仅仅半个月时间，澳大利亚经济的“掌舵者”们对于房地产市场的态度可谓180度大转弯。
9月中旬，联邦政府和澳联储对于房价飙升的态度还有些“冷淡”， 虽然财长乔什·弗莱登伯格(Josh Frydenberg)和央行行长菲利普·洛 (Philip Lowe)都同意需要对房地产市场进行审查，但也均表示，对房价疯狂上涨“没有太多办法”，暂时不会实施贷款限制。
财长Josh Frydenberg(右)与审慎管理局主席Wayne Byres（左），图/AFR
然而，就在近两周，澳大利亚最大的贷款机构——通常被认为受益于房地产市场火热的四大银行，纷纷开始表达对房价上涨过快的担忧。
西太银行（Westpac）和国民银行（NAB）发布了较为温和的观察结论，认为澳大利亚的住房可负担性趋于恶化。联邦银行（CBA）和澳新银行（ANZ）则直接发出房价警告，认为银行需要采取行动，以确保购房者能够在利率上升期间偿还贷款，维持金融系统的稳定性。联邦银行的首席执行官马特·科明 (Matt Comyn)更是直接指出，“尽早采取一些温和的措施来为房地产市场降温”已经非常重要。
银行的忧虑并非空穴来风，事实上，房贷总额超过或相当于年收入六倍的贷款者数量已经超过总贷款人数的五分之一。
就在昨天（9月28日），财长突然表示，支持监管机构打击高负债房贷。今天，澳大利亚审慎管理局（APRA）就宣布，他们准备在两个月内，重新“释放”一些贷款限制的措施选项。
历史最低的利率水平，强劲的购房需求，狂飙的住房价格……让政府、央行、监管机构，甚至信贷巨头们都感到恐惧或许并不奇怪。毕竟十三年前的那场全球金融风暴，正是始于美国房地产过热来带的次贷危机。
房价上涨20年来最快
澳大利亚的住房市场到底有多“疯狂”？一个直观的现象是，和其相关的各类数据都在刷新历史纪录。
统计局最新发布的数据， 2021年第二季度全澳住房平均价格上涨6.7%，为该数据收集20年以来的最大涨幅。这使得住房价值增长达到创纪录的5964亿澳元，推动住房市场总估值飙升至8.9万亿澳元。
如果还是没有概念，那么对比一下上年，当时这个数字是7.2万亿澳元。而澳大利亚2020-21财年的GDP为1.978万亿澳元。
当前，澳大利亚的住房均价飙升至83.57万澳元，在短短的90天内飙升了5.26万澳元。新州的住房均价接近110万澳元，维州和澳首府领地为89.1万澳元。
从各大首付城市来看，截至8月份的三个月中，霍巴特房价上涨最快，达到7.2%，推高年涨幅到达24.5%。
尽管整个8月，两大经济重镇——悉尼和墨尔本均处于疫情封锁之中，可也不妨碍两地房价上涨。悉尼的房价年涨幅为20.9%；墨尔本房价的年涨幅尽管是七大城市中最低的，但也达到13.1%。
实际上，大多数首府城市的房价涨幅都打破了长达十年的记录。例如，布里斯班和阿德莱德房价创2007年以来的最快涨幅，而霍巴特房价则以2003年以来的最快速度上涨。在墨尔本，今年二季度涨幅为2009年以来的最高水平，悉尼当季房价涨幅也是六年以来的最高水平。
新一轮疫情让房市供不应求
其实，澳联储行长菲利普·罗伊（Philip Lowe）本月早先的态度还是，房价的有序上涨，会带来的正向财富效应，有助于鼓励家庭在未来几个月内消费并推动经济复苏。
显然，市场的热度超过了他的预期。
博满澳财首席投资官魏睿昊认为，目前房地产市场自身并没有“要停下来的意思”，是因为从供需两方面看，促进房价上涨的因素仍在。
从需求端看，首先，澳大利亚的官方利率处于历史低位已经超过一年，而在过去这段时间中，无论自住房还是投资房，新申请的贷款还是已有贷款，整体的借贷成本均持续下降。
伴随着贷款成本的下跌，2020年下半年以来，澳大利亚住宅房产市场的月度新增贷款总额就一直在刷新纪录，以极度罕见的速度上升，7月的新增贷款总额已高达322亿澳元。
值得注意的是，投资房产贷款的比例正在逐渐提高。首套房买家占比连续6个月下降（累计下降7.6%），而投资房客在市场中占比已达三成。这说明针对首套房购买者的一系列政策红利不再是导致房价上涨的主因。
从供给端而言，由于悉尼和墨尔本从7月就进入全面封锁状态，导致当地的房地产交易面临诸多限制。以至于市场上可交易的房产数量持续下降，8月全澳房屋市场新增房屋32,466套，较5年平均水平低了5.8%。
