产的总体敞口仅为金融危机前的一半。
此外，在欧洲，银行可以更好地控制其对商业房地产的敞口。
根据高盛的数据，商业房地产平均占欧洲银行贷款的 9% 和不良贷款的 15%，远低于美国银行.
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