前言
上周一的解封，仿佛憋了很久终于可以自由呼吸一样。咱们一起，憋了108天。
但对于关注房子，考虑“大事”的朋友们来讲，此时也多了一分紧张感。市场不再半遮半掩，而是放开了舞台，在这历来最火热的季节里，火力全开。到底该不该“下场儿”呢？下场儿的下场又会怎样？
Westpec刚刚发布预测，悉尼房价今年将上涨27%。“观望还是出手”。市场就像一条龙舟。一侧坐着买家，一侧坐着卖家。Lockdown的时候，出手划船的人不多，船也偏不了太多。现在解封了，划船的人多了很多，这船会怎么走啊？一不留神，所有那些错过的时机，都成了“刻舟求剑”。
HomeOn查房直播室”里满满地坐着6位嘉宾。“观望还是出手，后疫情时代房市走向论坛”。这个话题，一两个人谈，常常会受限于各自的视角。这么多行业人士一起谈，各维度的信息都有，就比较有趣了。问题也同样聚焦：每个人都说说，悉尼House或者公寓，你觉得会涨还是跌？
嘉宾中有三人每个周末都是在马不停蹄地看房，包括行业大V万邦君、上北买家中介Leon及行业资深人士Eric，还有金融与房地产双料分析师Eli、擅长从贷款变化分析市场走向的财神Sonny。主持人HomeOn老吴，则更喜欢从数据来分析市场。其实，与解封同时到来的，还有贷款政策变化、州长更迭、国境要开放等众多重磅消息。真可谓扑朔迷离、错综复杂。每个人都从不同的视角去观察和思考，再共同分享给大家，便是这个论坛的目的。新冠都能发生，事情愈发难料。不必轻易相信别人的观点，而是把他人的观察融入自己的思考，根据自身情况来判断。
虽然论坛线上最高8000多同时在线，YouTube上也能找到1个多小时完整视频，但还有很多朋友喜欢读文字版。这里总结一下论坛的前两部分：各抒己见谈涨跌；两组图片辨市场，更全内容大家可以搜视频。
第一部分: 各抒己见谈涨跌
1、 House市场短期和中期走势观点
嘉宾们虽然论证的角度不一样，但结论方向差不多，略有不同。
Thomas与Eric观点是，2021年剩下的时间，市场基本走平，或者叫高位盘整。而明年上半年，Thomas认为受大选因素影响，政策变数大，影响走向；Eric 觉得那时候应该会小涨。10月-12月供需都放大，相互对冲机会。而本轮涨幅较小的区域，补涨机会多（哪些区域涨幅小，可以看后面的图）。
Eli从市场分析角度分享了澳洲一年来的情况：不只悉尼，所有城市都快速上涨。维州供应量放大，人口却流出，涨幅最小。昆州是人口流入最大的区域。从悉尼来来，年度放盘量和成交量还是比较低的。接下来由于放盘量提升，再加大买家对市场上涨需要一个消化时间，所以短期涨幅应该放缓。
Sonny说“春江水暖鸭先知”，他从贷款申请角度，感觉到春季购房旺季的需求被推后，最近明显感觉贷款申请数量上升。与此同时，由于近期价格上涨，投资者对房产增值的信心比较足，再结合资金成本低，所以他觉得市场还是会继续上涨。至少大家热议的APRA的信贷收紧的说法，Sonny觉得这个政策影响很小，不必及在意。这个buffer的变化幅度，远小于Broker和银行在申请和审批过程中所把握的正常变动尺度。
有丰富上北实战经验的Leon，分享了许多具体的成交案例，感觉到市场在快速上涨后，目前表现平稳。而解封之后，其他区域的买家来上北买家将大大增加。再结合历来的上学换房需求，对这个片区市场他从来不愁，并且觉得在2022年，还将稳定增长。对于高价区，贷款影响小。同时，好房子更是很抢手。
主持人HomeOn老吴对House的看法与大家差不多，今年和明年上半年可能都是盘整中适度上行吧。一方面涨得多需要缓一下，另一方面前期被压抑的，除了购房需求外，也压抑了一些放盘。放盘增多，对买家来讲，选择更多。也许是好时机。至于长期趋势，后面用图来分析。
2、 公寓市场短期和中期走势观点
House涨了这么多，差价越来越大，同时边境又放开了，公寓的机会是不是来了？
几位嘉宾对公寓市场的看法，应该都是“谨慎乐观”吧。Thomas觉得在租金上涨的推动下，一些区域，尤其是游客多的区域，公寓价格应该上涨，但整体上不好判断；Eric判断在边境开放、学生返回的背景下，一些区域会有小高潮；Sonny相对也看好一些比较稀缺的公寓，而不是公寓非常密集的区域；Eli认为在租金回升、资金成本很低的情况下，公寓对投资客吸引力提升，应该带动一些价格上升。
在公寓上HomeOn老吴更乐观一些。在这轮上涨中，本该货币放水，推高所有房产的价格。可为什么House与公寓分化这么严重呢？主要是对疫情的恐慌和租金回报的变差。这两点目前都在发生重大变化。而与此同时，新建公寓数量大幅下降，接下来可能会发生供需不平衡，从而使公寓整体价格大幅回升。
