近期，多地释放楼市政策暖风，叠加房地产并购融资动作频频，1月70城房价企稳回升，房地产景气有望见底回升。
受利好消息影响，今日午后，A股地产板块拉升回暖，扭转早盘颓势，珠江股份、泰禾集团涨停、黑牡丹涨停，南国置业、大悦城、渝开发等个股强势上冲。
01
政策暖风频吹
今年以来，随着当前房地产市场氛围及信贷环境边际回暖，多城发布楼市利好政策。
1. 四大行将同步下调广州地区房贷利率
南方plus报道记者获悉，四大行将从从2月21日起同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房利率从此前的LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。
按此计算，同样贷款500万元、30年期，无论是首套还是二套，购房者每个月可以少交房供627.41元，30年可累计节省利息22.58万元。
2. 多城重启首付20%
非限购城市重启最低首付20%。
菏泽打响第一枪，四大行对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%。又如重庆，比较大的银行已执行首套房贷最低首付20%，赣州也进入到了行列中。
值得一提的是，为什么总是菏泽打响第一？华泰证券研报指出，菏泽作为三四线非限购城市的代表，同时也是棚改大市，2017 年以来地方财政对于土地出让收入的依赖度快速提高。因此，菏泽对于土地市场，以及与之密切关联的房地产市场具有较高的维稳诉求，本轮市场下行或是此次首付比例调整的催化剂。根据中指院的数据，2021 年 6 月以来菏泽商品住宅销售额连续 8 个月出现同比下行，21H 同比下滑 45%。
3. 放松公积金贷款
2月21日，南宁官宣，提升公积金贷款额度，首套最高额度从60万元提升至70万元，二套最高额度从50万元提升至60万元，并将二套房首付比例降至30%。
再如自贡公积金贷款实行认贷不认房，既无公积金贷款记录又无尚未完清的商贷，按首套房贷款政策执行；有一笔已结清的公积金贷款记录或一笔尚未完清的商贷，按二套房贷款政策执行。
4. 财税刺激托底楼市
最后是财税刺激托底楼市，长春、哈尔滨、南宁等39城通过财税刺激托底楼市，主要涉及购房补贴、降低房地产交易税费。例如长春给予人才、农民购房补贴，首次购买90平方米以下新建商品住宅的各类人才、进城农民，分别给予50元/平方米和80元/平方米的购房补贴。
又如玉林，新市民购买90平方米以下首套新房，每套补贴6000元；购买90平方米以上首套新房，每套补贴1万元；并给予50%的契税补贴。
对此，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示，个别地方下调首付比例，预计会对市场情绪产生较好的带动，购房者观望情绪或将有所改观，置业信心将得到一定提振。与此同时，未来或将有更多城市效仿跟进，特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的三四线城市。
02
房企融资动作频频
除了利好政策外，开年以来，房地产并购融资动作不断，多家银行陆续发行房地产并购主题债券等对房企并购提供资金支持。
2月18日，大悦城控股与浦发银行共同举行地产并购融资全面合作协议签约仪式。根据双方约定，浦发银行为大悦城控股提供的并购融资额度为100亿元人民币，双方合作的内容包括但不限于并购顾问、并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。
2月21日，兴业银行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。
在此之前，已有四家银行发行并购债。2月15日，平安银行计划发行额度为50亿元的房地产并购主题债，并明确指出募得资金将用于投放房地产并购贷款项目，助力“困难”房企；1月21日，浦发银行推出3年限期的50亿并购债券，是首次金融机构发布、并表明资金准确支持房地产融资的债券。
随后，广发银行也在1月27日表示，计划发行50亿元房地产项目并购主题债券；1月25日和2月14日，招商银行更是两次签署融资协议，共为华润置地和大悦城提供330亿元专项融资资金。
其他相关房地产并购融资还包括，招商蛇口于1月份注册30亿元的并购票据，其中三分之一以上的资金用于出险房企，最终用于扩购上海的旧改项目股权；华侨城也发起一场并购融资，将总额为15亿元将全部用于偿还并购贷款，但此次发行的债券仅用于继续收购已有项目股权。
