澳洲澳新银行：2023年澳洲房价将小幅下滑，租金上涨

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澳大利亚四大银行之一澳新银行（ANZ）预测，随着澳大利亚民用房地产业在疫情期间的繁荣结束，到2023年房价将下跌。

在2020年出现了30多年来最大的年度房价涨幅之后，澳新银行预计2022年的房价将会出现低迷状况。(ABC News: Mark Leonardi)

该银行经济分析团队的菲丽西蒂·埃米特（Felicity Emmett）和阿德莱德·廷布雷尔（Adelaide Timbrell）预测，明年房价的涨幅将从今年20%以上放缓至6%，然后2023年开始出现下降。

他们写到：“购房可承受力受限，新房房源强劲提升，而宏观审慎层面上的政策紧缩和更高的贷款利率将在未来一年限制贷款数额。”

“虽然2022年恢复移民入境将是一个利好，但所有其他负面因素可能会抵消这一利好。”

不过希望在2023年能捡到便宜的买家可能会失望了。经济学家们说，这一年的房价跌幅仅为4%，甚至无法抵消2022年的房价增长。

分析认为，房地产市场“翻滚”的一个迹象是近来房屋借贷的疲软，特别是自住房购买者。这意味着房价会出现变动。

买房贷款增长往往领先于房价增长几个月的时间。(ABC News: Mark Leonardi)

他们指出：“对自住房购买者的全新贷款已达到顶峰。自今年1月份达到峰值以来，首次买房者的贷款一直呈下降趋势，对其他自住房购买者的贷款在过去两个月也下降了10%。”

“投资者贷款在截至今年5月的一年中增长了一倍多，仍属积极的。”

房租上涨

在过去一年多，投资者不仅在追逐房产市场的资本收益，同时还看到房屋租金也在强劲上涨。此前，租赁市场经历了一段时间的疲软，特别是内城区的公寓房，租金曾大幅下降。

各大首府城市的租金承受力在新冠疫情早期出现改善迹象后，最近又有所下滑。

澳新银行指出：“单元房和独立房屋之间以及各首府城市和乡镇地区之间此前曾出现的租金增长差距已基本缩小。”

这导致各首府城市以及许多乡镇地区的房租租金承受能力恶化。这些地区的空置出租房源稀少，需求回升，部分原因是很多人可以远程在家上班。

在民用房地产投资者越来越多进入市场的同时，人们也在瞅准机会出售他们的房子。

自今年10月以来，新上市的待售房地产处于至少过去四年的最高水平，使买家有了更多的选择。

在待售房产数量增加的同时，一些买家也因为买房承受力的限制而退出房地产市场。

投入市场销售的房产数量最近上升到四年多来的最高水平。(Supplied: ANZ)

需注意加息和监管因素

菲丽西蒂·埃米特和阿德莱德·廷布雷尔警告说，利率上升可能会进一步削弱买房承受力。

澳新银行目前预计，澳大利亚央行（即澳联储）将在2023年上半年首次提高官方现金利率，这将推高浮动按揭利率，但经济学家们则警告说，固定按揭利率已在急剧上升之中。

“比预期更快的加息加剧了房价下滑超出我们目前预期的风险。反之亦然，”他们指出。

“移民的增加可能会抵消国内需求的减弱，但考虑到过去两年的情况，即在住房方面，利率增长高于人口增长，因此我们怀疑这是否能足以抵消。”

银行监管机构澳大利亚审慎监管局（APRA）也会对买房贷款做出进一步的限制。最近该机构将偿还买房贷款能力缓冲区从2.5个百分点增加到3个百分点。

澳新银行的经济学家指出：“可能还会进一步提高偿还买房贷款能力缓冲区，因为这可以起到金融杠杆上限的作用，而且这也相对容易实施。”

“另外，近期高债务收入比（debt-to-income，DTI）贷款的增加也值得关注，但为了避免制约一些实际风险较低的高债务收入比借款人，在我们看来，将债务收入比和贷款价值比（loan-to-valuation ratio，LVR）限制结合起来是另一种可能采取的政策措施。”

不过澳新银行的分析师表示，近期固定按揭利率的上升，新房产上市量的增加（这可能会一定程度上限制房价进一步上涨）以及信贷增长放缓，这些因素都可能导致监管机构认为没有必要进一步采取限制措施。

纵观全澳各首府城市，澳新银行预测明年布里斯班（+9％）和霍巴特（+8％）房价涨幅最大，阿德莱德、达尔文和珀斯的涨幅预计均低于平均水平的3％。

预计到2023年，所有首府城市房价都会下跌，其中阿德莱德和堪培拉跌幅最大，约为6%。

澳新银行预测，2023年各大首府城市的房地产价格都将出现小幅下降。(ABC News: Mark Leonardi)

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