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这是大多数澳大利亚人想要回答的问题。 2023年房价会继续下跌吗？
对于那些已经置业的人来说，在疫情期间房价涨幅超过20%的人，不会欢迎房价进一步下跌。
澳大利亚房屋总价值约为9.4万亿澳元。
正如房地产研究公司 CoreLogic 指出的那样，这几乎是澳大利亚养老基金价值的三倍，也是澳大利亚上市股票价值的三倍多。
房屋占家庭财富的近 60%，占贷方资产负债表的 62%。
如果房地产市场下跌，许多澳大利亚人的财富也会下跌。历史告诉我们，这通常是在监管和政策干预之前进行的，因为它会带来更广泛的金融不稳定风险。
但对于那些一直在努力进入房地产市场的人来说，住房变得更加负担得起的迹象会让他们欣喜若狂。首次购房者需要将近 11.5 年的时间才能在平均价位的房屋上节省 20% 的定金。
CoreLogic最新数据显示，随着澳联储自5月以来8次上调现金利率至目前的3.10%水平，变量利率上升到大约 6% 或 7%，这正在开始发生。
该州和领地首府城市的房价去年下跌了 5.3%，这是自 2008 年金融危机以来的最大年度跌幅。
墨尔本房价继续下跌，2月份有望抹去疫情期间房价的所有涨幅. (ABC News)
CoreLogic 房地产分析师认为，随着借贷成本上升，墨尔本房价将在 2 月份消失疫情期间，墨尔本是唯一一个房价跌幅如此之大的首府城市。
但报告也指出，墨尔本的房价仍远高于大流行前的水平。并且有预测房价的跌势终将逆转。
经济学家预测美联储将在今年晚些时候或明年初开始降息之前在 2 月份进一步加息。
这意味着从长远来看，在更多移民的推动下，澳大利亚房地产市场可能会找到立足点。
房地产市场疲软的迹象：房源“异常低”
自美联储于 5 月开始加息以来，经济学家一直预测房价将下跌 15% 至 20%。
全国范围内，房价自那时以来下跌了近 9%。
但就目前而言，房地产分析师和经济学家预测，随着利率上升开始对人们的生活造成影响，房价将进一步下跌。
CoreLogic 表示，新房源“在 2022 年下半年异常低，因为鉴于不断恶化的住房市场状况，潜在卖家推迟或重新考虑。”他们决定出售房屋。”
该公司指出，新发布广告的房产数量通常会在 2 月初和复活节期间出现季节性上升。
CoreLogic 表示：“如果今年出现这种季节性模式，买家活动可能不会相应增加。”
“在这种情况下，[房产] 在市场上停留的时间可能会进一步增加，房主折扣变得更加重要，从而导致价格进一步下降。”
p>SQM Research 发布的其他数据显示，2022 年 12 月全国住宅物业挂牌量从 11 月的 241,701 处下降 5.5% 至 228,415 处。每月挂牌量下降的原因是暑假开始。
在未售出房产激增的推动下，与 2021 年 12 月相比，总挂牌量增加了 4.6%。由于房主难以出售房屋，挂牌时间超过 180 天的房产的 r 上涨了 14.8%。
SQM 研究董事总经理 Louie克里斯托弗（Louis Christopher）表示，尽管今年不良上市活动有所增加，但“仍处于相对良性水平”，并在12月季度趋于稳定。
这家房地产研究公司记录了 6,210 套处于不良状况的待售房屋。这仍远低于大流行前超过 13,000 套住房的水平。
克里斯托弗先生说：“在我们看到不良贷款活动显着增加之前，我真的怀疑一些关于 2023 年房屋崩盘的灾难性预测
但他表示，如果美联储在未来几个月内将现金利率从 3.10% 上调至 4%，将高于大多数经济学家都预料到了。预料到，那么“这种非常黑暗的情景”是可能的。
AMP Capital 首席经济学家肖恩奥利弗 (Shane Oliver) 表示全面影响上涨浮动利率尚未完全感受到，因为利率上升需要两个月。实际贷款还款需要三个月。
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Oliver 表示房价从高峰期下跌了 8%疫情，意味着他们未来会下降9%左右。(Daniel Irvine.)