房地产并购融资破冰并呈井喷之势，截至目前，年内房地产相关并购融资总额已超500亿元。
03
1月70城房价回暖
上午，国家统计局公布1月份70个大中城市新房和二手房销售价格指数变动情况，一线城市房价转涨，二线城市二手房跌幅收窄态势明显。
具体数据显示，从环比看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.6%；从同比看，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同；二手住宅同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2个百分点。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，房价指数出现重要信号，即在此前连续四个月下跌的基础上，1月份数据已经止跌。当前环比跌幅处于持续收窄态势，后续完全有转正可能，即走出此前房价持续下跌的区间。
据上海证券报，专家分析称，1月份的数据释放了积极的信号，说明经过去年四季度积极得当的政策调整，尤其是金融信贷政策，房价过冷或过快下跌态势开始受到遏制。近期有一些城市出现了首付比例下调的政策，充分说明当前房贷政策继续趋于宽松，同时能够在很大程度上降低购房入市的门槛，对于激活市场交易有积极作用。
04
市场解读：
需求侧政策将继续出台，景气有望回升
对于利好政策的出台，以及房地产并购融资动作增加，多家证券研报进行了解读。
首先是，需求侧政策出台将进入密集区。
国君证券认为，需求侧政策宽松是解决当前行业问题的唯一路径，预计需求侧政策出台将进入密集区。整体来看，可以将需求侧政策分为结果型和原因型，例如，与按揭贷款相关的政策，更多的是结果型政策，其是销售和银行按揭额度之间的供需关系问题，当前销售进入下行期，考虑到按揭贷款额度每年都比较稳定，也就会出现供需反转，体现为额度充足、发放速度加快和利率下行。而当前更需要原因型政策，也即能够带来需求改善的政策，例如首付比例、限购限贷条件（包括二套房认定标准）等等，相对更好的政策是后者，因为其是让有购买力的居民购房，前者是让居民提高杠杆率去购房，对于宏观杠杆率来说，后者的做法更加稳健。
中信证券也表达了相似的观点，地方层面需求侧托底政策还将持续出台。房地产政策中，需求侧属于地方政府因城施策的范畴。需求侧政策包括针对特定人群比如进城务工人员、新就业大学生等新市民的购房补贴等、住房交易税费的减免、首付比例的调整、首套房标准的优化、公积金贷款额度提升等。分区域看，越低线城市的需求侧支持政策越值得期待，而在高线城市需求侧政策很容易引发房价上涨，预计将会比较谨慎。
华泰证券指出，因城施策放松周期继续强化，更多非限购城市有望推出更大力度的托底政策。全国以非限购城市为主的三四线城市成交量已经快速下行。据统计，49 个三四线城市新房销售面积自 2021 年 5 月以来同比持续下降，21H1 同比 下降 36%，22 年截至 2 月 17 日同比继续下降 44%。由于市场快速下行， 本轮因城施策放松周期已于去年末开启，并在 2022 年得到强化，截至 2 月 18 日重点城市已出台放松类政策30次，收紧类政策仅有 2 次。此前放松政 策多为购房补贴、公积金贷款额度与门槛、人才政策、落户政策的松绑，以及适当纠偏预售资金监管，预计菏泽首付比例的调整有望带动更多城市 推出更大力度的托底政策，尤其是非限购城市。
其次是时间问题，回暖要多久？
西部证券认为，预计投资增速Q2见底，销售增速Q3由负转正。本轮多个城市需求端的放松政策仍然是在因城施策框架内做出的调整。假定本轮政策放松后，能有效拉动商品房销售增速，但效力低于2014年。那么总体来看，商品房销售面积或能恢复至疫情前水平，特别是下半年，预计能明显高于去年同期。商品房销售面积有望快速反弹，三季度由负转正，四季度恢复至7%左右。
中信证券研报指出，三月之后房地产景气有望见底回升。山东菏泽「无房无贷」购房者首付比例由此前的30%下降到20%，商业银行给予更好的按揭贷款放款条件，是应对2021年12月以来按揭需求不足，满足自住需求的必然选择。按揭贷款额度和利率是关键性变量，地方层面的需求侧托底政策也有望持续出台。预计3月之后房地产景气有望见底回升，而结构演变趋势则会继续。
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