澳洲【拍卖率的含义】那些澳洲房产中介不会告诉你

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“拍卖率”这三个字,每周都会出现在澳洲朋友圈和各种房产新闻上。

很多中介朋友也很喜欢发,很多客人也会关注它。

这个很简单的一个百分比的数字,我们是否真的看懂了?让我们一起喝杯咖啡,谈谈这个拍卖率。

01、什么是拍卖率?

Domain的大数据网站,每个星期会公布这个数据,就是本周的澳洲各大首府城市的拍卖交易成交量。

澳洲的拍卖率都是公开的。

拍卖率是指,在特定的一周或一个月内拍卖出售的房地产的百分比。计算公式如下:

(在拍卖中出售+在拍卖之前出售)/(拍卖总数+撤回的物业)=拍卖率%

简单点来说,如果本周墨尔本总共有1000个物业进行拍卖,成交700套,则拍卖率为70%。

知道这个是拍卖率后,现在想想是不是经常看到新闻媒体的头条:

“本周拍卖率创三年新高?澳大利亚房产市场已经复苏”

“连续7周拍卖率维持在70%以上,专家称澳洲房产低谷已过去,现在不买后悔”

近期拍卖率上升且保持在70%以上,确实能从中看到市场的复苏,只是光凭这一个数据就能判断整个房地产市场行情吗?

02、注册拍卖套数

除了最关键的拍卖率,还有个数据不可忽视,那就是”注册拍卖套数“,这是指当天计划进行的所有拍卖的数量,包括在最后一分钟退出拍卖的数量。

为什么说这个数据很重要呢,大家可以来看这样一组数据:

(2021年03月13日 墨尔本一周拍卖数据,来源:Corelogic)

(2021年04月24日 墨尔本一周拍卖数据,来源:Corelogic)

2021年03月13日这个星期,墨尔本的总拍卖数量是978套,拍卖率为80%。

而2021年4月24日的这个星期,墨尔本总拍卖数量是1084套,拍卖率为77%。

如果通过拍卖率,可以发现,4月份比3月份的降低了。大多数媒体都会在此说,市场相对于上一个月,没有那么的火热。有些媒体还会提出一个问题,是不是市场要走低了?类似这样。

可是,其实这里面其实还隐藏了一个数字,实际的拍卖成交数。比如3月份这个,978套的80%,等于782套物业。

4月份的1084物业的77%,等于834套物业。

如果从拍卖的成交数量来说,得到的是完全另一个结论。

03、按区域查看

还有个因素更容易被大家忽视,就是按区域查看拍卖情况。

在 Domain网站的墨尔本上周拍卖结果页面上,除了显示拍卖数据,还会显示各个区域的拍卖房源,以及他们拍卖后的情况。

比如说:成交(SOLD),流拍(Passed in),撤回拍卖(Withdraw)等等。

有些房子会写上成交的价格,或者是出价到多少钱最终流拍,还有些价格会保密,如果真的很想知道的话可以打电话问该房子的中介,一般中介都会告诉你拍卖情况的。

如果经常关注某一个或某几个区域,你甚至还能观察出这个区域的房价走势,什么价位最多人买等等。

来看看下面这个例子,这是Carlton区(City附近,以墨尔本大学出名,Unit 和公寓比较多)和Balwyn区(富人区,豪宅居多)在同一周的拍卖情况:

(2018年10月06日 Carlton区一周拍卖结果,来源:Domain.com)

(2018年10月06日 Balwyn区一周拍卖结果,来源:Domain.com)

这是两个区域在同一周的拍卖情况,那一周的墨尔本总拍卖率为47%。

Carlton在那周一共有8套房子拍卖,成交率为 7/8=87.5%

Balwyn也有8套房子拍卖,成交率为?2/8=25%;

通过这个例子,其实不难看出,在房地产市场整体萧条的时候,反而是低价,大部分人能承受得起,可以说是多数人“刚需”的那些房子反而更受欢迎。

所以一个简简单单的拍卖率,其实里面有很多内容需要留意。

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