从2022年5月起，澳央行将跟随美国进入加息周期。连续八次加息使澳大利亚现金利率达到3.1%。
大家的还贷压力明显加大。我们从贷款公司了解到，目前部分购房者资金不足，向基金贷款成本高达8%。
我们算一笔账，房子200万澳币，首付20万澳币，基金贷款20万澳币，还有一个从银行贷款160万澳元。
利息成本为8%x20万+5%x160万。
理论上每年利息支出超过10万澳币。
每年的现金流支出约为房价的5%。因为还没有计算其他持有成本。
因此，房价自然下跌。二手车市场的价格也在快速下跌。我们看BBA部分车型的价格，与今年6月的价格相比，基本下降了15%左右，成交量也出现了明显的萎缩。这是非常简单的逻辑。随着可支配现金的减少，消费者在耐用品和非必需消费品上的支出必然大幅下降。结果，供需失衡，价格回落。
那么加息何时结束？结束后价格会上涨吗？
ANZ 预计：2024 年底将在 2023 年 5 月达到 3.85% 的峰值，并在 2023 年剩余时间和 2024 年的大部分时间保持该水平。ANZ 预测第一利率降息将于 2024 年 11 月进行，预计现金利率将在 2024 年底达到 3.6%。
联邦银行预测：2023 年底
联邦银行是大型银行中最乐观的四家银行。它预测 2023 年 2 月将再次加息，这将使现金利率达到 3.35%。 CBA 预计现金利率在 2023 年 9 月之前将保持在 3.35%，并相信将在 2023 年最后一个季度降息 50 个基点。
NAB预测：2024 年初
NAB 预测，到 2023 年 3 月，现金利率将达到 3.60%，并在今年剩余时间内保持该水平，然后下降 50 个基点到 2024 年 3 月降至 3.10%。NAB 预测，到 6 月，现金利率将在 2024 年进一步下降 25 个基点至 2.85%。
Westpac：早期2024
Westpac预计到2023年3月，现金利率将达到3.60%，到2023年6月再攀升25个基点至3.85%。Westpac预计现金利率将在 2023 年剩余时间内保持在 3.85%，然后到 2024 年 3 月下降 25 个基点至 3.60%，到 2024 年 6 月再上升 25 个基点至 3.35%。
我们相信停止兴趣加息和降息仍然取决于两件事：经济增长和通胀放缓。
这一次，在大家的储蓄增加，利息成本增加的情况下，通货膨胀仍然大幅上升，这与以往的通货膨胀上升概念不同。
过去印刷的钱被转移到外面，导致市场流动性极好，价格上涨。
而这一次，原因是钱在外面流通，却出现了大多数中产阶级收入没有增加的尴尬局面，他们的支出显着增加。而这些支出并没有流入自由市场，而是变成了储蓄和利息。
因此，企业利润也下降，倒闭企业数量增加，经济下滑。许多公司，包括澳大利亚的餐馆和中国人，都已经破产。然后恶性循环继续。
因此，明年3月加息周期大概率会停止。观望经济3-6个月。如果通胀和经济同时放缓，2024 年将有小幅降息。
如果通胀下降和经济复苏，可能会有整个2023年再加息3-4次。2024年上半年维持2023年的利率水平。
对于重资产投资者来说，显然没有参考我们2022年的建议2023年初选择轻资产、流动性好的标的。比如澳洲股市回到7000点以上，或者我们根据市场变化发行了债券，就像我们2020年的封顶股一样。给大家更符合市场机会的投资标的。
在当前的利率环境下，在优质资产中，上市公司可转债是一个非常好的选择。
对于资产持有者来说，最困难的事情是不确定资产价格何时反弹以及反弹多少。
按照过去澳洲房地产的增速来看，未来三年澳洲房地产价格只会缓慢下跌，而且不太可能上升。即使上涨，幅度也不会超过3%。
因此，利率成本为5%，平均涨幅为0%，不降不升。这样的话，3年的利息成本大概是100万万的房子是15万。
2025年房价涨到115万是不可能的，如果拿出20万的首付和15万的利息投资， 12%的可转债，不进行债转股，本息加起来接近50万。
2025年房价稳定下来，还是100万的房子，但我们手里还能多15万。
房地产的预测其实比个股更容易。在大家支付能力有限、加息不可避免的情况下，物价不可能继续上涨。
经过5-7年的上升周期，迎来3年的下行周期很正常。
我们所有的投资，要想赚大钱，周期是我们必须要考虑的。因为周期可以从宏观预测来判断。
因此，2023-2024年利率大概率维持在3.1%以上，贷款利率大概率在5%以上。可以提前做出调整，并随时根据GDP、就业和通胀数据决定未来的利率走向。
好比澳洲联储加息，但澳元兑纽元跌至1.055附近，加息后升至1.065。这些都是比较容易判断的投资机会。
灵活的现金流仍将是未来3年非常重要的投资基础。
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