继上篇文章盘点了上海杀猪盘的坑货小区：
买房亏百万，盘点上海坑货小区：没有最坑，只有更坑
后，这一期，我们来盘点下上海那些N年不涨板块和板块内的“明星”小区。
先说说，房价不涨对购房者带来什么样的影响？
首先，假设购房者是贷款，
按照SFSD利率来计算，每年约为4.65%-5%，这部分利息就是房子持有的成本。假设贷款100万，每年利息5万，贷款200万，那么每年的利息就是10万，贷款超过200万，每年的利息就是中级打工者一整年的收入。
其次，购房的时候，需要交纳税费。
上海买房，税费一般是由下家支付的，房东只要求到手价。那么平均税费成本约为购房成本的7%，假设一套300万房子，税费成本至多在20万左右，这块也是很大的一部分成本。
再次，就是被忽略的隐形成本。
假设如果首付的钱，不用来购房，而是用来买理财，尚且还会有一定的收入。但是首付被房子埋进去了，房价再不涨，就亏了。
最后的最后，也就是沉没成本和机会成本。
当你持有这个房子，发现它明显不涨的时候，心里无数次想卖，但总觉得或许再坚持下就能等到天亮。
但是事实上，这种房子只有等到全面大涨的行情才会兑现预期涨幅，而接下来的楼市是两极分化的，继续持有就是持续亏钱。另外很重要的一点就是机会成本，因为买错了产品和板块，导致房价不涨，但是其他的地方已经涨了30%以上，那么彻底置换无望，同时财富的增涨也停滞不前。
很多人2016-2017年那波全面普涨的行情里高位接盘，但是在2020-2021这波小牛市下，依旧没有解套。其实N年不涨最主要的原因是，买了不合适的板块，或者买了不合适的产品。而2020-2021的上海楼市牛市，是板块和产品分化很严重的牛市，而非全面普涨的牛市，这种分化行情大概率是接下来十年甚至二十年楼市的主旋律。
先说下垃圾坑爹的板块，看看大家有没有踩雷。
嘉定外冈、嘉定徐行、嘉定封浜、松江车墩、松江小昆山、松江佘北大居、青浦练塘、青浦金泽、青浦朱家角、青浦赵巷老城、宝山月浦、宝山罗店、宝山罗泾、浦东泥城镇、浦东书院镇、奉贤奉城、奉贤泥城、金山全境等等，这些板块无外乎都有一个特点，就是极其极其偏僻，交通极其不便利，而且当地居民没有讲市区沪语的。本句话可以作为评判坑爹板块的标准。
这类板块，你去看房，如果是自驾，尚且可以接受。但是如果是公共交通，地铁2小时公交车半小时步行一刻钟的节奏。试想如果真的买到这样的板块，每天在市区上班，不出一个月，肯定发疯。
因为太偏僻，是一定没有大规模的客户群体去购买这里的房子，N年不涨也就可以理解了。而楼市最重要的就是流动性，因为客户基数足够低，所以想要售出，几乎不可能。卖给本地人，不可能的，本地人在这块有祖宅，独门独院，院子里种种花种种地，住的十分安逸，根本看不上楼梯房或者电梯房。所以，如果一个板块连链家都没有的话，那么这个板块百分百坑。这个也是评判的标准之一。
以上板块，无论任何产品，无论是一手新房、次新小区还是老破小小区，都是不能碰的，基本上永久性套牢，很难变现出手。
不涨的核心原因
除此之外，传统意义上的上海市区的小区也不是所有都涨的，也有很多小区价格尚未回到2016年底的高点。
上海市区因为有足够的人口基数，几乎所有的板块都会涨，但涨多还是涨少，是跟人口导入、产业规划、城市建面和政府导向有关的。
例如，浦东和浦西的闵行，由于产业的优势，涨幅在全市范围内都是领先的。但是相比较看来，苏州河北的四个区域就明显拉胯了，虹口、杨浦、闸北和普陀，四个难兄难弟除改善性次新小区涨幅达到预期外，其他的老小区，完全都是横盘状态。
例如，虹口具有年代感鲁迅公园、水电路老破小，杨浦周家嘴、定海路、平凉路、中原，新静安老闸北的彭浦新村，普陀石泉路街道、曹杨新村、甘泉宜川、真如街道等都是N年不涨的地方。
这些老破小小区不涨最核心的原因是：
1.城市建面较差，比较破旧，没有新的建面迭代升级。
2.人口老龄化严重，极其严重。
3.产业弱势，没有高薪产业支撑。
4.没有顶级学区支撑，或者其他的稀缺资源支撑。
5.老小区扎堆，同户型竞品太多，出货困难。
但是随着近两年杨浦虹口的旧改的如火如荼，这些地方的老破小小区也迎来了出货的高潮期，例如：宝山呼玛、通河、泗塘、张庙，闸北彭浦等板块内300-350万的老破小小区都是动迁户热捧的区域。动迁户拥挤的板块会发生什么，懂得人自然懂。
另外，传统豪强区域，徐汇和长宁也有不涨的板块，例如徐汇华泾板块、徐汇南站和长宁仙霞天山的老破小小区。
这些老破小小区，横盘不涨都有各自的劣势。
1.徐汇华泾感觉是被徐汇遗忘的角落。甚至不如隔壁的闵行发展的好。
2.南站老破小和长宁老破小，因为没有学区优势，且房龄过老，也是被遗忘的角落。且周边竞品过多，同样人口老龄化严重。
写到这里，我们来总结下横盘不涨的板块和小区的特征。
综合下来，无外乎，产业薄弱，人口导入不足，没有高收入群体支撑和竞品过多。在上海楼市这种Hard模式下，首房首贷资格格外的珍贵，那么这些产品或多或少就有些无法跟随大势了。
买房跟着人口走，人多自然有需求，这是楼市里赚钱亘古不变的核心。
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