由于疫情封闭国境，澳大利亚人口增长出现显著下降，对于零售业可谓是封城以外的另一“暴击”。
而基于长期人口增速放缓的预测，未来十年，零售销售和租金增长将持续放缓，新店开设的数量也会减少。
根据网络规划公司GapMaps Advisory的一份报告，自2006年以来，仅人口增长对零售面积的需求平均每年约为75万平方米，相当于五个南半球最大商场——墨尔本Chadstone购物中心大小，每年约有40家新超市。
新冠疫情期间人口增速和移民人数减少、以及预测的人口增长减少，则将对零售空间需求、租金增长、零售销售增长和零售商的增长机会产生较大负面影响。
在接受媒体采访时， GapMaps负责人表示：“二十年来，（澳大利亚）零售业表现一直非常强劲，人口增长是一大重要因素。”
然而，根据统计局的数据，2020年澳大利亚人口增速仅为0.5%，远远低于往年1.6-1.8%的平均水平。
今年的政府预算文件更显示，2020-21财年的人口增长率仅约为0.1%，预计2021-22财年为0.2%，2022-23财年为0.8%。
到2022 年底，澳大利亚人口将达到约2588 万人，比 2019-20年预算中预测的2698万人，少了超过100 万人。
根据政府第五份代际报告，到2060-61年，澳大利亚的人口可能会增长到3880万人，比之前估计的少300万人，海外净移民减少是一个主要原因。2020年，海外净移民事实上减少了24900人。
也就是说，如果《代际报告预测》是正确的，到2040年，我们就会看到人口增长减少约180万人。
按照粗略的计算方式，平均每人需要2平方米的零售空间， 减少180万人意味着所需的零售面积减少约360万平方米，相当于近24个Chadstone购物中心的大小。
鸟瞰Chadstone
相比过去20年，零售租金的增长也会有所放缓，除了人口增速缓慢，还有部分原因是向网购的转变。网购电商在新冠疫情期间得到加速发展，预计将继续超过实体店的销售增长。
由于澳大利亚的通货膨胀率很低，加之未来2-3年人口增长率较低，零售销售增长将更加迟缓，预计未来2-5年的租金增长将非常有限。根据GapMaps Advisory的数据，在过去20年内，零售业的年均增长率为4%至 5%。在未来十年内，每年将放缓1-2%。
CBD商店难恢复，社区零售有发展
零售经济和规划咨询公司Urbis认为，消费者在疫情期间重新“挖掘”了他们的社区，并在社区的商店、咖啡馆和超市购物。但是，内城和中央商务区（CBD）受到了国际游客和学生减少的严重打击。
当所有限制解除后，会有一个报复性消费周期。但在中短期复苏阶段，在家办公仍将持续，本地需求仍将是关键，超市将基于本地市场的特定需求来“量身定制”商店布局。规模较小的CBD商店经营仍将非常困难。
从中期来看，来自中国和印度等国永久移民的减少，可能会导致墨尔本西区和东南区、悉尼西区和布里斯班中部地区等先前人口增长较快的区域增速的减缓。
悉尼西区的移民社区，图/7 News
虽然中短期内将出现放缓，可从长期来看，澳大利亚的人口增长还是很有可能会超过其他发达国家，从而支撑食品行业的增长。
投行高盛预计，食品行业的销售增长将在2021年放缓至3.3%左右，2022年放缓至3.6%，然后从2024年开始回升，恢复到约4.5%的长期趋势增长。而根据Urbis的预计，未来10年，食品行业预计平均每年增长约 3%。
在高盛去年年底发布的一份报告中表示，在对食品零售大约1.5%的空间增长进行调整后，未来两年的同店销售增长可能被限制在1.8%至2.1%区间，低于每年2.5%至3%的成本增长，导致行业利润率承压。
如果零售商继续以与过去相同的速度开设门店，则每家门店的客流量将出现下降，那么成熟门店销售额被蚕食的风险则会越来越大，门店生产力和增量回报也会相应降低。
新冠疫情期间，线下购物向线上网购的转变加速，继而加剧了这种风险。花旗集团表示，如果线上业务继续快速增长，除非零售商关闭门店或缩减新店计划，否则门店经济效益将不可避免地受到影响。
门店策略不同：
Coles重社区，Woolworths看线上
事实上，澳大利亚的超市巨头们正在对开设新超市和便利店的计划进行重新审视，以应对新冠疫情期间移民的减少和网上购物增加的变化。
Coles首席执行官史蒂文·凯恩 (Steven Cain)在 2 月份就警告，从历史数据来看，移民贡献了食品和杂货行业1/3的增长。由于移民保持较低水平，该行业可能难以实现过去的销售增长。
Coles和Woolworths都先后表示，新店规划可能需要数月或数年，而且大多数超市的租期为10年，因此对新店扩张采取长远的看法。它们可能会在未来1-2年内调整新店计划，在销售增长最强劲的郊区开新店，同时减少销量下滑的CBD的Metro或便利店。
在接受媒体采访时，Coles首席执行官史蒂文·凯恩（Steven Cain）表示，公司已经就人口增长疲软的影响进行了研究。
在其看来，一些移民增长较快的地区将受到更大的影响，因为那里通常会发生大量人员流动。但他们看好一些传统居住集中的郊区（suburbs）。
图/Coles
在新冠疫情期间，Coles在各地CBD的一些门店销售额下降了50%，而一些郊区的“邻里”商店的销售额却上升了50%，抵消了海外游客、学生和移民减少所带来的影响。
Cain认为，现在人口增长不到1%，市场要在3年后才会真正“有感觉”。但是，人口减少的影响并非不能抵御，Coles将会持续了解自身在哪些地区可以继续获得增长，并对于在哪里开设更多的Coles Local保持谨慎。
Coles 在2020年开设了8家超市，但关闭了5家，并计划在2021年开设15至20家超市，其中包括2020年因新冠疫情而推迟的5家门店。
而其在澳大利亚最大的竞争对手Woolworths的开店策略则不相同。在2020年该公司新开了6家超市，并计划在未来3-5年内每年新开设10-20家。根据其年度业绩报告，2020年Woolworths在CBD地区净开设了21家Metro商店，并计划在未来3-5年内每年开设15-30家。
Melbourne Central的Metro商店
Woolworths首席执行官布拉德·班杜奇 (Brad Banducci) 表示：“我们将继续投资开设新店，因为我们看到了客户的需求。”
“近年来，我们对新店采取了相当保守的方法，这不会从根本上发生改变。”
“我们的Metro商店已经在城市内有了很好的覆盖面，所以在接下来的一段时间里，我们会更加强调邻里型门店。”
Woolworths目前将其许多门店用作线上订单的交付中心。其CEO还表示，如果线上杂货店的渗透率在长期内达到总销售额的20%，则不排除继续关店的可能性。
从今年第一季度的业绩情况看，Woolworths似乎要好于Coles。前者同店销售额下降了2.1%，虽然体现了疫情后抢购潮的消退，但是明显好于Coles 6.4%的降幅。
另外，Woolworths线上食品销售额飙升90.5%，达到8.78亿澳元，同样好于Coles 49%的增幅。但在Coles实施降价策略后，其表现从4月份似乎超过了Woolworths。
而两者究竟是谁的策略更有效、业绩情况更好？在本月26日，Woolworths发布财报后投资者可以有更清晰的了解。
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联