他期待这样的效果将在未来几个月开始出现，并指出 40% 三分之二的固定利率抵押贷款家庭将在年底前将抵押贷款利率从约 2% 重置为约 5% 或 6%。
“这可能导致还款压力急剧上升，尤其是在今年重置固定利率贷款的情况下，”他说。
"由于利率上升带来的供需考虑，我们继续预计全国房价将自上而下下跌 15% 至 20%，直至 9 月季度左右。< /p>
“既然房价已经从高点下跌了约 8%，这意味着又下跌了 9%。 ”
经济衰退可能导致房价下跌 30%
但房价大幅下跌的风险是什么？
Oliver 博士表示，主要风险是央行是否将现金利率上调为货币市场假设为 4%，那么经济将进入衰退。
值得注意的是，大多数经济学家并不符合金融市场的预期。大多数经济学家预测，现金利率最多将达到 3.5% 或 3.6%。
银行监管机构引入的更高抵押贷款服务能力缓冲调整了银行的贷款额度 由于取消了限制，它也将限制借贷能力。
“澳洲联储已将利率提高到适用的 2.5% 服务利率，直到2021 年 10 月缓冲区，”Oliver 博士说。
他说，如果利率上调幅度过大，经济陷入衰退，在这种情况下，房价可能会上涨从大流行时期的高位回落。分数下降了约 30%。
但奥利弗博士预测，更有可能出现的情况是房价从大流行时期的高点下跌约 15-20%。
这是因为，与许多其他经济学家一样，他预计今年晚些时候会降息，可能会在年底前降息。
降息将于 2023 年底或 2024 年初开始
奥利弗博士说降息此举可能会启动房价回升。
他说，这将使 2023 年房价的预期跌幅收窄至 7% 左右。
他指出，有几个因素将有助于防止价格跌破底线并最终推动复苏。
其他经济学家是还预测 2024 年会降息。
联邦银行的 Gareth Aird 预计澳大利亚央行今年将再次加息。
在一份研究报告中，他说：“我们预计 2023 年初将再次加息 25 个基点，这将使现金利率达到 3.35%。
“我们继续预计 2023 年底降息，并预计 2023 年第四季度降息 50 个基点。”
GarethElder 预计 2023 年将再次加息，然后在 2024 年降息。（ABC 新闻：John Gunn）
如果澳大利亚的失业率飙升，那么房地产市场将面临风险
精算师协会最近发布了一份绿皮书，模拟了如果是一次“房价调整”。
精算师 Hugh Miller 和独立经济学家 Michael Blythe 的分析着眼于住宅价格下跌 30% 的情景，分析指出“超出当前所有主流预测”。
绿皮书称：“价格下跌是由美联储过于激进的紧缩周期引发的，对整个经济和金融系统。”
它表示，在这种情况下，失业率和偿债率是需要关注的关键变量。
绿皮书写道：“经验表明，家庭可以忍受惊人的利率带来的痛苦。”
“专注于支付每月的贷款并削减其他开支。”
但即使有世界上最好的意图，报告说没有工作的借款人会发现很难偿还贷款。
“没有工作的借款人将不得不更积极地削减非住房支出，其他支出的减少会放大房地产市场低迷对整个经济的影响，”报道称。绿皮书写道。
"在最坏的情况下，失业的借款人可能会决定止损并退出房地产市场。对于最近进入的人来说，负资产和强制清算是可能的... jpg" />
没有工作的借款人会发现很难偿还贷款。（ABC 新闻：Margaret Burin）
监管机构可能会在金融不稳定之前采取行动
精算师没有模拟的一件事是，如果房地产市场下跌。
历史告诉我们，他们通常会在此之前进行干预。
如果失业率急剧上升，人们大幅削减开支，那么美联储将开始积极进取正在削减利率。
目前还没有这方面的迹象。在上个月的董事会会议上，美联储表示，预计在截至 12 月季度的一年中，通货膨胀率将达到 8% 左右的峰值。中央银行将等待这方面的证据，因为它正在努力将通胀率带回其 2% 至 3% 的目标区域。
中央银行无疑也会密切关注失业率的变化，因为更高的利率开始打击那些在大流行期间大量举债的人房地产繁荣。
天塌下来，政策制定者还是会出手干预。如果太多人停止借贷，建设放缓，那么政客们可能会继续做他们一直在做的事情——刺激房地产市场。
在过去的四十年里，双方政府都以以下形式推出了需求方激励措施，例如首次置业者补助金和建筑补助金这些补贴是打着让住房更便宜的幌子提供的，结果却推高了房价。
由于澳大利亚人的财富与住房息息相关，房地产市场崩溃的成本太高。
在过去的几十年里，我们看到监管机构和政策制定者迅速采取行动防止这种情况发生。
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