- 今日导读 -
买房一直是生活在澳洲的人们最伤脑筋的一件事，对于许多首次置业者来说，买房更是比登天还难。
据统计，澳洲的房价收入比率达到了惊人的7比1，而在其他国家，譬如美国和欧洲，其房价收入比仅有4比1甚至3比1。
这不禁让人想问，为什么在澳洲买房就这么难呢？导致澳洲这场“购房危机”的幕后黑手究竟是谁？
高房价在澳洲由来已久
过去一年，随着澳洲房市的繁荣以及房价创下新高，澳洲的住房可负担性已经来到冰点。
不过，高昂的房价并不是新时代的特色，在澳洲，其历史甚至可以追溯到上世纪九十年代。
在1990年至2000年的10年里，全澳房价涨幅为16%，对于当时来说还不算无法负担。
可当步入21世纪，2000年至2010年的10年里房价突然暴涨88%，这一数字令人瞠目结舌。
自此以后，澳洲房价便一涨不停。
即使是在2020年疫情爆发，所有人都认为这场危机会让房价有所缓解之时，房价仍然“逆流而上”，涨幅达7.5%。
到了2021年，澳洲平均房价上涨了22.7%，对原本就十分糟糕的住房可负担性更是雪上加霜。
悉尼作为全澳买房最贵的城市，在截止2022年1月的过去10年里，房价暴涨99%，平均房价达到了101.5万澳元。
AMP Captial首席经济学家Shane Oliver表示，在过去两年里，全澳房价收入比已经翻了一番多。
而根据2021 Demographia International Housing Affordability的报告，澳洲房价收入比的中位数为7.7，相较于4.8的英国和4.2的美国，在澳洲买房简直堪比登天。
悉尼的这个比值甚至已经超过10，达到了11.8，成为澳洲住房可负担性“最差”的城市。
那么究竟谁是这场“购房危机”的“真凶”，要为人们日益恶化的住房可负担性买单？
表象“真凶”：极不平衡的房源供需
住房市场的情况十分复杂，有许多因素可以导致如今恶化的住房可负担性。
也许有人会责怪那些腰缠万贯的房东，责怪近十几年以来不停进入澳洲的移民，或是责怪就业难、工资低甚至是通货膨胀。
但无论怪罪谁，导致这一切最核心的原因还是极度不平衡的房源供应。
澳洲房源供应的不平衡已经持续了很长一段时间，人们对房源的需求总是远远大于供应，在这二者达到平衡之前，房价便急速上涨，住房可负担性也随之极度恶化。
Oliver表示，过低的利率是供需不平衡的主导因素之一。
“低利率意味着人们可以借到更多钱，从而花更大的代价买房，因此房子变得越来越贵，能买得起房的人也就越来越少”。
不过，供需的不平衡并不是因为建房项目少。
Oliver表示，自2000年开始海外移民大量流入澳洲，新建的房产早已无法匹配这些流入的人口。
PropTrack的经济学家Angus Moore表示，虽然利率在极度不平衡的房源供应中起到一定的负面作用，但这并不是澳储行的错。
“虽然过低利率确实导致房价的飙升，让首次置业者更难进入“有房一族”，但让住房更可负担并不是澳储行的职责”。
“澳储行的工作是保证通胀率在其控制范围内，并且保持失业率处在低位，这样可以让人们更容易进入房产市场，毕竟没有工作也无法获取房贷”。
如果不是澳储行的责任，到底是谁导致了如此不平衡的房源供需呢？
内在“真凶”：政府及其一系列措施
人口不断增长，房源长期供应不足导致了糟糕的住房可负担性，这一切的很大一部分责任要归咎于澳洲各级政府。
澳大利亚房地产委员会的首席执行官Ken Morrison表示，自二十世纪九十年代以来，地产开发规划的复杂性大幅提升，基础设施建设的费用逐渐转嫁到开发商的身上。
而在土地利用和重建地区的住房密集性方面，政府缺乏前瞻性的规划。
“虽然每个州、地区和地方政府的情况略有不同，但澳洲各级政府的宗旨显然是将更多新住房供应推向市场”。
“但他们明显缺乏前瞻性的规划，没有确定当地的计划与设定的住房目标是否相匹配，建设流程是否会在新房建设上面花费太多成本，因为这决定了购买者要花多少钱来买房”。
而谈到房源供应问题，地方分权同样是一个主导因素。
在疫情期间，搬去偏远地区的人们逐渐增多，而当地政府并没有为此做好准备，比如确保当地有充足的住房供应以及完善的基础设施。
一旦政府没有做好此类工作，当过少的住房供应遇上大量需求时，人们的竞争就会加剧，房价自然而然就会不停往上走。
不仅如此，政府出台的一系列措施同样让这场“购房危机”更加恶化。
其中一个最值得提到的例子就是政府刺激措施。
政府本意是希望利用这个措施来改善住房可负担性，可效果却适得其反，反而加大了供需差距，提高了房价。
税收政策同样也是一个潜在因素，比如高额的印花税，让买家在购房时还要支付一大笔费用给政府，让本就昂贵的房产更加遥不可及。
还有为投资者提供的赋税优惠政策，让投资者也成为购房者的最大竞争者之一，这不仅增加了对房源竞争，同时也抬高了房价。
虽然投资者为租赁房屋市场提供了租赁房源，但他们的存在对购房者来说却是压死骆驼的最后一根稻草。
随着“真凶”们逐渐浮出水面，今年对于澳洲购房者来说前景又是如何？
2022年购房前瞻
今年的购房形势依然严峻，对于已经身负房贷的人们来说，由于利率上升，还款额度增加，在未来一年至一年半的时间里，住房可负担性仍然不容乐观。
而对于首次置业者来说，首要的问题便是首付，能否省下支付首付的钱决定了是否可以进入贷款买房阶段。
不过，一旦房价上涨，首次置业者距离首付只会越来越远。
即使如此，也不用放弃希望。
随着工资逐渐开始上涨，失业率也处下降趋势，房价收入比率将迎来小幅下降，只要继续保持这个趋势下去，买下人生中的第一套房也并没有那么困难。
- 今日结语 -
供需的极度不平衡让房价不停上涨，而政府的一系列措施却又“好心办坏事”，这些因素综合在一起导致了这场“购房难”危机。
不过，政府的心还是好的，随着更多建房项目的开工，住房供应也会在未来得到解决，而工资上涨和失业率下降也都预示着购房在未来一段时间也许并没有“那么难”。
希望大家还能保持一个乐观的心态，在平时多存存钱，也许在不久的将来，在澳洲的你也能拥有属于自己的“梦想之家”。
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