2023年1月11日下午，笔者多次尝试登录估价师官网，均无法登录。 ，我一登录就登录了，可能是因为登录的人太多了，瘫痪了。
作者每年一月都有点忐忑，想要避免一件事，却注定不可能要逃，就是每年的土地税单，这是每年都逃不掉的巨额账单，而且数额还在逐渐增加。
鉴于去年悉尼房价跌了10%，我觉得地价也应该降10%，但结果是和期待的不一样。参考每间房子的土地价值比较，平均涨幅绝对超过10%。
我查了悉尼近十年的地价规律。地价会随着房价的下降而下降，随着房价的上涨而上升。但是，2022年的地价，政府不按游戏规则办，开始走调了。
第 1 部分 什么是土地税？
有买家会问，地价涨了不是好事吗？这意味着房子更值钱。
是的，这是一件好事。不交地税是好事，但如果你要坚持十年，地价不断攀升，地税就是一笔不小的开销。
现在不仅买房难，买房也难。你同意？
一位买家问，对于打算买房的我，有什么办法可以减免地税吗？
当然，首先我们要知道什么是土地税？
土地税是向土地所有者征收的税种，每年征收一次。每年的12月31日或6月30日（不同州有不同的规定），计算持有的投资土地的总价值并征税，无论该土地是否空置或是否有建筑物。征收方为国家税务局（State Revenue Office），个人自住土地和农业用地等。各州免征土地税。
有些州的土地税是根据市政厅（议会）提供的“地价”计算的，而这个“地价”通常记录在该物业的市政费率通知（Council Rate Notice）。
作者所在的 NSW（新南威尔士州）每年一月都会向土地所有者发送土地税单，其中列出您所有房产的土地价值，并列出您当年应缴纳的土地税金额。如果您有很多房屋，这可能是一笔巨额账单。
土地税主要用于地方教育、卫生、治安维护等公共事业。
土地税缴纳范围
自有房屋不属于土地 但是，如果您在澳洲拥有以下房产，则需要缴纳土地税：
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1. 投资房地产，包括ng 住宅和出租物业
2.商品房，包括商铺、写字楼、厂房等。
3.度假屋
3.度假屋
4.未开发空地
地税计算方法
土地所得税由纳税人所在州或领地的政府单独计算。 31) 基于国家拥有的累计土地面积和评估师确定的土地价值。
如果土地位于不同的州，只会按照该州的土地积累计算。
2023 年新南威尔士州土地税政策第二部分
让我们来看看看看新南威尔士州2023年的土地税政策，总结如下
土地税免征门槛继续提高，普通住宅的门槛是地价低，为 969,000 美元。豪宅门槛是土地价格低于 5,925,000 美元。计算规则是当年和前两年的地价之和除以3，得到当年的计算量，如果超过起征点，就要征收地税。
B 提前缴纳土地税的优惠由之前的1.5%降至0.5%。提前缴纳是指在收到税务通知后三十个日历日内一次性缴纳。
C 2023年1月1日起，海外购房者土地税附加（无免征起征点）税率由2%上调至4%。这个税率从2017年的0.75%提高到2018年的2%，这次又翻了一番。
D 海外买家的定义是指海外身份（不是PR或Citizen），或者�是澳大利亚PR（新西兰护照持444签证），但12月31日前自然年在澳大利亚居住少于200天（温馨提示：出入境记录已与税务部门对接，运气好不可取）。
E 如果有些房子由一对夫妻持有，有些则由双方持有，别担心，您的土地税单会显示如何计算一下，里面有详细的计算公式。
F 若出卖人仅持有部分产权，则按比例计算税额。
总之，为了征税，税务部门辛苦了，请大家放心。
Part III 作者将在2022年1月（去年）重新考虑土地价值
新南威尔士州政府通常在每年一月下旬邮寄土地税征收通知。如果你还没有收到，只有四种可能情况
第一，你还没有买房。
第二，你只买了一套，自己住。
第三，你买了投资房，但还没有达到地税征收的门槛。
第四，你已经到了门槛，但是邮路有问题。
对于第四种情况，如果你估计要交地税，请速查。
回到正题，如果发现自己房子的地价在过去一年涨幅过大怎么办？
一位买家向我抱怨土地税单高得惊人。
在2022年1月收到的地税单上，投资房的土地价值增加了50万澳币，从125万增加到175万，增加了40 %(50 除以 125=40%)
查看该区域过去一年（2021）的房价涨幅，价格上涨了30 %，可是这个投资房为什么涨了40%？位置太好了？或者超过600平米就涨一个档次？
于是，我按照账单上的邮件发了咨询邮件，大致翻译成中文
我检查了我邻居的土地价值。土地面积594.3平方米，地价151万澳元。土地面积只比我少了6平方米，土地价值却少了24万澳币
我的问题是
为什么土地价值在一年内上涨了40%？周边房价没涨40%？
为什么我的地比邻居多了6平方米，地价还多了24万澳币？
一天后，我回复了邮件。我相信这是一封群发邮件。内容如下：
尊敬的先生/女士，
如果您希望如果您对 Notice of Valuation 或土地税评估的土地价值进行了审核，您可以提出异议。为此，请使用我们的在线异议服务，网址为 www.valuergeneral.nsw.gov.au
如果您提出异议，您需要提供：
p>在估价年度的 7 月 1 日左右售出的类似物业的销售价格。包括地址和销售日期，考虑到这些与您的财产的可比性，或者自销售日期以来市场可能发生的变化。
