2018年万科喊出的“活下去”，无疑是当下房企最最真实的存在。那时，祝九胜定调的万科现金流管理，遵循“在极端情况下也能活很久”的原则，而今，身处下行周期和疫情冲击中的房地产，可说是“极端情形”了，那些还活着的地产大佬，那些业务正常运营、工资照常发放、还能规划未来十年的公司，便算是“活得好”了罢。
华尔街见闻就此推出“活得好的地产大佬”系列，记录在这一段特殊的时期，优秀房企们的生存法则和未来蓝图。毕竟，活着就有希望，就可能穿越周期，去到下一个春天。
央企地产商很多年没有如此高调了。
自保利发展露出“进三争一”的野心后，另一家央企地产商华润置地，也提出了多个行业第一的目标；这一切，都伴随着它们新任掌门人的上位——人事稳定下的业务进阶，逻辑自洽。
接连撕去了吴向东、唐勇标签的华润置地，迎来一个新的掌门人：李欣。5月5日，李欣从王祥明手里接过了华润置地董事会主席的担子，给过去八年央企地产商人事变动，画上了句号。
去年10月，刘平接棒宋广菊，担任保利发展的董事长；再往前，一度出走龙湖的颜建国回归中海接任主席，许永军、蒋铁锋掌管了招商蛇口。
如果说2015-2018年民企加杠杆之时，央企在蛰伏，那么如今，行业剧烈波动下，权力图谱稳固的央企地产商，则逐渐成为了市场的主力。
新的时代里，多元化、运营业务成为重心，华润是其中的佼佼者。而李欣治下的华润，绝不仅仅满足于前十的位置，它有着争霸的野心，以及实力。
碧万恒融不再，中国地产商的座次重排、沉浮起落，注定会非常猛烈。
01
交棒
华润置地“话事人”的交接，显得很平静。
在此之前，华润置地管理团队经历了激烈动荡。2014年，灵魂人物吴向东因“个人理由”辞任主席，这个职位空缺了四年。在短暂回归后，2019年2月吴向东彻底离职，加盟华夏幸福，俞建等多位华润置地的业务骨干也随之流失。
尽管老兵唐勇随即“扶正”成为董事局主席，然而不到十个月，他即转任华润电力总裁，华润置地主席之位继续空缺。
2019年3月，“空降”华润集团的王祥明兼任华润置地主席；两年后，他将主席之位彻底交给了李欣，华润置地多年的人事大局算是稳定了下来。
李欣这位华润集团的94届“子弟兵”，已在华润置地人事变动最激烈的时期逐渐进入权力核心。早在2016年，李欣便与张大为被任命为联席总裁，2018年被任命为总裁，如今上位也在预料之中。
事实上，作为华润集团董事长，王祥明在过去两年多里，并没有过多介入华润置地，日常经营管理便是由李欣团队主导的。
过去几年，伴随人事更迭的，是华润这家央企地产商的规模起伏。在2015-2018年的大牛市里，华润置地的步伐并不快，2016年甚至跌落前十，虽然2017年后回归，但与龙湖等民企之间的差距并不算大，以致于能否守住前十都一度打上问号。
同样经历了震荡的中海，则在颜建国大权在握后，比华润置地更早地进入了发展的快车道。
焦虑感由此而生。甚至在华润置地内部，也有是否进入“中年危机”的疑问，李欣如何继续带领它向前？
在他之前，华润置地的几位前舵手都有着明显的标签。
“灵魂舵手”吴向东一手打造了万象系，为华润置地“住宅+商业”格局打下铺垫；唐勇则带着华润置地迈过千亿，确立了 “销售物业+投资物业+X”的商业模式；李欣则想要重塑华润置地。
他也得到了王祥明的支持。此前在中建任职24年的王祥明，最熟悉的领域便是房地产。在接替傅育宁来到华润后，王祥明让华润置地对标的企业，便是以成本把控、效率著称的中海、龙湖两家房企。他还让置地管理团队去中海地产交流。
