美国房地产基金“赎回潮”蔓延。黑石限制赎回后，投资者疯狂减持套现。
周二，据媒体报道，越来越多的散户和机构投资者减持房地产基金，赎回需求激增。
今年以来，随着美联储持续加息，加息打压了房价，美国房地产市场急剧降温。
上周，全球最大的两家房地产投资信托基金开始“限制赎回”，其中黑石将其规模限制为最多赎回690亿美元的房地产投资基金 BRIET、Starwood Capital 旗下 146 亿美元的房地产投资信托基金 (SREIT) 也通知投资者限制基金赎回的规模。
此外，贝莱德和世邦魏理仕管理的私人房地产基金近期也采取了类似的措施来防止资金外流。
有机构投资顾问表示，美国养老基金也开始减持房地产基金。
投资者争相套现，黑石喜达屋限制赎回资金
与此同时，根据 Preqin 数据，流入量下降，专注于美国的房地产基金在第三季度筹集了 156 亿美元。自 2020 年以来最低的季度资金流入。
这些基金通常允许投资者按月或按季度提取资金，但仅限于设定的限额内。
黑石规定投资者每季度最多可赎回所持股份的5%，每月最多可赎回2%，以防止所持股份的非流动性房地产被卖掉了。
Blackstone 规则允许投资者在 12 月只能赎回基金净资产的 0.3%，这意味着一些投资者要到明年才能兑现。
消息发布后，投资者恐慌，黑石股价下跌超过10%。
与黑石一样，喜达屋资本也设置了类似的赎回限制。
此外，在英国，管理资产超过150亿英镑（约合183亿美元）的房地产基金在第三季度限制机构赎回季度，理由是需要保留现金并防止被迫出售。
贝莱德、晨光集团、施罗德、世邦魏理仕投资管理等公司的基金经理表示，他们已经采取了赎回限制措施。
美国房地产市场进入“寒冬”
至于为什么会出现“救赎”的情况？宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授苏珊·瓦赫特指出，这是投资者对整体房地产市场疲软和利率飙升的回调反应。
随着 FTSE Nareit All Equity REIT 指数今年下跌超过 20%，经纪人表示，由于对贷款利率上升的担忧，银行正在减少商业抵押贷款。 ，客户对买房犹豫不决，房屋销量也在下滑。
尽管黑石的REITs仍保持着较高的回报率，但前景并不乐观。哈佛商学院高级讲师 Nori Lietz 表示：
个人投资者撤资的部分原因是他们预计未来会蒙受损失。房地产基金估值通常基于评估，这可能难以适应不断变化的市场。
即使房地产市场恶化且基金估值居高不下，现实最终还是会迎头赶上。
此外，高利率也让非交易型REITs对投资者的吸引力降低。
非交易型 REITs 在利率较低时很有吸引力，收益率远高于债券。但债券现在提供更高的回报，流动性更强，风险更低。
圣地亚哥财务规划公司 Brava Financial LLC 的创始人 Kelly Nilsson 问道：
投资者有什么理由将资金锁定在回报率仅略高于政府债券 4.5% 或 5% 收益率的房地产基金中？
中信在最新的报告中，券商直言，当前美国房地产市场已经进入衰退期。飙升的利率导致住房需求迅速降温，进而导致房价大幅下跌。住宅投资对美国经济的拖累也在加深。
未来房地产市场的疲软将继续通过数量和价格影响包括劳动力市场在内的美国经济。
在房地产市场预期继续下滑的背景下，美国经济难以避免衰退。
并且需要关注未来房贷市场恶化的风险，
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雷曼幽灵现身
雪上加霜的是，如果投资者赎回规模持续扩大，这可能成为美债面临的新问题房地产市场。
为满足投资者赎回要求，基金公司只能出售资产。
事实上，黑石集团已经开始出售资产。此前，VIP文章《黑石受困房地产，雷曼幽灵重现？》提到，为满足投资者的赎回要求，黑石宣布出售其持有的拉斯维加斯米高梅大酒店和曼德勒海湾度假村赌场49.9%的股权。现金对价为 12.7 亿美元。
但这只是暂时为黑石争取了一些时间。如果流动性危机具有传染性和蔓延性，或者陷入抛售资产-满足赎回-净值下降-更多投资者赎回的恶性循环，引发2008年那样的流动性危机。
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