证明您认为您的土地价值应符合您的支持证据的理由/声明。
任何相关文件的副本。
这将帮助我们进行彻底审查。
如果您的疑虑与估价通知中的房产信息有关，您可以通过我们的客户查询表提供此信息 http://www .valuergeneral.nsw.gov.au/services/contact-us.htm?execution=e3s1
Part 4 Land value review last January Result
在提交异议申请后，Valuer General NSW 迅速采取行动并发送了一份鉴定人到现场检查（不入场g 房子）。公布结果，异议无效，保留原地价。
作者在申请上花费了大量的时间和精力。这个能量浪费了吗？
没有白花，说实话，有收获！
笔者第一次投诉地价，提交异议报告费了一番周折。申请需要使用官方提供的表格，在线申请，按照指引一步一步往前走。如果中间有遗漏或错误，将无法进行下一步。耐心一点。好在工作人员很负责。每次遇到问题，作者都会写邮件求助。工作人员会回电指导，直至申请成功。
这个异议申请的设计非常复杂。填写房屋地址信息后，表格将自动提供房屋附近土地面积相似的房屋的相关信息。它是在土地价格评估日期之前或之后出售的。你认为哪笔交易能支持你的观点，就选择这个房子，并说明理由。
在Valuer General NSW回复的邮件中，有评估师的报告。这份报告很长，鉴定师也做了很多详细的解释。作者译文摘录如下：
我们查阅了该区住宅用地的现有销售记录，并做了以下比较。
所分析的五栋房屋地价在127万至202万澳元之间。
Sale 1 是一个更大的战斧，正面更窄。它的土地价值为 1,270,000 美元，由于其形状、通道和限制，被认为不如您的土地。
Sale 2 的地块面积更大，临街面更窄。它的土地价值分析为 1,780,000 美元，并且由于其大小、轮廓和位置，被认为与您的土地有些相似。
销售 3 的手数稍大，但访问量有限。它的土地分析价值为 1,510,000 美元，由于其形状、通道和限制，被认为不如您的土地。
Sale 4 的地块大小相似，但临街面更宽。它的土地分析价值为 2,020,000 美元，由于其前面的开发潜力更高，因此被认为优于您的土地。
Sale 5 有大量的观点。它只适合作为一个单独的住所。它的土地价值为 1,870,000 澳元，被认为比您的价格更高。
报告结论
你的土地面积是601平方米，评估日土地价值为 1,750,000 澳元
您房产的土地位于 R2 低密度区域
评估的土地价值充分考虑了土地的内在和外在特征，包括其大小、尺寸、轮廓、景观、位置和周边发展。
您的房子是一块长方形的土地，位于街道的高处。地形缓慢上升，然后陡峭。看法。该地块位于购物中心东南约600米处，周边以独立屋为主。
以上是报告的节选。你从这份报告中学到了什么？
作者做一个总结：
形状的战斧（刀柄的形状）会更便宜
前庭窄的地会更便宜（前庭的宽度很重要）
600平米是一道坎，600以下的地价和600以上的地价在某些地区会相差很大
有景观的地会更贵
靠近购物中心的地会更贵
虽然初衷没有实现，但是看完这篇报道的作者还是很淡定的，原因也很简单。这份来自官方回复的评估报告再次证明了作者对土地价值的评估标准是正确的。四年前投资这所房子是一个正确的决定。
2022年1月，房子地价已经超过四年前的10万多澳元售价，周租金1150澳元.回过头来看，这是一笔划算的交易。
2023年1月，房子地价涨到206万，比去年的175万增加了31万。升值不了，地价也涨了31万？
无非就是多收税，吃起来岂不是太丑了？
所以，今年，我打算继续检讨这套房子的地价。
提醒想复议的房东，复议是免费的。
第四部分：四种减少土地税的方法
首先，将土地价值最高的房子作为自己的住所。这是最简单、最划算的节税方式。
其次，将投资分散到各个州。如果你拥有的房子和土地位于不同的州，并且都没有超过州的门槛，那么你就不会缴纳土地税。
三、买房不买房
与房子相比，买房土地价值较低，因此公寓的土地税远低于房屋。因此，与买房相比，买公寓可以相对减少地税。但是买家说大多数公寓不能很好地增值，那是另一回事了。
购买公寓还有其他成本，甚至比潜在的土地税还要高，因此请分析购买公寓是否是一个好的投资决定。
第四，使用不同的法律实体购买土地
投资者可以选择使用多个不同的法律实体购买土地。例如个人、公司、信托、SMSF ( self-managed pension funds）等，每个法人单独缴纳土地税。
虽然这种方法看起来不错，但是，相关的成本成立和拥有公司，SMSF和家庭信托基金也很高，甚至比交土地税还高，所以不要因小事损失太多。
本人在此声明，本人非会计师，以上仅为知识分享，最终决定权以会计师为准。
作者简介
Kevin，凯文房地产学院院长，太平绅士，新南威尔士州持牌买方代理。
房地产从业，每两年置业一次，有丰富的物色交易和房屋装修经验，成功案例众多。
主讲“如何找到最划算的交易”、“改造老房子获利的秘密”以及澳大利亚房地产经纪人执照课程。
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