- 今日导读 -
过去一年，昆州东南部和新州北部的房地产价格飙升，但这些令人垂涎的地区最近受到洪涝灾害的严重打击。数以千计的房屋被淹没甚至永久性报废，许多地区将不得不从头开始重建。
这场暴雨，给大热的城郊房产市场泼了盆冷水，也让人重新思考，郊区的房产还值得买吗？
城郊房产抗灾力存疑
连日的暴雨让新州和昆州的一些住宅区变成一片汪洋，无数房子被淹被毁，导致许多家庭有家不能归。而对更频繁更恶劣天气事件的担忧，和对城郊房产抗灾能力的怀疑，让购房者对这些地区的房产望而却步。
房地产经纪公司Starr Partners首席执行官Douglas Driscoll表示：“我认为人们需要一段时间才会再次考虑买这些地区。许多人会非常谨慎，因为他们看到了洪水所造成的巨大破坏，而在洪灾之前他们没有考虑到这一点。”“买家看到房子泡在水下，所以自然而然地，他们在搬到这些地区之前会三思而后行。我预计随着人们远离，搬到悉尼西北部Hawkesbury等地区的人数将会减少。”
根据Domain的数据，疫情期间Hawkesbury地区的需求强劲，仅在过去12个月里，房价就飙升45%。同样，向乡镇地区的大规模迁徙使得新州北部Richmond-Tweed地区的房价上涨32%。
“我仍然认为这些地区将继续受欢迎，但我们将看到这些市场出现停滞，因为除非销售情况不佳使房价降低，否则没有人会去购买直接受洪水影响地区的房产。”Driscoll说。
“所以我认为我们可能会看到需求略有下降，但这不是永久性的。再过一年左右，我们就会看到这些市场再次强势回归。”Driscoll还表示，短期内，由于业主专注于清理和维修他们的房产，挂牌量可能会下降。
“如果你的房产受到了洪水的影响，除非是出于某种原因的廉价出售，否则现在挂牌还为时过早。你需要一段时间来让买家忘记那些灾难场景。”
洪水区房价折损严重
由于购房者对洪水的担忧加剧，开始撤出这些地区的市场，新州和昆州一些城郊区域的楼市可能面临数月的价格停滞，甚至疫情期间的惊人收益可能也会被抵消。
SQM Research常务董事Louis Christopher表示，从中期来看，最近的洪水可能会促使当局重新划定洪水区，包括以前被认为没有风险的新区域。
“我认为新州北部和西北部可能会重新划定一个洪水区，甚至可能包括北海滩，因为那是受灾地区。”
“如果一个地区被指定有洪水风险，我们可能会看到相当大的跌幅和永久的价格折损，但这具体取决于风险的大小。”
“我去年在布里斯班做了一些研究，发现洪水区的房产折损高达60%。没有人愿意为可能会再次被洪水淹没的房产支付高价。”Christopher说道。
2011年，布里斯班经历了一场百年一遇的洪水，摧毁城市及周边地区的数百所房屋。
CoreLogic 的澳大利亚研究主管Eliza Owen表示：“在2011年布里斯班洪水之后，该市的住宅价值从2011年1月到2012年1月持续下降，跌至-6.1%的最低点。”
2011年11月起，布里斯班经历了几次现金利率下调，随后开始进入复苏模式。然而，直到 2014年3月，住宅市场才完全恢复了2010年12月的价值。
因此，我们很有可能看到，类似的情况在新州和昆州城郊的洪水区再次上演。
洪灾暴露保险不足问题
此次的洪水和风暴还进一步暴露出房屋保险不足的问题。MCG Quantity Surveyors的主任Marty Sadlier指出，这最终可能使房主损失数千甚至数十万澳元。
"最近的天气已经对大量的业主造成了破坏，但事情可能会变得更糟，因为许多人意识到他们的保险不足是多么的可怕。悲剧的是，我们几个月前就预测到了这种情况，而这是完全可以避免的。"
Sadlier说，他在2021年6月强调过危机迫在眉睫，因为各种因素的交织，使疫情后的建筑成本急剧上升。
"在疫情之前，保险委员会的数字表明83%的业主投保不足。我们现在认为这个比例要高得多。"
而洪灾过后，保险公司将毫无疑问地提高洪水风险区房屋的保险费用。这对潜在的郊区购房者来说，又是一个“下头”的操作。
不过，PRD Real Estate的首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士表示，此类事件可能为准备自担风险进行购买的买家提供机会。
“通常情况下，在洪水事件发生后，买家和投资者会更加意识到风险，并对在这些地区买房犹豫不决。这使得长期在寻找房产的买家有机会进入市场，而他们也明白需要支付更高的保险费用。”
- 今日结语 -
此次的暴雨洪涝灾害可以说是为澳洲大热的郊区房产按下了暂停键，也给想在郊区购房的人提了个醒，一是要评估地区和房屋的抗灾能力，二是保险的钱万万不能省。
当然，短期内洪水风险区会让购房者望而却步，而在风险较低的市场，则会出现需求增长。不过从历史上看，极端天气事件并不足以推动整个住房市场的大规模调整。尤其是考虑到极端天气事件进一步减少了住房存量，因此洪水似乎不太可能抑制澳洲人的购房需求。
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