澳洲千万澳元房产重启拍卖，如何抵挡中介的诱惑，最终以低于底价的价格成功买下房产？ （合影）

在澳大利亚澳洲新闻



最近我建议澳大利亚住房俱乐部® 的一位高级会员购买价值超过 1000 万澳元的房产。

该物业的拍卖会在一间房屋拍卖行的室内会议室举行，资深会员最终设法以低于卖家底价的价格将其买进该物业。

今天我们将回顾本次交易的谈判、拍卖和最终成交。

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我在对奥房会®高级会员进行一对一私教时，会因材施教。

如果他们在澳洲生活、生活、工作、投资过一段时间，英语不是问题，我会鼓励他们自己做很多事情，包括寻找房产，与中介沟通，与其他专业人士沟通，制定人为增值和人为现金流策略，形成一套属于自己的投资和财富创造计划和运营模式。我将作为教练和军事顾问提供指导和反馈。

但是如果他们刚从海外来澳洲，英语不是很好，对澳洲的风俗习惯和商业规则了解不多，那我会给他们提供更多的指导和更具体的信息，包括列举例子和与代理沟通的例子，甚至在关键时刻帮助他们做一些具体的事情。

比如这位澳洲房屋俱乐部®的高级会员，下定决心要拿到自己想买的房产，当然前提也是在合理的范围内价格和预算在范围内。

她根据自己的要求，指派英语水平高的助手，做了大量的房产筛选工作。她还亲自走访了多处物业，并请助理帮忙与销售人员进行沟通，了解物业的具体情况。

最后，他们将信息摘要发给我，我会提供反馈和辅导。在最关键的时刻，我代表她参加了拍卖会。

为了得到最好的结果，我没有让她直接出现在拍卖场上。

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当买家看到房子时，房地产销售代理人说了什么< /p > 当这位澳洲房屋俱乐部®的资深会员看到该房产的广告并进行两次实地考察时，距离拍卖日期只有大约1周的时间。这是销售代理在买家第二次查看时所说的：

"已经有两个潜在买家bid，他们的价格分别是$XX,XXX,XXX.XX和$XX,XXX,XXX,XXX.XX，前者需要12个月交房，后者需要先卖掉另一套房产才可以交房over，预计需要4-6个月。因此，卖家还没有同意，希望获得更好的出价和交易条件。”

"如果如果你想成功买下这套房产，我建议你现在出价比他们的出价高一些，交期也不要那么长，比如标准的42天，或者2-3个月也可以。”

"由于拍卖会在下周举行，我建议您现在出价您能承受的最高价格。拍卖会上能达到的最高价格。”

"我不想在拍卖前来回谈判，所以你直接发帖你的最高价一下子全部出来，这样你就可以买下这个房产了。如果你的价格不够高，那么这个房产可能会被比你出价更高的人买下……”

这位会员和我讨论过她看过的几套房子后，她决定购买这个房产，并问我用什么策略买下这个房产。

房产投资教练之前怎么说买家出价？

一般来说，如果您想在拍卖前出价，您需要提交一份unconditional, unconditional 冷静期的出价，必须远远高于其他潜在买家的出价，或者，出价必须远远超出卖家在拍卖会上的预期。

同时bidding befo的时候一句话很重要重新拍卖。句子是：

"This is the best bid I can be to give the seller now, but I wait您的拍卖还有不到 X 周的时间，因为我现在同时看两处房产，但只会选择一处购买。如果如果我等到你的拍卖日，如果那个时候我买不到，那我可能会失去购买其他房产的机会。

“因此，卖家现在要么接受我的出价，要么永远不会看到我出现在拍卖会上。”

呈现以上“故事” ”给中介，让中介把这个“故事”传达给卖家，给卖家一个时间压力。这就是所谓的Take it or leave it，意思是要么现在就接受这个出价，要么这个出价就没有了。

不过，上面的策略一般还是拍卖前的某个时间，例如至少 3 周。

如果您真的想使用上述策略，那么我可能会提供与其他两个买家，但提供的交易条件更好，例如作为中介 As proposed - delivery in no more than 3 months.

