通胀和加息颠覆了去年以来的房地产繁荣，澳大利亚的房价正在以创纪录的速度急剧下跌。
当“廉价货币”时代结束，各类房地产资产的价值将如何调整？
近期，经济学家、房地产行业大佬、相关的专业人士汇聚《澳洲金融评论报（AFR）》房地产峰会，其中包括澳联储本地市场的负责人，澳大利亚房地产行业五大上市巨头Stockland、Vicinity、Charter Hall、Lendlease和Dexus的掌门人，资本巨头黑石（Blackstone）、Brookfield和养老金巨头Australian Super的地产负责人，以及大型投行、国际房地产经纪公司等的专家。博满澳财金融集团首席执行官高松谕也应邀参与了此次峰会。
与会者主要讨论了房地产市场陷入僵局的情况——核心问题是价格走弱幅度有多大，以及各细分领域现状和前景如何。整体内容对于在澳房地产投资者都有很大的价值。
市场情绪：悲观，但非“绝望”
去年，地产股曾是投资者眼中的“明星”，但如今随着官方利率不断上升，地产股则成为“领跌”板块。这就是世界变化的速度。
不得不说，目前市场总体的情绪都较为悲观。
上市房地产集团Dexus的首席执行官Darren Steinberg就直接表示，这是其职业生涯最困难的时刻。
从开发商的角度，所有的负面因素同时出现：
宏观经济方面，东欧冲突推高全球通胀，中国房地产市场动荡，大流行的潜在影响仍在持续；澳大利亚本土方面，建筑成本过高，加息导致利率成本高企，移民市场萎缩等。
今年以来，澳大利亚从北到南，已经有不少中小型开发商、甚至大型开发商倒闭。
另一家上市房地产集团Charter Hall首席执行官David Harrison回顾称，上一次行业面临这么大困难还是在1991年时期。重返办公室的人数情况仍在影响商业地产的表现。
Charter Hall首席执行官David Harrison（右）在房地产峰会上与前AFR编辑Robert Harley对谈，图/AFR
Barrenjoey首席经济学家Jo Masters则表示，如果澳大利亚央行按照市场定价实现利率正常化，悉尼房价可能下跌高达30%。不过，即便是真的下跌30%，独栋屋房价也只是略低于大流行前的水平。
黑石澳大利亚房地产主管Chris Tynan认为，当前商业地产与前几次房地产崩溃之前的状况明显不同。
总体而言，房地产市场并不像1990年那样供过于求。到目前为止，除了少数情况以外，房地产融资也没有像2008年次贷危机时那样彻底崩溃。
宏观环境：央行、政府皆有“昏招”
大多数房地专家和行业人士都对澳联储的货币政策并不满意。不少人都认为，澳联储错判了利率形势，在今年年初还在强调2024年前不会加息。
对此，澳联储国内市场负责人Jonathan Kearns在峰会上做出解释，尽管央行的金融稳定风险模型（该模型估计未来两年房价将出现15%的回调）表明了房价对利率变化的敏感程度，但这个模型并不构成预测。
Kearns指出，尽管自今年5月以来官方现金利率上调了225个基点，导致最大房贷额度减少了20%，但由于只有10%的借款人寻求最大化他们的房地产债务，因此对房价的影响有限。
他还淡化了房地产市场崩盘的可能性，这主要因为目前固定利率房贷占到了1/3，另有大量借款人提前还款，以及家庭净债务并没有高于本世纪初的水平。
不过，他也指出，目前已知的不确定因素还是有很多，比如能在多快的时间内遏制通胀，——利率需要升到多高才能恢复价格稳定；以及在加息、通胀压力和工人短缺导致建筑行业放缓的情况下，房地产行业能否实现软着陆。
政府现行的一些房地产政策也被很多专家诟病。尤其是在新财年，昆士兰州政府提出的跨州征收房产税政策，被不少人形容为“愚蠢”。
细分市场：两极化或更明显
在峰会上，多位专家都特别提及对悉尼北部商业地产的看空，以及悉尼西部的Parramatta也存在办公空间过剩的问题。这两个区域的办公室空置率仍超过18%。
