未来12个月，悉尼房价增速将放缓至6%。图: Louise Kennerley
无论怎样看，澳大利亚的房市在2022年都很难跟上之前一年的成绩。在超低利率、高家庭储蓄、政府刺激措施和房源相对较少的推动下，2021年全国住宅价格飙升22.2%，为1989年以来的最大年度涨幅。
悉尼的住宅价格上涨了25.8%，墨尔本上涨了16.3%。CoreLogic的数据显示，在同一时期，澳大利亚住宅的总值增长了2.2万亿元，达到9.4万亿元，创历史新高。
但随着推动房地产繁荣的市场因素失去动力，这些天文数字般的增长速度即将结束。
CoreLogic研究主管Tim Lawless说:“如果你预计2022年房价将像区年一样上涨，我认为你会感到失望。”
“我认为，今年的增长率将非常低，全国的增长率在5%至7%之间，甚至可能更低，因为我认为市场将大幅放缓。”
Lawless表示，房市的放缓将由一系列因素共同引发，比如负担能力恶化、房源激增以及信贷政策收紧，尤其是在悉尼和墨尔本。
他说:“我认为负担能力恶化可能是导致市场放缓的最重要因素。”
房价中位数变化(%) 来源: CoreLogic
“虽然收入增长非常缓慢，今年全国房价上涨了20%以上，这意味着越来越多的人无法进入市场。”
澳新银行高级分析师Felicity Emmett表示，房贷利率上升将是未来12个月对房价的最大拖累。
她说:“我认为预期房贷利率上升可能会影响一些人对房地产市场的看法。”
“这将令房地产市场稍为降温，金管局也可能实施宏观审慎收紧政策。但我认为利率是目前最重要的因素。”
Emmett表示，随着上市物业大量涌入市场，过去一年的狂热走势可能会消失。
她说:“我认为形势会发生一点变化，预计市场会更加平衡。”
长期平均水平
“我们预计，价格将继续上涨，至少在今年上半年，价格涨幅将比我们在整个2021年看到的要温和得多。
澳新银行(ANZ)预测，未来12个月，悉尼住宅价格将仅上涨6%，墨尔本增长7%，全国增长6%，远低于去年的水平，但仍高于长期平均水平。
过去5年，悉尼住宅价格平均每年上涨5.4%。CoreLogic的数据显示，在过去5年，墨尔本的年增长率为4.6%，全国的年增长率为5.2%。
BIS Oxford Economics经济学家Maree Kilroy指出，买家偏好的转变和人口增长也可能影响未来一年的房价。
“疫情期间，人们存了更多的钱，他们把大量资金投入房市。但随着情况开始好转，我们将回到更接近疫情前的环境，人们将再次开始旅行，回国的外派人员将返回海外。”
“因此，疫情期间的刺激措施、改变的行为和支出都不是永久性的，一切将有改变。对房地产行业来说将构成风险，因为不知道改变的程度和速度。”
将改变市场情况的因素
Lawless表示，除了疫情外，信贷政策收紧和经济状况也可能改变房地产市场的情况。
他说:“如果我们真的看到出台进一步的限制措施，特别是在参观物业方面，这将对房地产活动产生负面影响。”
“如果信贷政策进一步改变，比如进一步收紧，这也会减缓价格增长。”
Lawless认为，尽管不断改善的经济对房地产市场有利，但也可能引发比预期更早的加息。
工资增长
他说:“看起来经济改善的速度可能比早期预测快, 例如上周公布的澳央行或财政部关注的劳动力市场数据非常强劲, 这可能会开始导致工资增长和更高的通货膨胀。”
他说:“经济走强对澳大利亚和房地产市场显然是好消息，因为这意味着更多的人有能力支付房贷。
“这也是一个坏消息，因为这可能意味着会提前加息，所以我认为经济走势带来的影响会无法预料。”
Lawless表示，从好的方面来看，如果边境重新开放，移民恢复，这将立即提振租赁市场。
他说:“移民数量增加将对租赁需求产生最直接的影响，尤其是墨尔本和悉尼的公寓。”
“因此，这些市场可以从外国学生、外国游客以及永久移民的涌入中受益。”
小型城市兴旺的一年
Lawless表示，随着悉尼和墨尔本房市放缓，规模较小的首府城市可能会表现更佳。
他说:“我认为明年将是小型城市兴旺的一年。”
“我们已经经历了两个周期，最大的城市，悉尼和墨尔本主导了房市增长周期，这带来了相当严重的负担能力挑战，以及一些社会公平问题。
“像布里斯班和阿德莱德这样的小型城市，房价还没有涨到类似的高位，将拥有负担能力较佳的优势，从而吸引买家。现在，由于工作安排灵活，买家可以选择在任何地方办公。”
Lawless表示，过去几周，悉尼和墨尔本的上市物业数量飙升至创纪录水平，与这两个城市不同，规模较小的首府城市供应水平仍然很低。
他说:“我们看到布里斯班和阿德莱德的总体供应仍处于非常低的水平。上市物业数量仍分别比5年平均水平低33%和32%左右，因此根本没有回复正常的迹象。”
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