澳洲Westpac再度上调澳大利亚年度房价增幅预期，悉尼

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由于长时间的疫情封锁几乎没有影响到房地产市场的繁荣，Westpac再度上调对澳大利亚的房价预测，认为今年的价格涨幅将超过20%。

该行预计，今年澳洲的住房价格将上涨22%，高于此前预测的18%，并将明年的涨幅预期从5%上调至8%。

但该行同时警告称，房地产的繁荣正逐渐走向棘手的困境，预计市场将从2023年开始回落。

市场表现超乎预期

本周四，西太平洋银行经济学家Bill Evans和Matthew Hassan在一份简报中写道：“澳大利亚房地产市场的表现再次超出预期。”

“尽管新南威尔士州、维多利亚州和首都领地近期经历了长时间的疫情封锁，但房价继续强劲上涨。即使在受影响最严重的悉尼、墨尔本和堪培拉等市场，房价也保持了强劲的两位数年度增速。”

最新的疫情封锁几乎没能抑制高需求和低供应所带来的强劲驱动力，今年的房价涨幅远高于此前预测的15%。

根据CoreLogic的最新数据显示，房价在今年九月继续上涨了1.5%，使全澳住宅中位价达到近67.5万澳元。

自今年1月以来，房价涨幅达到了17.6%，并较去年同期上涨逾20%，这是自1989年以来最快的年度增幅。

由于悉尼的房产价格已经达到了此前预测的22%，且在本月迄今继续上涨了1%，Westpac将其对悉尼今年住房价格涨幅的预测上调5个百分点，至27%。

与此同时，西太银行预计，墨尔本的房产价格将上涨18%，较前一次预测高出2个百分点。

布里斯班的房价预计将上涨22%，珀斯将上涨15%，阿德莱德将上涨18%，霍巴特将上涨25%。

而就在今年8月，西太平洋银行曾预测布里斯班的住宅价格将上涨18%，珀斯将上涨12%，阿德莱德将上涨14%，霍巴特将上涨18%。

澳新银行在近几个月也上调了自己的预测，其预计澳洲房价的涨幅将超过20%。

联邦银行将其预测上调至20%，而澳大利亚国民银行在7月份时预计本年度的房价涨幅为18.5%。

房价将在2023年失去上涨动力

Westpac的这份简报指出：“随着解封在即，封锁引发的负面影响将不复存在。”

“我们预计，再度开放所带来的提振，将足以抵消最近宣布的宏观审慎措施带来的最初拖累。”

西太平洋银行上调房价预期之前，澳大利亚审慎监管局APRA宣布，各银行必须将评估借款人偿债能力的缓冲利率从2.5%上调至3%，预计这将使购房者的最大贷款能力减少约5%。

Hassan表示，这一举措来得比预期的要早，不过他也认为，鉴于逾80%的借款人并没有按照可申请的最大数额办理借款，此举对市场的影响将是微乎其微的。

然而，进一步收紧贷款限制，例如打击高负债收入比，即高DTI贷款，可能会产生更大的影响，尤其是对拥有多套房产的投资者而言。

尽管如此，由于可负担性将自住房业主挤出了市场，他认为投资者的活动将从目前相对较低的水平上涨。

在过去12个月里，投资房贷款仅占贷款总价值的25%，而在2015-2017年间，其比例达到40%。

“对市场来说，这是真正的风险因素。到目前为止，投资者部分在整个市场繁荣期间都相当低迷…但如果有一种消费者类型能将牛市维持更长时间，那可能就是投资者，”

他表示，这可能在短期内推动房价持续上涨，但也会导致更实质性的回调。

“这是价格周期的终点，负担能力的压力开始使人们因价格过高而完全退出市场。即使有大量投资者涌入，从房价上涨的可持续性和监管机构的容忍度来看，这也是一个风险更大的环境。”

“我们正进入一个更加棘手的境遇，政策方面的措施现在开始发挥作用。”

悉尼和墨尔本的房价已经分别比2017-18年的价格峰值高出18%和10%，而在当时，这两个城市就都已存在严重的负担能力问题。

尽管澳洲央行目前仍表示将首次加息的时间锁定在2024年，但Hassan认为，到2023年，市场将失去上涨动力，并预计随着官方利率上升，房价将回落5%。

“我们仍然预计，由于负担能力受损，加上宏观审慎紧缩措施，增长势头在2022年将大幅放缓。澳联储在2023年初开始紧缩周期的预期，将在22年晚些时候逐渐打压市场信心。

他表示：“尽管利率仍将处于低位，但关键在于方向的转变……人们将认为房价已不再有(快速)增长的空间……我觉得这将是引导我们进入回调的因素。”

他补充称，在人口增长速度较低的时期，住宅的落成也可能会对房价造成下行压力。

今年已完工的住宅超过20万套，是人口增长放缓时所需增幅的两倍多。

鉴于在最近的建筑周期中，房产建设的时间较长，供应过剩的问题迄今仅出现于部分地区，但如果大量净移民的流入需要数年时间才能恢复，这种情况可能会发生改变。

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