大型机构都在谋求新的出路。以经营大型购物中Vicinity 集团的首席执行官Grant Kelley的分享为例，该公司在围绕其购物中心开始打造公寓社区，他特别提到了墨尔本华人都很熟悉的The Glen商场。
The Glen商场和上盖公寓物业
在Charter Hall集团的Harrison看来，最大的风险和机遇在于市场“两级分化”：
在办公室物业领域，现代建筑入住率很高，且能够保值，而老建筑却出现较为严重的楼层空置；
物流地产领域也是如此，许多头部工业客户都希望租用更现代的建筑，并引进很多自动化技术，这在超过30年历史的老式建筑里很难施展得开。
购物中心业态则更为复杂，不是所有的非必需消费品零售领域都在萎缩（比如便利店就没有问题），有一些区域性的购物中心能够继续保持高入住率，实现销售额增长，从而推动租金增长。
由于澳大利亚人口老龄化程度加深和房屋可负担性恶化，让众多专家纷纷谈及了“建房出租（build to rent）”的市场。
Australian Super房地产业务负责人Bevan Towning指出，政府对这一市场的扶持显然不够，而缺乏政府的支持，恐怕没有地产商或机构资本有意愿重点打造相关项目。
澳大利亚3.4万亿澳元强制养老制度的建立者、前总理保罗•基廷（Paul Keating）本月在接受采访时表示，养老基金行业的ESG（环境、社会与治理）运营许可证应该需要参与到国家建设项目中，比如缓解住房危机的“建房出租”项目。
行业希望：“建房出租”和ESG是新前景
不过，房地产行业的前景并非全是“灰色”的。
首先，Lendlease全球负责人Tony Lombardo就指出，尽管房地产市场处于周期性低迷，但钢筋和木材成本正在从高峰下降。
另外，商业地产服务公司Cushman&Wakefield亚太区首席执行官鲍伟（Matthew Bouw）则表示，尽管全球还在盛行居家办公，但仍有大量全球资本争相投资澳大利亚的优质商业地产。
黑石澳大利亚公司的克里斯•泰南（Chris Tynan）认为，在澳大利亚，如果政府能够改变现在一些阻碍政策，并投入更多支持，建房出租会成为一种细分市场的优质产品。
黑石澳大利亚公司的Chris Tynan在房地产峰会，图/AFR
更重要的是，作为全球目前最大的投资赛道——ESG在房地产行业也激发了大量机会，如绿色建材、绿色能源建筑、绿色债券等。
参与峰会的一些专家还认为，随着移民上限增至每年近20万人，未来可能会给房价带来新的上行动力。因此，他们也不断强调，重新开启移民大潮将对房地产行业，以及全澳的经济都将起到推动作用。
下行周期何时结束？
整体而言，从央行到房地产巨头、机构资本方，都认为目前澳大利亚的房地产市场处于下行周期中，距离周期结束至少有半年到一年的时间。
行业中的“暴雷事件”可能还是会再次出现，特别是对成本上升缺乏控制力、债务比例过高的建筑商和开放商，行业洗牌仍会继续。
巨头如是说，对于一般的投资者而言，更是谨慎为好。当然，任何市场情况下，总会有一些新机会在慢慢形成。
首先，由于当前市场的巨震，许多上市地产信托（REITs）价格下跌严重，纷纷出现市场价格低于净资产的情况，但其中不乏资产结构较为优质的公司；
其次，房地产行业本身也在“绿色转型”，尤其是ESG带来的行业新领域也会在未来不断发展；
第三点，澳洲人口的老龄化和可负担性持续恶化，也会促使新的地产类型的产品出现，这一点同样值得开发商去思考和研究。
因此，投资者要学会挑选，要对各种资产类型和资本市场保持敏锐。对于商业地产而言，租金增长至关重要。如果要保持当前估值，资产带来的收入增长要快于通胀。
在通胀得到控制之前，市场情况确实可能不会有大的改善。
但是不一定要降息，只要像2013-14年那样停止加息，一旦市场企稳，买家就可能再次涌进房地产市场。
面对危机和机遇并存的经济环境，如何在当前下行以及回暖的窗口期，探寻行业的潜在机遇成为了新常态下的重要课题。
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