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《经济学人》11月24日刊文，2007年至2009年，房地产市场崩盘导致全球经济陷入衰退，但三个国家却顺利渡过难关这场骚乱。它们现在是受房价暴跌影响最严重的国家。
经济学人报告截图
尽管其他地方的房地产价格暴跌，但澳大利亚、加拿大和瑞典仍实现了两位数的增长。这些国家是幸运的。例如，商品繁荣支撑了澳大利亚和加拿大的经济。但明智的政策也是一个重要因素。这三个国家被树立为其他国家的光辉榜样，官员们受到了极大的赞扬。时任加拿大央行行长的马克·卡尼被英国一家报纸称为“银行业的最大法宝”。
在富裕国家，房价在经历了多年的高速增长后现在正在下跌。澳大利亚、加拿大和瑞典等过热市场正面临急剧下滑。极低的利率助长了抵押贷款热潮，使每个国家的家庭都背负着巨额债务。
在加拿大，这些债务占可支配收入的 185%，在澳大利亚为 202%，在瑞典为 203%。相比之下，在上次崩盘中首当其冲的国家，包括美国、爱尔兰和西班牙，其债务水平已经下降（下图）。
经济学家图表
在这种债务堆积之前，房地产泡沫破灭和经济衰退往往会更糟。过度的杠杆使人们更容易失业、利率上升和房价下跌，美国在大萧条和最近的金融危机期间就证明了这一点。随着各国央行以 40 多年来最快的速度加息，深陷抵押贷款债务的国家将再次面临可怕的后果。
澳大利亚、加拿大和瑞典的房价自 2007 年以来翻了一番以上，而英国和美国的房价分别上涨了 50% 和 61%。这三个国家的高移民水平意味着，自世纪之交以来，人口增长已超过经合组织的平均水平。经合组织主要由富裕国家组成。
澳大利亚的人口增长了三分之一，加拿大增长了四分之一，瑞典增长了六分之一。家庭规模的缩小也推高了价格。据加拿大皇家银行称，自 2016 年以来，独居或小家庭人数的增加使加拿大的家庭数量每年增加约 30,000 户。近 30% 的加拿大人现在独自生活。
随着房价飙升，加拿大家庭去年的新抵押贷款债务增加了创纪录的 1900 亿加元（1500 亿美元），是 2019 年的两倍多。与此同时，瑞典人 6 月份的此类债务比三年前同期多 3700 亿瑞典克朗（400 亿美元）。
宽松的信贷也吸引了投机者，促使人们寻找度假屋。在安大略省（包括加拿大最昂贵的市场多伦多），六分之一的房主现在拥有至少两处房产。在瑞典，五分之一的人拥有避暑别墅。
因此，尽管贷方和监管机构努力收紧信贷标准，但贷款风险上升也就不足为奇了。澳大利亚金融监管机构估计，今年第二季度有 22% 的新抵押贷款使持有人处于脆弱的财务状况，其债务收入比为 6 或更高。
在央行习惯于使用债务收入比作为风险指标的加拿大，年初发放的新抵押贷款中有 27% 导致持有人背负债务-收入比为 4.5 或更高。
在瑞典，此类贷款将占 2021 年新增抵押贷款的 14% 以上。瑞典央行行长 Stefan Ingves 将这种债务积累描述为“就像坐在火山顶上”。
利率上升或房地产价格下跌都可能促使火山喷发。澳大利亚储备银行预测房价将下跌 20%，这将是 40 年来的最大跌幅。据加拿大皇家银行称，加拿大房价可能会从峰值下跌 14%。
在这三个国家，大部分债务都由较富裕的家庭持有，失业率仍然相对较低。然而，如果失业率开始上升（而且很可能会上升），情况可能会迅速恶化。
在全球金融危机之后，澳大利亚、加拿大和瑞典被誉为世界各国的榜样。而这一次，他们似乎更像是一个警示。
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