今天我们来聊聊澳洲的房贷产品选择。
澳洲的房贷产品中主要分成Basic home loan和Package Home loan这两种产品，只要贷款申请人都会面临这两种产品的选择。
基本型贷款（Basic home loan）最大的特点就是减少一些贷款产品上的功能，去降低持有贷款的一些费用。
例如Basic Home loan 没有对冲账户、支票本，没有免费的信用卡，把多还进去的钱取出时有额外的费用，基本型贷款核心性质就是“简单”，同时贷款者也不需要向银行每年缴纳400澳币左右的年费，每个月自动扣款即可。
我的一位客户，她是一名培训老师，单身，自住房贷款额度在33万左右，以这个贷款金额如果选择“套餐”类贷款，她不会得到很好的利率，而且每年还要向银行缴纳年费，所以我建议她选择简简单单的基本型贷款产品。
综上所述，“基本型贷款”主要适合对象有以下特点：
1. 贷款金额较少
2. 不需要太多功能
3. 多套房产，贷款分散到不同银行。
4. 选择浮动利率的
各银行基本型贷款名称
CBA
Basic Extra Loan
Westpac
Flexi first home loan
St George
Basic home loan
ANZ
Simplicity plus home loan
NAB
Base variable home loan
“套餐型贷款”package home loan也是大家平时使用频率最多的一种，这种贷款适合额度超过40万澳币的申请人，它的特点就是无论客户选择利息“浮动”还是“固定”都有一定比率的折扣。
这种产品基本都有对冲账户功能，信用卡费用减免，免费估价，免费固定部分比率贷款，免费将多还款部分取出，保险折扣等服务。
总而言之，这种贷款的属性就是“灵活”。
举个例子：
刘先生一家拥有两套房产，自住房贷款52万，投资房贷款60万进行转贷，我帮刘先生安排的就是“套餐型贷款”。
虽然刘先生每年付400左右的年费，但是由于贷款金额较大，银行给出大幅的折扣，自住部分浮动利息拿到了1.7%左右的终身折扣，投资部分拿到了1.9%左右的终身折扣，每年从利息上就省出很多钱，再加上免费信用卡，对冲账户，房屋保险折扣等等，省出的钱就更多了。
所以“套餐型贷款”适合贷款额度较大，多套房产在同一银行，喜欢做房产投资，对贷款灵活度有要求的客户。
各银行Package型贷款名称
CBA
Wealth Package
Westpac
Rocket repay homeloan & investment loan
St George
Advantage homeloan package
ANZ
Breakfree package
NAB
Tailored home loan
此外基础型贷款产品和套餐型贷款产品最大的功能区分就是Redraw功能和Offset功能。
Offset account （对冲账户）听起来比较复杂，但从本质上讲，对冲帐户就是一个日常交易帐户，可用于进行普通的交易如存取款、缴费等等，要实现对冲功能，需缴纳一定年费并关联到贷款账户。当然，也可将现有的银行卡转为Offset account。
由于贷款利息是以“天”为单位去计算，一旦关联好了贷款账户，对冲账户金额存入即可开始抵消关联贷款账户的利息，只要对冲账户里有钱，就可以时刻帮助借款人抵消贷款额度所产生的利息。
案例：
假设刘先生目前贷款额60万澳元，年利率是4%。
在只还利息的情况下，刘先生还款金额是（600K—200K)*4% /12个月=1333澳币/月。
如果是本息同还，根据银行的计算器还款期限30年、利率4%的条件下计算，刘先生还款金额是 2864澳币/月；
如果刘先生在对冲账户存入20万存款，每个月还款依然是2864澳币，那么20万对冲的钱用在何处？
其实，这部分钱是在对冲着利息。
本息同还的条件下，还款金额由“利息”与“本金”两部分组成。刘先生每月还款情况是：
在没有20万对冲的情况下：2864＝2000 (利息)+ 864 (本金)；
有20万对冲，利息本金比率开始发生了变化：2864=1333 (利息) + 1531 (本金)
也就是说，在本息同还方式下，虽然每月还款总额不变，对冲账户有存款时，利息部分比重逐步减少，本金比重逐步增大，贷款人开始加速还本，还款期限缩短。
提现（Redraw）功能，又或者叫取出多还功能，和对冲账户非常相似，但不需要单独开账户，功能均在贷款账户中完成，简单的说就是“钱进钱出”同一个账户。
客户将多余的钱直接转入贷款账户中对冲利息，如果需要用钱时，可以申请将多还部分的钱转出，但是每次转钱的时候都需要一些费用和时间。带有Redraw功能的贷款一般都是基本型贷款，就是现在许多银行推荐的不带年费型产品。
同样的，在Redraw的功能下，无论多还多少钱，在本息同还的还款方式下每个月的还款金额还是一样的，只是利息本金比例不同了，详情参考上面刘先生的例子。
今天关于这两种贷款产品的内容就讲到这里，如果读者有非常想听的内容也欢迎给我留言。
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