业内明显感受到了王祥明、李欣带来的变化。过去三年，华润置地在拿地、转型上大胆了许多。去年4、5月份在北京、广州等城市，斥资近400亿元拿地惊艳市场，向外释放出了进取的信号。
财报显示，2021年华润置地新增土储61块，总地价为1490亿元，权益地价1126亿元，较2020年全年权益地价987.3亿元提升了约14%。
今年前4个月，华润置地也以274.8亿元的拿地金额位居第四。一时间业内无不感叹“央企觉醒”。
他还大刀阔斧地进行了架构调整，将维系多年的六大区变成七大区，李欣亲自挂帅，兼任深圳大区董事长。随后也不断进行精简合并，人员优化，试图释放新的活力。
如果说过去人事动荡导致华润置地在战略执行上受到影响，相比同期民企的激进显得保守许多，而李欣治下的华润置地，显然正在逐步打破这些束缚。
对李欣这一系列的改革和动作，王祥明也颇为满意。在集团2022年工作会上，他重点表扬了华润置地去年的突出贡献。
如今接任主席，是李欣更上一层楼的时候了。
02
野心
权力重构、趋于稳定后的央企，近年来逐渐成为了市场上的主角。华润置地，也渐渐展现出了它的强悍。
今年前四个月的房企排名，保利位列第三，中海排在第五，华润置地、招商蛇口则分别以556.4亿和550亿分列第七、八位。
这些央企地产商的野心不止于此。保利在内部提出了“进三争一”，中海、招商蛇口等则希望规模稳中有进，在多元化业务上持续发力。
如果将范围进一步扩大到有着国企、央企背景的万科、绿城和金地等房企，今年房企前十的座次争夺也是愈发激烈，较以往排名也会有较大变化。
尽管华润置地未对今年的销售目标有明确的数据指引，但管理层表示，希望会在去年的基础上保持增长。并且华润置地首席运营官张大为明确，有信心实现全年的销售指标。
去年，华润置地实现合同销售额3157.6亿元，较全年销售目标3105亿元实现100.24%的完成率。以此来算，华润置地今年甚至有了冲击行业前五的资本。
眼下行业的低谷期里，净负债率低至30.4%的华润置地有不少加杠杆的空间，可以逆势进行并购。王祥明也表示，若是负债率指标相对灵活，对华润置地的规模发展会有不小的意义。
不过对于这些头部央企地产商来说，开发业务的排名是顺势而为，更重要的则是如何在城市运营商的维度里，争夺下半场的王者。
在这个领域，华润置地有着争霸的野心和实力。它是内地首家租金收入过百亿的开发商。根据规划，华润还要在十四五期间实现购物中心综合实力行业第一、商管行业第一，长租业务管理规模央企第一、行业前十、盈利能力前三。
目前，华润置地的经营性不动产收入在内地上仍然市房企中排在第一位，也已成了这家公司抵御行业风险的平滑剂。财报显示，2021年华润置地经营性不动产业务收入同比增加36.3%，至174亿元，占总体营收的8.60%。
在李欣看来，经过两三年的调整，地产行业已经发了深刻的变化，未来一定是个多元化、多赛道的综合模式。而华润置地在过去五年多里，已经找到了多元发展模式，并构建了每个赛道的核心能力。
这让李欣有了底气，力争在十四五期间让华润置地成为运营赛道的领军者。
不过，经营性不动产领域的玩家们实力雄厚，万科、保利、龙湖、中海在保持开发业务规模的同时，经营性业务也都有了庞大的布局和收入，尤其是万科、龙湖，经营性业务都有千亿收入的目标。
房地产黄金时代的江湖已远，华润和万科那些前尘往事已成烟云，但在新的时代和赛道里，他们仍将相遇，并且相互映照；李欣和郁亮，也代替了他们的前任吴向东、王石们，继续同场竞技，争霸天下。
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