在今年最后一次利率会议上，澳洲储备银行（RBA）毫不意外地加息25个基点，这也是今年第8次加息.
相比英美等国央行的加息，澳储行显然要温和许多。但还是让一些人失望，尤其是背负高额房贷的“房奴”——他们对12月的加息暂停非常期待。
不过，从昨日澳储行公布的利率决议可以看出，央行对是否降息的态度有所软化。未来进一步加息，加息声明“不在既定路线”，并表示仍将观察通胀和就业率，同时考虑到全球经济的发展趋势，家庭支出和工资收入，以及商品定价行为。
从历史上看，澳储行本轮官方利率上调300个基点，加息总量与上月持平2002-2008 这是澳大利亚储备银行自 1990 年正式启动官方利率监管以来最大的一次加息。
澳大利亚储备银行预计通胀将见顶到 2022 年底将达到 8% 左右，然后在未来几年逐渐下降，总体通胀率可能会保持在 4% 以上。
博曼澳彩首席投资官韦瑞豪认为，如果通胀在2023年2月新年第一次议息会议前回落，或许央行会不会真的像外界讨论的那样放慢甚至暂停加息步伐。
但魏瑞豪同时指出，由于澳洲失业率仍低至3.4%，而年薪增幅已达3.1%，这是自2013年一季度以来的最高涨幅，这个信号还是有些“危险”。因为工资增长往往有滞后性，如果工资增长幅度持续高企，长期通胀将难以遏制。
从这个角度来看，澳洲联储2月份是否真的会暂停加息还不得而知。这对于受政策紧缩打压的房地产市场来说，可不是什么好消息。
房市跌幅仍低于前期增长
回顾今年，加息对房地产市场的影响显而易见。房价先涨后跌，购房需求大幅下降。一些经济学家甚至预测，房价将从峰值下跌20%-30%。
从不同城市来看，各地房价调整的步伐明显有很大差异：部分下行趋势有所缓和，有些仍在加速下降。
事实上，10月和11月，澳洲三大城市的房价跌幅完全一致：悉尼月跌1.3% ，墨尔本下降 0.8%，布里斯班继续保持“令人震惊”的 2%。
最近几个月，大布里斯班地区的房价确实跌得更“厉害”。自高峰以来，房价累计下跌约8.1%。霍巴特也出现了类似的情况。
加息之初，受影响最大的市场是悉尼和墨尔本，但在中期经历了一轮快速下跌后今年以来，澳大利亚两个最大城市的房价跌幅有所缓解。
CoreLogic 的房价指数在 11 月继续下跌 1%，为今年 6 月以来的最小跌幅。
从全年来看，无论是悉尼、墨尔本还是布里斯班，目前的跌幅都没有超过之前的涨幅，房价依然处于疫情前处于积极状态。到区间。
CoreLogic最新数据显示，新南威尔士州和维多利亚州最新的房价高峰将分别出现在2022年1月和2月，其他地区则为集中在5-8月。
从乐观的角度来看，悉尼和墨尔本的房价下跌速度正在放缓，从 7 月份的 2.2% 和 1.5% 降至 1.3% 和 0.8%十一月 。
截至12月2日数据显示，悉尼房价年化跌幅为14.1%，墨尔本为9.6%，布里斯班为8.1%；在这些下跌之后，自大流行开始以来，悉尼的整体房价仍上涨了 16.3%，而墨尔本仍上涨了 10.2%，布里斯班上涨了 34.6%。
由于即将到来的圣诞节和新年假期——也就是淡季传统房市负责人韦瑞豪表示，未来几个月，房地产市场低迷仍将持续，但悉尼和墨尔本市场的房价“暴跌”或将结束。
当然，最大的决定因素还是与央行的利率决策有关。
澳洲联储是否有理由暂停加息？< br />
从目前的通胀和就业市场来看，加息和不加息的原因似乎平分秋色。
统计局今日公布的经济数据（12月7)同.澳大利亚三季度GDP增速中国为0.6%，年增长率达到5.9%，明显高于许多发达国家（同期美国为2.9%）。
但这一数字仍低于市场预期，刚好符合澳洲联储财政部最新预测也模棱两可，称澳大利亚经受住了全球经济“逆风”，但警告有很大未来的不确定性。
如果我们看一下更细化的数据，澳大利亚 10 月份零售额同比下降 0.2%，相比之下分析师对增长 0.5% 的乐观预测。不包括食品支出的销售额较弱，当月下降 0.6%。消费者信心低于全球金融危机期间，一度高企的商业信心指数近期也出现下滑。
最新的综合采购经理人指数（PMI）显示私营部门经济实际上在 11 月收缩。
当前的经济形势证明澳大利亚央行暂停加息以评估对经济的损害。但他们需要时间来了解更高利率对商品和服务需求的影响，进而影响包括房地产在内的价格。
请记住，澳大利亚近四分之一的固定利率住房贷款（按价值计算）将在 2023 年到期，届时利率将从之前的 1.75-2% 上涨急剧上升至 5-6%。
根据澳洲联储自己的分析，假设利率上升到3.6%，超过52%的借款人“闲置现金”（借款人正在偿还抵押贷款和“基本生活费”后剩余的收入将减少20-100%以上。这对房地产市场来说可能也是一个坏消息。
如果您选择固定利率房贷，请货比三家
魏瑞豪注意到，房贷市场还有一个现象值得关注。
这意味着市场上大部分固定房贷利率都远高于浮动利率，部分差距可达1% .
根据多位经济学家对本轮RBA“加息终点”的预期，最高官方利率或为3.6% ，或者说，按照目前每次0.25%的利率，还会有两次加息。
如果按照这个逻辑来推断，澳洲的固定利率和浮动利率的差别应该不会超过1%，或者甚至更低一些。
从市场实际情况来看，当前固定利率明显偏高。国际集团（ING）已宣布降低其固定抵押贷款产品的利率。
澳洲当地多家中小银行也停止上调固定利率，有的甚至推出了低于浮动利率的固定利率房贷产品费率。
从这些迹象看未来，魏瑞豪表示，确实可以相信央行未来会在一定程度上加息，这将导致抵押贷款市场出现许多固定利率抵押贷款产品。衰落的前景。
进入明年，我们希望看到澳洲房地产市场的跌幅进一步收窄。
但是，投资者也必须明白，目前的市场还在下跌的过程中，虽然不会出现下跌20-30的“悲惨局面” %。但在澳洲联储没有“逆转”货币政策方向之前，过于乐观的预期不可取。
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