"凶宅"拍卖，披 露 VS 隐 瞒
“宽敞舒适的学区房，周边环境优美，四间卧室，三个浴室，一起灭门惨案。”
这不会是你在地产网站上看到的简介，但描述的确实是一套即将拍卖的房产。
大家是否还记得2009年轰动全澳的林家五口灭门案吗？
这起惨案被称为澳洲华人社区史上“最惨烈”、“最重大”的谋杀事件，而曾为事发地的"凶宅"将于本周六拍卖， 估价达到$200万。
那么出售这类房屋，中介有披露的义务吗？
这个问题，华人房产今天为你解答。
本周六一场注定会引起轰动的拍卖
本周六（6月19日）下午3：45，North Epping即将拍卖的一套房产，注定会吸引众多华人买家的关注。
这套房产位于悉尼North Epping的55A Boundary Road，占地面积683平方米，拥有四间卧室，三个卫浴，以及两个停车位。
房源网站上的介绍将其描述为“多功能的双层住宅”，拥有理想的布局，坐落在绿树成荫的车道尽头。
位于 North Epping Public School、Epping Boys High School和 Cheltenham Girls High School的学区内。可以说是名副其实的学区房。
这套房产的指导价为160万澳元到176万澳元。REA的数据显示，该区域四卧独立屋的均价约187万澳元。
而估价网站预计，这栋房屋的价值达到200万澳元至220万澳元。
然而，除了房子本身的价值之外，更引发众人关注的，是这栋房子的历史——2009年轰动全澳的林家五口灭门案，就是在这里发生的。
轰动全澳的华人惨案，12年谜案尘埃落定
2009年7月18日凌晨，林氏家族的5名成员，在他们位于North Epping的家里被谋杀，其中还包括了2名毫无还手之力的孩子。更令人震惊的是，这家人竟然是惨死在他们的亲戚谢连斌手中。
53岁的谢连斌被指控用锤状物的凶器杀死了45岁的大舅子林暋（Min Lin），林暋43岁的妻子林云丽（Yun Li Lin），林云丽39岁的妹妹林云彬（Yun Bin Lin），以及林氏夫妇的两个儿子，12岁的林涵（Henry）和9岁的林涛（Terry）。
而他们15岁的女儿林珺（Brenda Lin）之所以幸存下来，是因为当时在海外游学。
这就是提到都让人脊背发凉的“悉尼林家灭门惨案”，也是澳洲华人社区中“最惨烈”、“最严重”的谋杀案件。
尽管该凶杀案发生在华人社区，但这起骇人听闻的凶杀案震惊了全澳。法官也把此案描述为：“极度令人发指”。
今年2月，这个案件终于12年后尘埃落定，法庭驳回凶手谢连斌的上诉。
谢连斌被判处5项终身监禁，只能在监狱中度过余生。
如今，“凶宅”上市拍卖，再度引发关注。
2012年以$76.6万转手
其实，这并不是案件发生后的第一次转手。
早在2012年，也就是案件发生后的3年，这套房产就被推向市场，并以低于市价20万的价格售出。
据媒体报道，拍卖前房产中介声明，在房屋合同第10条中已写明该宅的历史，也同时附有在凶杀案中死亡的5人的死亡证明。
最终，韩裔家庭以76.6万澳元的价格买下这套房产。
RP Data的统计报告称，当时North Epping的房屋均价为98.5万。
据North Nor’West的地产中介Mike Ward说，虽然广告并未谈及该房屋是五人凶杀案的案发住宅，但Ward和他的同伴都按公平交易厅的规定，向所有有兴趣的买家说明了房屋的历史。
Ward说：“受凶杀事件影响，在营销期间，没有人去参观过该房屋，但有21个潜在卖主和我预约回去看房屋。”Ward指出，知道凶杀案之后，很多买家都对该房屋失去兴趣。
中介是否有义务披露“凶宅”历史？
那么出售“凶宅”，中介有披露的义务吗？
先来看看法律条文。澳大利亚《物业法》（Property Law）由各州制定，但各州在司法上有相似之处。
基本原则从传统上来说是“caveat emptor”，这是拉丁语，意为“买主当心”（一经出售概不负责）。
这一长期确立的准则意味着，买家自身负有调查物业所可能存在缺陷的责任。
即使法律上只有笼统的表述，但房地产中介也有义务向买家披露某些特定事实。
买家通常获得的是对情况的诠释。
以新州为例，房产中介隐瞒房屋的“重要事实”（material fact）是违法行为。但是，法律并没有界定，什么是“重要事实”。
“我们并不明确知道什么是重要事实。”新州房地产协会首席执行官Tim McKibbin说。
“如果房屋内有人死亡，我不知道（是不是属于重要事实范畴）。 如果房子内有人离婚，我也不知道（属于不属于重要事实范畴）。”
“我也不知道房屋附近的犯罪活动是否会对该物业产生影响。”他说，这样的例子还可能包括附近的毒品实验室、或儿童性侵者居住在该地区的。
含糊的定义必然引发法律纠纷。
2004年一对华人夫妇在悉尼North Ryde看中了一套独立房屋，要价80万澳币。
合同签订后，两夫妇才得知这是一个“凶宅”。
2001年，亚裔青年Sef Gonzales在这里残忍杀害了自己的父母和妹妹。
然而，中介在介绍房屋时没有披露任何案件信息。
华人夫妇随后提出终止合同。
遭到拒绝后，投诉到新南威尔士州的公平交易厅（Office of Fair Trading）。
在新州工商局的干预下和媒体的压力下，合同终止，中介退还了8万澳币定金。
两名房地产经理人因未尽披露义务，损害了消费者的知情权，被公平交易厅罚款20,900澳币。
中介不服，上诉到新州行政诉讼法庭，但以败诉告终。
新州政府表示，这是第一次因为“在房产推销中存在误导行为”而做出罚款决定。
次年，房子以72万澳币成交，成交前买方被明确告知了此房屋的凶杀历史。
结语
承袭英国法的传统，澳大利亚法律以判例法为主体，可以理解为“遵循先例”。
也就说，如果房产中介在出售住宅时没有披露曾发生的非正常死亡事件，不仅会丢了买卖，还有可能被罚款，甚至丢了执照。
就买家而言，如果在好地段发现了一处价格低的好房子，中介还急着签约，一定要多留个心眼，避免误买“凶宅”，成为心理负担。
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