不管是证券、金融产品还是房产物业，每一次行情大涨的时候，往往也是大量新增参与者急切入市的时候。
2021年房价的飙升，自然也引来新一代的投资者加入房产投资行列，房产投资者大军已经超过了200万人。
每个财年结束，新财年开始之际，都是房产投资者们需要报税的时刻，对过去一个财年进行全盘核算与总结，是出成绩单的时候。
成绩单一出来，不同的投资者有不同的喜悦与烦恼。
为了把喜悦放大，为了把烦恼缩小，投资者们以及他们的会计师都想尽办法看如何合理地交最少的税，获取最大的税后收益。
高级房产投资者的喜悦点
一个财年下来，受过训练的高级房产投资者，懂得如何通过人为增值和人为现金流策略，在市场整体上涨的基础上进一步地获取实实在在的、真金白银的利润，最后的成绩单显示一年下来其房产投资项目收益甚至比本职工作收入还要高很多。
高级房产投资者的苦恼点
然而，高级房产投资者最大的苦恼，却是如何处理这么大笔税前收入。
这些税前的短期投资项目变现而来的大块利润，加上长期高现金流项目每月积累下来的纯租金收入，还有其他的本职工作和生意收入，一下子把投资者当年的个人收入推向最高税率45%。
精明的高级投资者一定是有远见的，懂得提前做好复杂架构的布局，有办法把税前收入导流到税率更低的家人和公司那里去，从而达到整体纳税金额的合法下降。
高收入房产投资者的复杂架构维护以及收入导流设计的苦恼，绝对不是一般投资者能想象到的。
普通房产投资者的喜悦点
普通房产投资者的典型特征就是入不敷出，每月都在贴钱进入投资物业里。在退税季节里，苦逼了一年后，他们终于迎来喜悦。
因为他们终于可以向税务局说他们持有这些入不敷出的投资物业，在过去一年里实际上和账上亏损了多少钱，抵消了他们房产投资以外的工资收入，从而导致了他们应交税金比雇主发工资时预扣的税金少，结果得到了一笔不菲的退税。
每当他们从税务局那里退回来一笔钱，心里就产生喜悦感，感觉好像是天降下来的一笔钱。
普通房产投资者的苦恼点
普通房产投资者只懂得买套房然后出租，并没有完善的进入和退出机制，没有完善的收入、成本和利润估算，无法控制手上的这笔投资，听天由命，不知道投资这条路将会引领自己到何方，只有模糊的印象——感觉好像将来有更多的房产就会富裕，却不知道手上这些是真正的资产，还是真正的负债。
他们到了报税季节的苦恼点，就是不满足于退一点税回来，他们希望退更多的税，甚至把退税误解为是房产投资为他们创造的“利润”。
不知道什么时候，“你的收入太高了。”这句话成为了有中等以上的工资和生意收入的人被会计师责备的常用语，也是被高开支、高折旧、高价格房产的销售人员视为其潜在买家做出投资的一个重要理由。
带着因为自己收入“太高了”而要想办法找理由把收入“降下来”，从而可以退更多税的思维去完成税务申报的投资者，自然而然就开始想歪了，他们的苦恼点，就是怎么找了一圈，都找不到进一步让自己退更多税回来的理由了？
你已经被澳洲税务局盯上
现在资讯发达，信息数据丰富，澳洲税务局有越来越多的渠道监控民众的财务信息，不断地扩大数据收集范围。
物业管理公司在内的行业都会向澳洲税务局提供数据，超过160万投资者的交易信息掌握在税务局手里。
在2019-2020财年里，有超过180万澳洲房产投资者向税务局申报了380亿澳元的抵扣金额，在其选择审查的 2019-20 年度房地产投资者纳税申报表中，超过70%都被税务局做了调整。
每次申报的修正幅度约为4500澳元。有些人是不小心犯了错误，但也有人是故意造假的。
税务局不断加大数据匹配的力度，扫描每份报税表，寻找不寻常的抵扣额或者收入，从中挑选做进一步的审查。
税务局已严正警示，千万别往坑里跳
普通投资者面对自己手上不怎么样的投资，容易带着急切的心情，以身试法，往坑里跳，目的就是为了少报收入，多报支出，希望退回更多的税。
常见的坑有哪些？
1、
少报房产投资收入千万不要以为不通过房产管理中介出租的物业，通过它获得的收入可以随意报和少报。
自行在短租平台上登广告获得的短租收入，私人渠道直接出租物业获得的收入，哪怕是房客给你现金的收入，都应该如实申报。当你申报的抵扣金额和收入比例不匹配、不寻常的时候，就可能引起税务局的审查。
2、
不合理地申报房产增贷后产生的新的利息支出在房产市场大涨的大环境下，许多投资者让银行对自己的物业进行重新估值，并且以更高的估值重新办理新的贷款额度，顺利地从银行那里获取一大笔资金。
如果这笔资金是私人用途的，那么相应的利息不能算入投资房的支出里。
更好的管理方法，是在你增加贷款额度的时候，把新增的部分设立在一个单独的贷款账户里，这样你就可以清楚知道，原有物业的贷款是多少，相应利息是多少，从而进行准确的申报。
3、
错误地分摊租金收入许多普通投资者仍然用个人名义持有物业，有些夫妻两人各自工资收入有差距，那么他们以为可以在联名购买的投资物业上，将租金收入分摊到低收入业主名下，而把费用开支分摊到高收入业主名下。
他们有导流收益的想法当然是合理的，但是这样的操作却是错误的。高级房产投资者有更好的办法合理导流收益从而实现税务优化。
如果你仍然在使用个人名义投资房产，你应该想办法提升自己的房产投资知识水平。
个人联名持有的物业做税务申报的时候，正确的做法是，按照所有者权益比例分摊收入和费用。
4、
错误地申报装修费用投资者如果购买了投资房，在出租前对物业的缺陷进行了修补，或者对物业进行了升级，那么这些费用都是不能立即抵扣的。
这些费用可以在若干年内分摊抵扣，或者加到房产的购买成本中用于日后计算资本利得税。
房产投资是一门生意
总而言之，我一向教导我的学生，房产投资是一门生意，是一门生意就要知道做这项生意的利润点在哪里，什么成本做什么事情，可以提供什么产品给到你的客户，你的客户是谁，你的客户愿意付多少钱购买你的出品。
不要再做糊里糊涂的房产投资者了，在每年的成绩单面前，是胡乱花钱买房者，还是真正的理性的有生意头脑的房产投资者，这是一目了然的。你怎么知道你现在是什么状态呢？
想一想，报税季节里，你想事情的重点更多的是如何做更多抵扣，还是如何合理处理如此多的税前收益？
你面临的税务烦恼，是高级投资者的烦恼，还是普通投资者的烦恼？
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