在过去的20多年投资中，什么最挣钱？毫无疑问“房地产”，1998年商品房正式面向市场，当时平均房价还不足1900元每平米，如今全国平均房价已经突破万元每平米，上涨幅度达到了500%部分，热门城市上涨幅度更是高达1000%以上，让我印象最深刻的莫过于深圳居然搞到达4300%。身边99%的人都见识到了房产上涨的魅力，也听到了越来越多成功的案例，很少人听说过买房会亏本的吧？
过去的房地产有多疯狂，在2015年购买一套价值100万的房产，2017年基本上就可以200万的价格卖出去，中间产生了100万的增值，只不过是用30%的首付和两年的房贷来撬动的，折算下来平均每年的增值高达150%，好像没有哪个行业有房地产这么挣钱的，即便是股票市场存在的波动性，都要比房产大。过去房地产投资根本不需要经验，闭着眼睛随便买，房价都会上涨，如果买到深圳北京、上海、杭州等热门区域，房价更是“涨疯了”，不少人在20年前购买一套房子，只是为了解决居住的，如今身价已经过千万。
2016年房地产进入调控期，首先提出了“房住不炒”2017年房地产价格的涨幅逐步地开始缩小，不少人群又在老百姓耳边说，买房虽然不能像过去那般大涨了，但最起码能跑赢通货膨胀，听到这里似乎很多人又打了鸡血一样，房产调控有什么可怕，继续买、买、买。
2017年在热门城市买房到现在还是有部分盈利空间的，如果在非热门城市购买房产，如今面临最大的问题就是有价无市，在最近这两年调控的过程中，老百姓似乎还沉醉于过去的美梦，却不知道危险已经悄悄地来临。
一、政策调控在持续增加力度
三道红线：
2020年8月份，央行和住建部联合召开房地产座谈会确定“三道红线”此政策主要是针对房地产企业的负债率、现金流、短期债务比，规定房地产企业在2023年6月份前，把三道红线的数据降到规定的范围内。
根据相关的机构预测，国内的房子正在走过最艰难的一关，2021房地产企业共计还款金额为12,448亿元，如今2021仅剩下不足40天，房地产企业快速地回笼资金来解决债务危机问题，同时要规划明年的销售计划，以保证最佳的方式来回笼资金。
2020年房地产企业还款金额约为9000亿，如果明年顺利地度过，房地产企业真的是能回归到相对平稳和健康的状态了，距离2023年6月份仅剩下20个月房地产企业也会根据市场做出相关的调整。
8月30日，万科董事长首席执行官祝九胜说道：不要再把希望放在政策上显然不现实了，以目前的房地产市场环境去观看，留给开发商操作的空间少之又少；世茂集团2021年中期业绩发布会上，世茂集团总裁许世坛谈到：下半年对房价进行动态监测加大价格优惠，从侧面反映房价要回落了；8月30日，融创集团孙宏斌直言不讳地说道，下半年楼市比较惨烈，销售额度也会进行大幅度的下滑，贷款额度也会继续地上升，不仅如此，还直接预测了下半年市场压力较大，不少房企都会选择降价回笼资金，其中有一句话引起了所有人的注意
“未来任何房地产开发商都有可能因为资金断裂而雷暴”。
两道红线：
2021年1月1日《建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》明确的限制流入房地产企业以及个人贷款比例的上限，没有资金流入楼市，房地产的上涨动力又有何在呢？
根据相关的调研数据显示，目前国内贷款购房的家庭已经突破2亿，也就是说国内大部分家庭都是选择贷款购房的，如果没有贷款又有几个人能买得起房子呢？地产企业过去能几十个楼盘一起开盘，最关键的是有资金流入，如今限制了还能这样搞吗？基本上已经玩不过来了。
二手房参考指导价，
主要是针对市场炒作行为配合限购、限贷、限售等众多政策的压迫下，一方面对于炒房人群来说成本在增加，另外一方面销售价格也被限制住了，在这种大环境下，似乎没人愿意选择买房投资了吧。
当下市场真的发生了改变，身边的真实案例
华哥忍痛割肉，2008年受到金融危机的影响后，国内的经济受到了巨大的冲击，华哥的工厂在整体营收这方面也出现了大幅度的缩水，虽然随着经济的恢复，整体的订单量也逐步上升，但是国内的发展能力已经在逐步放缓，市场出现了恶意竞争。
2013年在参展的过程中认识到了香港客人，明确地说到目前内地市场非常的不错，香港是走在世界前列的城市，房地产也经过了几波大涨大跌，而内地市场并没有出现什么大跌，还一路都呈现于向上走的趋势，内地市场部分热门城市还存在巨大的潜力，在香港投资者中抽取部分资金回来内地进行投资，华哥听到商机后，似乎有一定的道理，也购买了部分团长，确实刚开始在房产上尝到了部分甜头，但华哥觉得只要是房子就会升值，在三四线城市购买了好几套房产。
去年看到部分大城市还处于火爆，还不舍得抛弃手中的房产，一直保持持有的状态，今年下半年，整个市场发生了翻天覆地的变化，去年房产市场价约为90万一套，共有5套房产。从今年5月份开始过盘，最开始价格90万，挂到现在65万还没有卖出去，降价幅度达到了25万元，最近华哥还考虑继续降价出售吧，房产买回来的成本为57万，如果降到60万卖，基本上就已经是处于亏本销售了，因为还没算上物业费贷款利息等一些额外的成本在内。
虽然这几套三四线城市的房子亏本，但是在之前大城市投资的过程中还是有部分盈利的，还好有一定的资金托底。
2、腰斩50%，依旧无人接盘
另外一位投资者坚信自己的投资理念，一线城市肯定是有外溢到其他城市的，深圳外溢到东莞、惠州；广州外溢到佛山；北京肯定就是外地到燕郊了，事实告诉我们想象总是那么美好的自身城市经济能力不行，即便有外遇还是很难推动起来。
燕郊房价最高峰的时候去到3.4万元每平米，我们理所当然地认为，这个房价很正常的，深圳旁边的东莞房价很多，都已经超过3.4万元每平米了，广州旁边的佛山中心区域房价也超过这个价值范围的，难道北京外的燕郊就不能达到这个价吗？事实证明真的达不到这个价，因为北京郊区发展就相对一般，旁边的燕郊发展更是一般，有什么经济能力所支撑3.4万元的房价的，结果经过两三年时间的回落，现在房价1.5万元每平米都可以买得到了。
这位投资者，在入手的时候2.5万元一平米，房价涨到3.4万元的时候，还不舍得抛售，结果就面临着1.6万元都卖不出去了。购房者直言：不想还房贷了，怎么还房贷似乎都是亏本状态。
一座城市在发展的过程中不可能无限地扩大，深圳广州上海旁边的城市都具有非常大的发展潜力，东莞、佛山、苏州他们的发展潜力似乎都挺不错的，燕郊拿什么跟这三座城市对比呢？当然北京旁边还有个天津的发展潜力，是国内的第2阶梯的扛把子。
过去老百姓购买房产的最主要目的是什么？根据相关的调研，85%的购房者是看中了房产的升值能力，刚需用途占比仅有15%，意味着现在市场遇冷，这85%的购房者中，又有几个是真正的刚需人群呢？可能真的是少之又少吧。
2021年经过市场的调控，房地产的走势怎么样呢？
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