I might even offer出价比其他两个略低，但提供了更好的交易条件。

毕竟，通过查看此房产的地契，我知道卖方有贷款，交货时间延长也意味着他们的持有成本持续ue会上涨，所以他们可能会接受稍微低一点的成交价来换取更短的交货期。

不过，最后，我还是做了不推荐 澳大利亚 Housing Club® 的这位高级会员采取了上述举措。为什么？

因为，有一个条件不满足，就是拍卖日期太近了，只剩一周了。
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所以，我对这位买家说：

"责令律师审查买卖合同 同时，如果提出修改意见，将从卖方律师处获取所需文件。"

"安排家庭和害虫检查。"

"告诉代理您准备参加拍卖。”

不过，这位资深会员有点着急，很希望能安心买下这处房产，并在拍卖前问我是否可以直接出价。我说，如果在拍卖日期前几天出价，可能会出现的情况是：

"经纪人可能会以你的最高价为目标，让另外两个潜在买家出价比你高，并修改交易条款，让他们至少和你的一样好。"

"卖家仍可继续拍卖，并采用您的最高价作为拍卖底价，即卖家可接受的最低成交价。"

< p style="text-align: justify;">"因为，房地产交易行业的人都知道，买家所谓的最高价实际上可能更高。当然，卖家所谓的最低价可能会变成关键时刻压低价格。”

"如果卖家选择继续拍卖，那你在拍卖前就拿出你的最高价，肯定不好F或者你作为买家。

"此外，我们无法提供一个故事，你购买的是两套房产之一，很难说你不会出现在拍卖会上 毕竟距离拍卖会只有几天的时间，你很难在这个时间点给卖家施压，他们会认为你可能不会真的在短短几天内购买另一处房产几天不买。一套房产。”

房地产销售代理人在拍卖前说了什么？

房产销售代理没有收到这位买家的任何信息，我正式出价，所以我在拍卖前三天打电话跟进说：“卖家想保持低调，不想曝光房产交易金额，所以你可以在拍卖前出你的最高价，说不定还能卖掉。”一位澳洲房屋俱乐部®的资深会员问我应该如何回购以及销售代理的跟进。距离拍卖会只有三天了。我应该投标还是不投标？我的看法是：

"如果拍卖如期举行，那完全没有必要在拍卖前出价。即使你今天出价，卖家在同意之前考虑过吗？一两天后会通过吗？如果你考虑一下，律师处理合同并协商条款细节，然后你签合同，付10%定金，卖家再签合同，不是一两天吗？你要记住，只要卖家不签换货合同，言语不算数。到卖家可以交换合同的时候，可能已经到拍卖当天，或者至少是前一天。”

》如果买家不回应强，如果你没有实质性的竞争对手，那中介肯定知道。如果真的没有买家准备参加拍卖，这也是经纪人想要在拍卖前开始谈判的原因，以免拍卖当天出现无人到场的尴尬场面。 "

于是，我们向房产销售代理提出了一个非常关键的问题：

"拍卖会如期举行吗？ ”

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这是我们的想法，如果销售代理说拍卖很可能被取消，改成私募，那么我们可能会出价，而价格应该比另外两个潜在买家的价格低一些，但是交易的条款一定是最好的，比如标准的42天。听到这个问题，房产销售人员犹豫了几秒，回答说：“拍卖已经安排好了，到时候再通知你们拍卖地点。”基于这个回答，我们决定不投标了。并按计划参加拍卖。

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投资指导与买家商定的拍卖投标方案是什么？

拍卖前要做什么很多准备工作，包括对验房报告的满意程度，律师审核合同后提出的问题都已经解决，所有要求的文件都收到了，提交的修改请求也被接受了。其中，我们确认卖方接受了80天的交付时间长度，即如果买方在拍卖会上成功竞得该财产，拍卖前双方律师共同修改合同将生效。拍卖前，您还需要设定自己的最高出价，因为房产销售代理在拍卖前强烈引诱买家出价的情况有两种可能：

第一，可能是市场开始降温，买家不多，中介担心没人来报名拍卖；

其次，也许这只是中介的惯常做法，他会在每次拍卖前告诉买家这一点。我觉得中介说的“卖家要低调”的说法是站不住脚的，因为如果你真的要低调，那么卖家是不会选择在市场上做那么多宣传的，他也不会选择以拍卖形式出售。

