今日导读
首次置业者作为澳洲买房人群中“最为艰难”的一个团体，抵押贷款对于他们来说是买房路上为数不多的“捷径”，贷款价值比（loan-to-valuation）则决定着他们能为自己借贷到多少钱。如果一套抵押房产价值100万澳元，在贷款价值比为70%的情况下，能借贷到的金额就是70万澳元。由于首次置业者购房资金不足，通常会有更高的贷款价值比。而APRA（澳大利亚审慎监管局）即将出台的一项新规却会深深刺痛首次置业者们的心。
贷款风险评估有所改变
近期，APRA已经提议改变住房贷款的“风险权重”（risk weights），其在去年年底公布了拟议的新规并征求意见之后，APRA将于2023年1月1日正式实行这项新规。
“风险权重”作为当代银行监管的支柱之一，对于银行评估贷款风险十分重要。
其理念是，银行的资产（例如借款人的抵押贷款或企业贷款）会根据风险程度不同进行差异化计算。
资产的风险越大，风险权重越高，那么银行就必须要有更多的资产净值进行缓冲。
资产净值指的是抵押房产在所有债务及其他款项还清之后的价值，而这也是银行将其作为贷款缓冲的原因。
如果贷款的损失太大，而资产净值（即贷款缓冲）的数额太小，那么储户和债券持有人会担心银行的还款能力，导致银行金融陷入不稳定，而在过往的历史上这样通常会导致经济衰退。
这也就是APRA存在的原因：即避免银行陷入危机以及相关经济衰退。
根据即将到来的新规，银行将对贷款风险的评估做出改变。
贷款价值比将决定贷款利率
新规出台后，风险权重将与抵押贷款的贷款价值比息息相关，并间接影响贷款利率。
比如，一位自住者的贷款价值比在80%-100%，那么在新规出台后，这样的贷款价值比相较于现在将带来更高的风险权重。
对于一些贷款价值比低的自住者来说，新规的出台是一个好消息。
因为根据现在的规定，所有风险权重低于80%的贷款，银行都会同等对待；而在新规出台后，贷款价值比越低，那么风险权重也会越低。
不过对于投资者贷款，或是只偿还利息的贷款而言，不论贷款价值比有多少，在新规之下都会带来更高的风险权重。
这反映出，拥有的贷款价值比越高，那么贷款的风险也就越高。
APRA的数据显示，借款人抵押贷款的贷款价值比越高，越有可能出现逾期；而由于贷款价值比高意味着贷款金额一开始就接近房屋价值，一旦银行选择取消房屋的赎取权，那么银行就会蒙受亏损。
因此，只有将风险权重与贷款价值比紧密挂钩，并以此作为决定贷款利率的因素，那么银行就不会那么容易受到亏损。
这意味着，在新规出台之后，对于贷款价值比高的抵押贷款，银行需要更大金额的资产净值进行缓冲。
这也意味着贷款价值比高的抵押贷款会让银行的成本更高，而这项新规将把增加的成本转嫁到借款人身上。
因此，为了平衡这种成本差，贷款价值比高的借款人将会有更高的贷款利率；而贷款价值比低的借款人，也相应会有更低的贷款利率。
过去几年，银行对于贷款价值比超过80%的抵押贷款只收取一点额外费用（约为7个基点），而最近却已经上升到了将近20个基点，这也预示着高贷款价值比的抵押贷款风险更大。
首次置业者最为“受伤”
要说谁在这次新规中受伤最深，那只能是首次置业者。因为相比于其他借款人来说，首次置业者的贷款价值比更高。
根据近期RBA Bulletin的一篇文章，在2022年1月，近四分之三首次置业者的贷款价值比超过80%，而自住者达到这个数字的仅有三分之一。
对于许多首次置业者来说，储蓄首付是买房路上的最大障碍，这也就是为什么过低的首付（或者是过高的贷款价值比）对于首次置业者来说十分常见。
由于贷款价值比高的抵押贷款将会更加昂贵，APRA这个举动也意味着首付在未来对于首次置业者来说越来越重要。
而对于现如今储蓄首付就“十分痛苦”的首次置业者来说，他们才是这次新规中最大的“受害者”。
今日结语
首次置业者在支付首付上本身就已经很难了，而即将到来的新规，让他们在抵押贷款上更加寸步难行。虽说APRA是为了银行的利益，让国家不会陷入经济危机，但任何一件事都是有两面性的，APRA保护了银行的同时，却让无辜的首次置业者成为了这场变革中的“牺牲品”。
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