澳洲脱水研报 - 房地产公司 Dexus

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脱水研报 - 房地产公司 Dexus

2022-05-06 03:32:20 (AET) by Teris REN 309

上周，房地产公司 Dexus 宣布已与AMP Limited的全资子公司Collimate Capital Limited签订了股份买卖协议，以收购Collimate的房地产和国内基础设施股权业务。在本周市场剧烈波动下，公司股票表现优于大盘。应 61 Financial VIP 用户的要求，本周的研究报告分析了 Dexus Property Group (ASX：DXS)。

上周，房地产公司Dexus 宣布已与AMP Limited的全资子公司Collimate Capital Limited签订了股份买卖协议，以收购Collimate的房地产和国内基础设施股权业务。在本周市场剧烈波动下，公司股票表现优于大盘。应 61 Financial VIP 用户的要求，本周的研究报告分析了 Dexus Property Group (ASX：DXS) 。

【1. 公司介绍：】

Dexus Property Group (ASX：DXS) 是一家澳大利亚的房地产公司，其专注于开发、收购、以及运营管理房地产项目，包括工业地产、办公地产及零售地产等。此外，公司还代表第三方投资者管理房地产基金。Dexus 提供资产管理服务，如租赁安排、资产评估、以及财务重组和物业交易服务。公司的总部设在澳大利亚新南威尔士州的悉尼。

在截至2021年6月的2021财年，Dexus 在澳大利亚直接拥有价值175亿澳元的房产、并为第三方客户管理250亿澳元的房产、以及拥有146亿澳元的集团开发项目。根据 Dexus 在2021财年的年度报告，其业务被划分为6大部分，即办公地产业务、工业地产业务、物业管理业务、基金管理业务、开发与贸易业务、以及其它业务。

（1）办公地产业务：该部门主要负责公司在澳大利亚开发和管理的办公物业以及相关的零售空间和停车场等。这些物业主要分布在悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯、阿德雷德和堪培拉，主要的办公物业包括Elizabeth 街201号、Market 街44号、Pitt 街175号、Martin Place 5号、Kent 街321号、George 街101号、Dawn Faser 大道2号、Brouke 街385号、Flinders 街452号、City Road South Bank 40-60号、Lonsdale 街180-222号、Nicholson 街8号、Eagle 街10号、Creek 街12号和Albert 街123号等。该部门在2021财年的收入为7.623亿澳元，同比下降3.2%，占公司2021财年收入的55.1%，2019-21年期间的年复合增长率为2.6%。该部门在2021财年的净利润为6.959亿澳元，同比下降32%。在2021财年，公司租赁了184,029平方米的办公物业，出租率为95.2%。

（2）工业地产业务：该部门主要负责开发位于墨尔本、悉尼和布里斯班的工业地产，如工业园区、商业园区、以及物流配送设施等，主要物业包括Bourke 大道41-43号, Eastern Creek Drive 51号 , Victoria 大道436-484号, Foundation Place 1号, Authur 街145-151 号 , Vardys 大道Kings Park 工业园区, Regents Park Estate 仓库设施, Cumberland Green工业园区, 以及Centerwest Industrial Estate工业园区等。该部门在2021财年的收入为1.461亿澳元，同比下降5.4%，占公司2021财年收入的10.6%，2019-21年期间的年复合增长率为负5.6%。该部门在2021财年的净利润为4.833亿澳元，而2020财年的净利润为2.215亿澳元。在2021财年，公司租赁了445,428平方米的工业地产，出租率为97.7%。

（3）物业管理业务：该部门主要负责为写字楼、工业地产、以及零售物业提供各种服务，如资产评估、财务架构、租约协议的创建与履行、以及物业开发服务等。该部门在2021财年的收入为6800万澳元，同比下降13.4%，占公司2021财年收入的4.9%，2019-21年期间的年复合增长率为负0.4%。该部门在2021财年的净利润为1150万澳元，同比下降45.5%。

（4）基金管理业务：该部门主要负责通过战略合作、开发和资产重估，为办公物业、工业物业和零售物业投资提供第三方基金管理服务。该部门在2021财年的收入为7320万澳元，同比下降0.5%，占公司2021财年收入的5.3%，2019-21年期间的年复合增长率为6.9%。该部门在2021财年的净利润为4510万澳元，同比下降4%。

（5）开发与贸易业务：该部门主要负责在澳大利亚开发并交付办公物业与工业物业。该部门在2021财年的收入为3.327亿澳元，同比增长14.1%，占公司2021财年收入的24.1%，2019-21年期间的年复合增长率为77.2%。该部门在2021财年的净利润为5620万澳元，同比增长45.2%。

（6）其它业务：主要负责管理属于公司的资产。该部门在2021财年净亏损1.586亿澳元，而2020财年的净亏损额为3.78亿澳元。

【2. 公司分析：】

公司看点（1）：写字楼租金是 Dexus 最大的收入来源，其中约90%的投资组合为顶级项目。大部分位于悉尼CBD或周边地区（约占一半的资产账面价值）、墨尔本CBD、以及布里斯班的CBD。公司在写字楼出租领域拥有较强的市场地位，特别是在悉尼地区。根据此前的统计，公司控制了悉尼优质写字楼市场的25%左右。通常在CBD地区增加写字楼供应会受限于多种因素，如市政规划、可用场地、规划审批、而通常新的开发项目可能需要5-10年或更长的时间。这也强化了公司在市场中的定价能力。此外，公司还拥有一个占比较大的工业地产组合，以及小规模的零售和医疗保健地产权益。基金管理与物业管理业务仅占公司收入的10%左右。我们认为，公司的收入对比其它行业来说相对稳定，特别是其客户存在较高的转换成本与锁定期的限制，此外通胀的上升也会推升公司收入的稳定增长。

公司看点（2）：Dexus 在2021财年录得强劲的运营表现，其间录得收入1.015亿澳元，年增长率为2.5%，2019-2021年期间的年复合增长率为13.0%。公司2021财年的营业利润率为46.3%，高于2020财年的43.5%。其2021财年的股本回报率（ROE）为9.1%，明显高于2020财年的8.0%。在2022财年半年度中， Dexus 录得税后净利润同比增长82% 至8.032亿澳元。而净利润的增长主要是由于投资物业价值重估收益4.862亿澳元，同比大幅增加了3.415亿澳元。同时，估值带来的收益也使每股有形资产净值（NTA）增加了35澳分或3.1%，达到11.77澳元/每股。在2021年12月31日， Dexus 的1891个办公物业、工业物业、以及医疗保健物业中，有124个由外部估价师进行了独立估价。大部分的估值提升出现在工业资产组合中，同比增加了8.9%，而办公资产组合同比增加了1.1%。我们预计，公司未来三年的业绩增长率在5%-8%之间，且面对市场系统性风险的敏感度相对较小。

后面详细分析了该公司的其它看点，并提供了财务数据、目标价区间、业绩预测、以及投资建议。

公司 深度 DXS
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