当然，市场是不可预估的。意料之外的重大变数永远是存在的。所以刚需者，该出手就出手吧，而投资者，则永远给自己留下余地啊。
第二部分：两组图片辨市场
这一部分HomeOn老吴努力用数据和大家一起梳理两个问题：1、房价就应该一直涨吗？从大的周期角度，现在处于什么阶段，未来的上涨空间还有吗？2、此轮上涨后，相对疫情前的低点，各地方到底涨了多少？这个对判断各区域的后续潜力有帮助。
1、房价真的一直涨吗？
老吴对澳洲经济发展及保持之前的人口增长速度比较有信心。还没考虑新上任的州说4年移民200万这个大胆的主意呢。之前有香港移民、大陆投资客等分别推动了一波房价上升，但今后也同样会有类似的可能其他来源的推动力。
在这个前提下，回顾前面几个年的房价变化图。第一个是澳洲统计局ABS从1986年开始制定的悉尼House价格指数（2005年改为悉尼住房指数）30多年的变化，并补充了HomeOn统计的最新的价格变化。第二个是悉尼先驱晨报发表的自2000年开始的悉尼house和公寓分别的中位价变化。
图1、1986年开始，悉尼房价指数的变化
图中横向每个格代表5年。每隔5年统计一下十年的房价变化。第一个图，从1986年开始，分别以1986、1991、1996、2001、2006为起点，看十年后房价涨幅，在70%至130%中间变化。与十年翻一番差不多。再看第二个图，2000年、2005、2010为起点看十年后House和公寓中位价变化，House基本都是90%的涨幅。公寓低一些，65-85%（但公寓的租金回报率高）。
房价上涨，是经济向前发展的体现，也是推动经济的手段。未来经济和人口大趋势不变，那房价仍应该同样向前。
图2：2000年开始，悉尼House和公寓中位价的变化
就象图2上面写的一样，如果House保持十年90%的增长，那2025年悉尼House中位价应该是$1.92m。当前为$1.31m，再涨46%。
如果公寓按低点65%涨幅算，2025年应该是$1.16m左右。当前是$0.75，再涨55%。
从大的周期来看，House处于房价盘整后上涨的初期，而公寓似乎处于长长的盘整周期的最后了。
见仁见智，大家可以一起讨论。当这些数据整理出来的时候，的确帮咱们梳理出了未来的大致走向。
2、从本轮上涨来看，机会在哪里？
这部分会放两个重要的图，都是HomeOn原创的。基本上疫情前的2018和2019年，是房价调整的低点，之后2019年8月开始，市场开始反弹了。只是在2020年3月疫情来袭后，市场被一下子打乱了。所以2018、19年各区域的低点价位，基本上就是疫情前房价盘整的低点，本轮上涨的起点。所以HomeOn选择每个Suburb 2018和2019年中位价中较低的一个，做为本轮的起点。将当前的中位价与此低点相比，看涨幅。并按成交量占比，折算为每个council的涨幅。
两个图分别是house和公寓的涨幅图。
对于House，涨得慢的，可能有补涨的机会；而涨得快，要分析其背后是否有根本性的推动力是否与之匹配。比如交通改善，或者人们居住观念的根本性改变等等。比如图中的紫色区域，北海滩、上北、东边海边。疫情推动人们去环境更好的地方，同时对于富豪阶层来讲，也愿意为房子花更多钱。北海难还有未来交通改善的利好。在后疫情时代，一些由于疫情而被阶段性强化的需求，会逐渐恢复正常水平。而也会有一些需求变化，固定下来了，比如更多时间在家办公等等。
上面分析只是举例。紫色、红色、橙色、黄色，你的菜在哪里？可以再对比全城情况自己分析分析。
图3：与疫情前低点相比，各Council的House价格涨幅
对于公寓，北海滩一枝独秀，而同时Mosman、Fairfield、Liverpool却有所下降。但整体上，显现出中心区域率先反弹的架式。而整体涨幅是很小，公寓市场已经将近五年没有明显上涨了。你觉得，有没有机会，机会在哪里？
图4：与疫情前低点相比，各Council的公寓价格涨幅
结语
观众们对于这个论坛都比较认可，给予了很高评价。HomeOn和查房直播室，就是要把真实的思考，与需要的人分享。解封，我们又都可以自由活动了。阳光灿烂，一望无际的蓝天白云绿树。这样一个美丽的城市，值得我们去探索，去挖掘，去发现它的无尽魅力。
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