建文君在之前的文章中多次提到，美国商业地产可能是银行业危机后下一个被雷劈的行业。近 1 万亿美元的债务将在未来两年内到期，小银行可能会率先收紧贷款敞口，这些都增加了商业地产的压力。
目前，越来越多的华尔街大银行对这一灾难性前景发出警告，包括美国银行、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞士信贷……
对比研究发现，各大银行得出的结论极为相似：作为美国商业地产（CRE）最大的债权人，区域性银行的危机正向CRE市场蔓延，CMBS利差飙升、CMBS拖欠率已经开始上升，而写字楼这个目前最脆弱的环节，可能最先被引爆。
< strong style="color: red; font-weight: 400; ">美国银行：CRE迟早会倒闭
美国银行首席投资官Michael Hartnett ，在他最新的 Flow Show 笔记中强调了以下迹象：
CMBS（Commercial Mortgage Backed Securities，商业房地产抵押贷款支持证券）利差升至 2020 年 5 月以来最高，CMBS 价格跌至最低自 2009 年 10 月以来的水平。
请注意，办公室入住率仍低于 50%，美国地区性银行占所有 CRE 贷款的 68%。
Hartnett 还提到，随着 CRE 贷款的贷款标准进一步收紧，CRE 被广泛认为是下一个迟早会崩溃的行业。
< strong style="color: red; font-weight: 400; ">高盛：写字楼违约率将大幅上升，商业地产将面临诸多挑战
在上周初，高盛发布了一份关于The CRE Market Conditions的报告称，商业地产正在应对充满挑战的环境，近期银行业的压力加剧了人们对商业地产领域的担忧。
周末，高盛发布第二份CRE报告，重点关注美国商业地产债券总规模、近期到期债务、拖欠率和违约消息。
在这份报告中，高盛详细研究了小型银行对美国商业房地产的敞口。
美国目前有超过 5.6 万亿美元的未偿还商业/多户抵押贷款。到 2022 年底，其中 2.8 万亿美元的贷款来自银行和储蓄机构。
在这 2.8 万亿美元中，6270 亿美元用于业主商业房地产的抵押贷款，4680 亿美元用于支持收购、开发和建设项目（包括单户住宅开发）的贷款。减去上述两类贷款，美国有 4.5 万亿美元的未偿还商业/多户抵押贷款，其中 40% 来自银行，约合 1.7 万亿美元。
根据联邦存款，区域银行约占美国银行（国家+区域银行）贷款的65%，而中小型银行约占商业房地产贷款总额的80%保险公司 (FIDC) %。
这一结论与目前大多数机构的估计基本一致。
高盛还编制了近期房地产违约报告。结果显示，即使是像黑石这样的巨头也遇到了再融资困难，可见CRE市场面临的困境。
瑞信：CMBS拖欠率飙升
受当前金融危机重创的瑞信本轮银行业危机，也认为危机可能从银行业蔓延到商业地产时，场面会相当难看。
瑞士信贷分析师Tayo Okusanya在上周发布的一份研究报告中表示，由于利率上升，商业地产的利率上限继续上升，这意味着商业地产贷款的新估值可能较低，并且这些贷款背后的商业房地产抵押品可能已经贬值。
我们注意到，在过去几年利率非常低的情况下，银行商业房地产贷款显着增长，因此利率上升可能会对估值产生重大影响。我们看到越来越多的办公室房东交出钥匙的报道，因为贷款余额超过了房产的价值。
我们还注意到，CMBS 拖欠率在 2023 年 2 月环比跃升 18 个基点，其中多户住宅和办公室的拖欠率在过去 12 个月中增幅最大。
< strong style="color: red; font-weight: 400; ">摩根资产管理CEO：CRE是全球市场的主要风险
上周二，摩根大通资产管理公司首席执行官乔治盖奇在欧洲媒体峰会上警告称：
紧缩货币政策后全球市场面临的主要风险之一，我们已经看到固定收益和英国养老基金采用负债驱动的投资策略进行大幅重新定价。
< strong style="color: red; font-weight: 400; ">巨雷会先在办公楼盘引爆吗？
高盛认为，写字楼地产很可能是商业地产中最脆弱的部分。
按数量计算，在写字楼房地产领域，地区银行占美国银行贷款的 62%，而国家银行占 38%。大约 1.1 万亿美元的商业房地产债务将在 2023 年至 2024 年到期，其中办公室贷款占债务的 23%，仅次于多户住宅贷款的 31%。
值得一提的是，写字楼地产的CMBS拖欠率已经开始上升，高盛预计未来还会大幅上升。
在此，高盛指出拖欠率上升与当前的加息周期密切相关。虽然失业率上升是全球金融危机期间写字楼房地产拖欠率上升的主要驱动因素，但现在影响要小得多。
高盛认为，在所有写字楼类型中，B型和C型面临的风险更大。
根据房地产咨询公司CoStar的数据，目前美国写字楼总存量为84亿平方英尺，其中A、B、C资产占比分别为38%、44%和18% ％ 分别。根据房地产咨询服务机构 CWK 的数据，到 2030 年，约 14 亿平方英尺的办公空间将被视为过时，这表明 B 类和 C 类资产的库存规模将大幅减少。
瑞信也认为，房地产板块最大的风险是写字楼地产。一是商业房地产贷款市场对此类资产的敞口过多。有持续的负面影响。
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