过去这一个多月，各家银行陆续上调固定利率产品，包括四大主流银行，ANZ、Commonwealth Bank、Westpac和NAB，都已经上调过2-3轮了。而这轮加息潮还在持续中，基本每周我们都会收到银行上调利率的通知。
在当前固定利率水涨船高的情况下，市面上已经很难找到低于2%的固定利率房贷产品了。近期我们也收到很多客户的询问，现在是否还值得固定利率产品？
毕竟不久前还是1.89%或1.99%的利率，现在突然变成2.29%甚至2.49%的都有，这中间的利息差也不是一点半点的，大家心里有落差是难免的。
目前市场的情形是，各家银行已经把战场转换到了浮动利率，有很多浮动利率产品甚至会比固定利率还要低了。比如下面这个浮动利率产品，利率已经低至1.98%，且有$3000转贷返现，还是本地知名银行，很难不让人心动。
对于之前错过了最佳固定时机的房主来说，现在是该选择浮动利率产品好呢？还是退而求其次选择已经升息的固定利率？安信资深的Broker将为大家详细解读。
首先需要明确一点，无论利率如何变化，我们推荐客户选择浮动或固定的思路，都需要综合考虑客人自身情况，然后从中取得平衡。
未来固定利率还有可能再下降吗？
为了回答这个问题，首先你需要理解之前的固定利息为何如此低廉。最大的原因，是去年RBA使用了一切手段，以阻止经济在全球疫情期间每况愈下。
这其中也包括允许银行从RBA获得的3年期固定贷款利率为0.1%，使得银行的融资成本降低，因此，之前固定利率非常低也就不足为奇了。
但对于未来市场的变化和趋势，大家应该都要有个共识，就是未来现金利率是肯定会上升的。
无论是RBA一直在强调的2024年，还是各个银行及借贷机构预测的2023甚至明年年中，那么现在已经上调的固定利率，没有外部因素影响的话，这两三年内再降至2%以下是不太可能了。
你适合浮动利率还是固定利率？
之前固定利息低廉的时候，对于多数客户来说，我们都会建议提早固定利率会比较好，毕竟薅银行羊毛的机会也是难得一见。
然而现在固定利率低息的优势没有了，我们可能更多还是要回到客户自身的情况来考虑，看浮动还是固定更适合客人。
我们可以简单把借款人分为以下几个情形，再看看你更适合哪一种利率产品。
自住型借款人
首先问问自己，你现在或未来几年是否有一些闲置资金？若有的话，我们会推荐你选择浮动利率。
浮动利率和固定利率最大的一个区别就是，前者通常都会带有对冲账户（Offset Account）。
对冲账户可以让借款人将闲置资金放在账户里，抵消房贷利息。因为未来浮动利率再如何变化，都不会对你利息的支出产生任何影响，因为大部分利息被存款对冲掉了，同时也保持贷款的灵活性。
■什么是对冲账户
对冲账户（Offset Account）是所贷银行提供给房贷客户的储蓄账户的一种，该账户与可变利率住房贷款相关联。账户本身没有存款利息，但可以对冲与之相连的贷款利息。**浮动利率的贷款产品的利息是每天计算并且月结，对冲账户里的存款可以抵消贷款账户的欠款余额，从而减少需要支付的利息金额。对冲账户的里的钱需要使用可以随时取出，灵活性非常高。
安信案例：如果你有一个40万 澳元的贷款，利率平均下来为每年 3％ ，你的对冲账户中保留 1万澳元，你只需支付 39万澳元这一部分的利息。随着时间的推移，在利滚利几十年的情况下，这些影响会逐渐增加 – 你最终将提前6个月偿还 30 年的房屋贷款并节省 9641.9 澳元。您的对冲帐户金额越多，您可以节省的金额越多。
如果你并没有多少闲置资金又担心未来浮动利率会上升，我们建议你可以首先咨询Broker或致电银行看一下自己目前折扣后的浮动利率是多少。
和固定利率比较之后，如果利息相差比较大，安信建议可以先选择浮动利率，未来看情况再进行固定；或者做一个利率组合，一部分定，一部分浮。这样又可以享受定息的稳定性，又可以多还多取，对冲灵活，两不误。
投资型房贷
针对投资业主，如果你短期内有卖房的打算，我们建议你继续保持浮动的状态。如果你当前利率太高，建议联系安信做一个转贷，先将利率转到一个比较低的银行。
如果想要为长期持有，不仅要考虑利息的支出，还需要加上税务角度一起分析。
从税务角度上看，因为澳洲有负扣税（Negative Gearing）,当投资房的收益小于投资成本时，可以将亏损冲抵当年的收入，实现降低税赋的目的。
对于投资借贷人来说，你贷款账户里的 balance 所产生的利息都可以用来抵扣税。如果不用 Offset Account 的话，你多余的钱只能放在贷款贷款账户中，就变成了贷款balance变少，最终导致抵扣税的数额变少；但是若有了对冲账户，将多余的钱放在对冲账户中抵扣利息，在未来调整贷款 balance 时，就不会有这些麻烦。而且将资金存于 offset 时照样能起到抵消利息的作用。
简单来说，有了对冲账户，不但可以随时将资金取出使用，取出来的部分，会从当天开始计算成利息用以抵扣所得税。
对于税收较高的人群，我们也会推荐选择只还利息的方式。毕竟对于投资者来说，控制好现金流才是王道。
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