维多利亚州对重新规划土地(rezoning)的估值上涨征收新的暴利税(windfall gains tax, WGT)将于明年2023年7月1日开始。
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暴利税(windfall gains tax)
如果您在维多利亚州拥有土地，并且由于重新分区（rezoning)而价值增加，那是否相当于中了彩票？维多利亚州政府的新政策让您重新思考，因为您将被征收一个新的税种，“暴利税”。
该税适用于 2023 年 7 月 1 日或之后发生的“WGT 事件”（即大多数为重新分区）导致的土地升值。
过渡豁免适用于 2021 年 5 月 15 日之前签订合同或期权的土地，以及在该日期之前开始进行某些重新分区程序的土地。此外，该税通常不适用于已经受到增长区基础设施贡献(growth areas infrastruture contributions)的土地。
免税门槛为 100,000 澳元。对于 100,000 澳元至 500,000 澳元之间的价值提升，税率为超过 100,000 澳元的金额的 62.5%。超过 500,000 澳元，税率为 50%，不适用免税门槛。62.5% 的税率考虑了 100,000 澳元的免税门槛。
该税是在重新分区生效时对土地所有者征收的。重新分区前后的土地升值将由总估价师（valuer-general)确定。如果土地所有者（单独或与相关实体一起）拥有多个地块，这些地块将被汇总以确定总抬升价值和适用费率。
所有者可以选择推迟部分或全部责任。最长延期期限为 30 年。如果土地被出售，这将更快结束。如果所有者是公司或单位信托，如果股份或单位转让触发土地所有者义务，则延期也可能结束。
维多利亚财政部债券将按 10 年期债券利率对递延税征收利息。递延税款和利息将是土地的第一笔费用，排在其他产权负担之前。
该税适用于所有类别的财产，但不超过 2 公顷的住宅用地除外。其中，“住宅用地”是指已建有住宅建筑或取得建筑许可证后正在建设住宅建筑的土地。
此住宅用地除外条款不适用于“商业住宅场所”，例如酒店、汽车旅馆、旅馆、寄宿公寓、房车公园、露营地和大多数学生宿舍。此外，该豁免一般不适用于退休村和安老院。
值得注意的是，不排除农业生产用地。事实上，随着社区扩张而受益于土地升值的农场主将受到直接影响。
该新税种已经开始对维多利亚州的新项目产生影响。为下个财政年度可能完成的销售而签订期权或长期合同的土地所有者越来越多地要求在其协议中加入“WGT总价条款”。这允许土地所有者在出售完成之前转移可能因土地重新分区而引发的任何 WGT 责任。
如果购买者根据 WGT 总额条款支付了额外的金额，则可能会对总额适用该税，因为它是增加的购买价格的一部分。
对于购买者来说，该税种给项目的可行性带来了额外的不确定性。有人建议，如果土地所有者因重新分区（在土地所有者的怂恿下发生）而产生费用，则应扣除这些费用。可能允许这样做的法规尚未出台，这导致了持续的不确定性。
维多利亚州的自由党最初反对这项税收。该税种的已经于 2021 年 11 月 30 日成为法律。目前尚不清楚如果自由党赢得即将举行的维多利亚州选举，他们是否会承诺在开始之前废除该税种。
No.2
计算示例
为了说明它是如何运作的，假设 Prop Co 拥有价值 500 万澳元的土地。在重新分区(rezoning)后，总估价师确定这已增加到 700 万澳元。
该土地升值差额为“暴利“ 200 万澳元。50% 的“暴利税”额为 100 万澳元。Prop Co 最多可以推迟该纳税 30 年。
如果 Prop Co 在 30 年内出售土地，延期将结束。政府将对此收取 100 万澳元和应计利息。
如果出售 Prop Co 出售该公司的 50% 或更多的股份，则土地所有者税将适用于股份出售。此外，延期将结束，届时 Prop Co 将被要求支付 100 万澳元及其应计利息。
出于所得税目的，100 万澳元的负债可能构成 Prop Co 的 CGT 成本基础的一部分。然而，迄今为止，ATO（这个可以理解）没有就此提供任何公开指导。
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