因此，我和Auhou Club®的资深会员共同制定了两个出价最高的方案：< /p>

首先，如果拍卖场没有竞争对手，比如我们是唯一注册买家，那么我们在拍卖的时候只会出低价，这样拍卖就会失败，也就是买家的出价没有达到卖家的底价。拍卖师宣布拍卖类型后，与卖家协商成交。在这种情况下，我们的最高价就是前两个潜在买家提供的价格。

其次，如果拍卖场上出现了强大的竞争者，意味着另外两个潜在买家之前可能已经与卖家就交易条件达成一致拍卖会上，也有前来参加拍卖的，或者有其他新的潜在买家。在这种情况下，我们有另一个最高价格。

也就是说，在无竞争和有竞争两种不同的场景下，都有相应的最高价格，后者高于前者。

买家如何以低于卖家底价的价格出售

成功购买房产？

我知道购买此房产对于澳大利亚房屋俱乐部®的高级会员来说非常重要，因为她有时间紧迫，人不常在澳洲。她也非常渴望在她的预算范围内以尽可能低的价格购买房产。

如果拍卖中没有竞争，我们将自动进入第一个投标方案。当拍卖出价达不到卖家的底价时，中介会打电话给卖家要求更低的底价。这个时候，作为买家的你一定要冷静。未达到预设的最高价格；另一方面，我心里明白，在这关键的几分钟内，中介会对卖家施加无限压力，想方设法迫使卖家降价，从而在拍卖场上成交。

以我对这位资深会员的了解，我担心她在拍卖现场的言行透露出她对这处房产的渴望，有经验的中介可以看出乍一看，这不利于关键的几分钟谈判。

所以，我们最终的决定是，这位买家不会出现在拍卖会上，但我会代表他参加拍卖会。

最后，四位潜在买家报名参加拍卖，�竞争激烈。经过一番竞价，价格已经超过了我们提出的第一个最高报价。毫无疑问，本次拍卖我们将按照预设的二次竞价方案进行，因为这是一场竞争性的拍卖。

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最后是我和另一个潜在买家一直在互相出价。

当潜在买家没有继续出价时，拍卖场一片寂静，只有拍卖师继续鼓动大家出价。

于是我问拍卖师：“房产在市场上吗？”是价格？） 拍卖师一愣，迟疑了一下，道：“我们请示。” （求指点。）他的言下之意是我的出价虽然已经是最高了，但还没有达到卖家预设的底价。

拍卖师继续说他不可能卖我的价钱，中介也过来陪我了。

经纪人说：“卖家不可能以这个价格成交，如果不继续加价，那么你可能会失去买这个房产的机会。你现在的出价还没有达到卖家的底价。”

我说：“这意味着拍卖已经过去了，它没有没关系，我们再买一套。”

中介说：“你可以加价，这样我们今天就可以成交了... ，我们不会继续投标。”

中介说：“好的，我再和卖家沟通一下。”

为了帮中介给卖家压力，我频频在中介面前看手表，看看拍卖行的出口，示意没有结果就走。

中介急忙又来找我说：“再等一下？我已经在和卖家沟通了……我再问你, this is Not your highest bid, it can't higher?"

我说，“是的，这个价位市场上有很多选择，你是我知道的，这个买家没必要买这个楼盘。”

说完，我又看了看手表。全场静了下来几分钟后，中介向拍卖师示意，拍卖师随后宣布：“This property will be sold tonight.”（今晚将出售This property.）

形式上，拍卖师需要鼓励其他买家继续出价，但我知道，我们已经成功地降低了卖家的价格，让他们接受了我们的出价，即使价格没有达到他们预设的底价。

最后，au冠军倒计时：一、二、三，成交！我们已经成功竞标该物业！

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就这样，澳大利亚房屋俱乐部®的高级会员终于以比她预设的最高价格低约5%的价格成功竞拍该房产。

当拍卖师宣布房产已经成功出售时，我会通知她进来签订合同并支付定金。

正如我所预料的那样，在这关键的10分钟内，中介会向卖家施加无穷无尽的压力，试图让卖家接受更高的底价比预设底价低的价格成交。

因此，本次拍卖的成功也有中介的功劳。

虽然我听不见他对卖家说了什么，但我相信他一定设法说服了卖家。

因为，我也担任过卖家的角色，也被熟练的销售中介劝降价。

他们的套路我都知道。恭喜这位买家，我很高兴成为她的房地产投资教练！

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