这种供不应求一定程度上形成了“抢房”的市场氛围。
8月，澳大利亚房屋平均上市销售时间为31天，比去年同期的47天少了超过两周时间，也远远低于过去五年的平均销售天数。而金融比价网站Canstar发布的调研报告显示，有近1/9的买家甚至都没有实地看房就签署了购房合同。
购房者的不理性还不止于此。根据瑞银的数据，由于不想错过本次房价的上涨，为贷款买房而弄虚作假的买家人数激增，占比超过40%。通常，这些人都会夸大收入和资产、低估已有负债和生活开支。
相比没有投资房的贷款申请人，拥有1-2处投资房的贷款人——也就是投资房购买者造假可能性更高，两者作假的比例分别为31%和57%。
瑞银的专家认为，这表明信贷标准出现了实质性恶化。
政府不干预，
市场恐难自行降温
不仅是当前的情况，即使放眼未来，相当长的一段时间内，澳大利亚房地产市场恐怕都很难“自行降温”。
魏睿昊指出，宏观层面，最新的德尔塔（Delta）变异病毒导致的封锁给澳大利亚经济带来了更大的不确定性。根据澳联储预测，第三季度澳大利亚GDP将因此收缩2%。为了应对这一情况，央行已明确表示，需要更长时间的货币宽松政策，来帮助经济复苏。
这意味着，市场此前预期的“加息提前”可能不会出现，低利率水平还将维持较长时间。而央行的量化宽松带来的资金将通过银行房贷源源不断地输送到市场中。
财政层面，由于新的疫情，迫使联邦政府在停止JobKeeper后，不得不推出新的补助计划，这为部分家庭和个人带来暂时性地收入增加。
根据联邦银行的最新数据，新一轮疫情导致新州的工资水平直接下降了8%，维州则下降了5%。但随着政府扶持补贴陆续流入老百姓的储蓄账户，最近几周，两地居民收入实际上在“迅速”上升。这就导致居民储蓄率继续膨胀。
联邦银行预计澳大利亚人将累积2300亿澳元的储蓄，即“16岁以上”人均储蓄为1.12万澳元。而这笔钱，将为房地产市场提供“弹药”。因为以澳大利亚人的消费和投资习惯，未来一定会想要花掉这笔钱。
房地产泡沫正在形成
然而，房价持续上涨，必然让澳大利亚住房的可负担性不断恶化。
在疯狂的房价面前，工资增长只能是望洋兴叹。
目前，住宅价格与收入的比率已创新高，在二季度增长了7.4%，超过了在2017年12月达到的前一个峰值，更是比2003年至2014年期间的平均水平高出37%。意味着：对于无房者，筹集首付款的难度前所未有的高，而他们与有房者的“贫富差距”将进一步扩大。
不仅如此，对于有房者，日子也并不轻松。审慎管理局的数据显示，今年第二季度房贷持有人债务超过或相当于年收入六倍以上的人数占比，已经从去年同期的16%跃升至22%。而由于有很大一部分人的收入存在作假可能，这一数值实际上应该更高。
即便是现在，已经有多达150万澳大利亚人面临严重的房贷还款压力。根据抵押贷款平台True Savings的统计，面临房贷压力最大的居民有可能是封锁最为严格的地区。
比如，悉尼西南部的两个邮区还款压力位居全国第一，Liverpool有超过四分之三的借款人，目前需要花费超过30%的收入来维持房贷；在邻近的Campbelltown，这一比例高达近90%。墨尔本东南部的Casey和Cardinia情况同样不容乐观，面临较大还款压力人群比例大约是全国平均水平的两倍。
这份统计还表明，全国七分之一的房主表示，他们不确定在利率上升时自己能否每月还上款。
尽管澳联储已经表示不会将加息时间表提前，但低利率不可能永远持续下去。
魏睿昊指出，如果全国的房贷杠杆情况一直不受控，当澳大利亚开始转变货币政策、利息上升时，很可能许多人就没有能力偿还房贷。
毕竟，现在的自住房房贷利率大多在3%不到的水平，但历史上，澳大利亚长期的房贷利率多在5-6%。这表示，如果利率恢复到疫情前的正常水平，那么很多人的还款压力将大幅增加，就会出现有人还不上贷款。
这样的人群数量累计到一定比例，就可能触发房贷泡沫的破裂。
就目前的数据看，泡沫积聚还未到达十分危险的程度。现在开始进行一定的放贷限制措施，如提高衡量贷款人还款能力的标准等，还是有可能将住房市场的问题保持在可控范围。
或许这就是政府和监管部门不得不转变态度，出面干预房贷市场的原因。
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