去年8月出台的三道红线，已经发挥了它的威力，从日渐铺开的房企中报可见一斑。
晋升千亿房企不过两年，奥园这匹曾经的黑马突然刹了个车，销售增速放缓，拿地大幅减少，经营也是维稳。这样的调整，都是为了减少表外负债，降低杠杆，达到三道红线的要求。
上半年，奥园是千亿房企中，少数没怎么在公开市场拿地的房企，权益支出仅42亿，对比同期的销售额也就6.21%。
在8月23日的业绩会上，奥园管理层们的话题也围绕着“稳”、审慎进行。甚至，公司又下调了今年全年的购地占销售预算比例，从3月份时的25%调整至20%。
中国奥园集团联席总裁陈志斌补充说，未来将以销定投、审慎购地。
过去几年，奥园因少数权益占比过高、隐藏债务风险，而总被资本市场质疑，现在看起来，奥园想要解决这一点了。公司提出了明年底达成三道红线转绿的目标。
01
减速“节奏跑”
进入千亿军团后，奥园的销售增速明显放缓。
今年前7个月，奥园实现合约销售金额为772亿元，同比增长28%。但相比全年1500亿的销售目标，才刚完成了一半多。
要知道，奥园过去几年是华南房企里的一匹黑马。2016-2018年，奥园合同销售额分别同比增长68.8%、78.1%、100%，远高于行业平均水平，并在2019年时同比增长29%，跨入千亿军团。
对此，中国奥园执行董事、联席总裁马军回应称，从整体交易金额看，奥园已经达到了过去几年来的新高，现阶段将进入管理红利时代的节奏跑。
在这个阶段，马军说，奥园将高质量发展作为公司重要战略举措，接下来几年将保持适度规模增长。
中国奥园集团董事会主席郭梓文也在业绩会则表示，按照公司的规划，三季度会多个项目推盘，有信心完成全年1500亿元销售目标。
只不过销售的增长，并未带来利润数据的共同增长。过去几年里，为了追求规模的增长，奥园进行了大量的收并购、合作开发，这对利润的侵蚀也逐渐显现。
财报显示，上半年中国奥园实现营收325.1亿元，同比增长15%，净利润28.34亿元、核心净利润28.4亿元，同比分别微增0.1%、0.35%。而归母净利润20.88亿元，则同比大降13.55%，非控股股东净利润同比增加77.8%至7.54亿元。
非控股股东权益的增加，让奥园陷入增收不增利的窘境，利润数据并不好看。相比去年同期，今年中报中的非控股股东净利润占比约为26.5%，较去年同期增加了11.6个百分点。
负债率过高、权益比下降、非控股股东权益占比过高等问题，也让评级机构惠誉在今年6月份时，维持中国奥园的“BB”评级，展望则从“稳定”调整为“负面”。
中国奥园执行董事、联席总裁兼首席财务官陈志斌则表示，随着公司旧改项目的入市，归母净利润等数据将会有所改善。预计未来一两年归母净利润的占利润的比例会保持在75%左右，这会是个合适的水平。
02
押注旧改
销售放缓的同时，奥园在拿地上的节奏显得相当谨慎，上半年，奥园几乎消失在公开土地市场，从房企拿地排行榜百强中跌落。
财报显示，今年上半年奥园新增的可开发面积约为107万平方米，权益占比为65%。相比去年同期172亿元的拿地金额，今年上半年奥园拿地的权益地价也不过42亿元，节奏放缓明显。
并且，奥园的土地储备总建筑面积也从去年的5718万平方米、权益比约71%，下降至5358万平方米、权益比67%。
土地储备在上半年处于净减少的状态，这在大中型房企中较为少见。
这导致奥园在未来的业绩看点，将倚重于城市更新项目的释放。
对此马军表示，今年上半年随着集中供地出台，整体来看，土地市场溢价率比较高，土地成本明显提高，奥园就以观察为主。此外，为了抓紧解决三道红线的问题，奥园在土地方面还是更关注现有旧改项目的转化。
按照财报披露，截至报告期末，奥园拥有逾70个不同阶段的城市更新项目，预计额外提供可售资源约人民币7543亿元，其中大湾区可售资源约人民币7487亿元，占比99%。
马军也表示，长期以来，奥园获地方式主要还是靠收并购，以及旧改项目转化。
在上半年，奥园城市更新转化可售货值也达到135亿元，预计全年转化可售货值将达到400亿元。
中国奥园集团执行董事、高级副总裁陈嘉扬介绍，预计2021-2024年，城市更新转化的可售货值可达2420亿元。
不过，马军补充说，下半年会适时观望土地市场的拿地机会，预计全年土地购地金额不超过300亿元。
审慎拿地之下，奥园的财务数据有所改善，在三条红线中处于黄档。上半年，奥园剔除预收款项后的资产负债率、净负债率、现金短债分别为78.5%、80.7%、1.3倍，剔除预收款项后的资产负债率一项较去年底增加0.1个百分点。
陈志斌表示，年初时我们的目标是降5%的总负债余额，上半年已经降了超过3%，我们有信心把有息负债往下降大概10%~15%的水平，争取降到1000亿以下。
“预计在明年底，三道红线将全部达标”，陈志斌说。
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