惶恐滩头说惶恐
前几天，与一个华人中介Adam聊起他卖房的那些新鲜事儿，近来风起云涌的澳洲“房事”，忽想起一句文天祥的句子：“惶恐滩头说惶恐 ！”
不曾想，这位仁兄应景地对出了下一句，他说该是“ 零丁楼市叹零丁”。
“楼市对滩头”，对得实在好，800年前的文天祥肯定感受不到，太平年月里，人们居然为买房而恐慌。
跨入2021，整个澳洲“房事”烈火被彻底点燃，几乎炙烤着每一个买房人。
从1月底到5月初，不到100天的时间，仿佛失控一样，房价以令人眼花缭乱的方式，在澳洲东南西北快速攀升。
下图便是房市走势图，看代表近三个月的红色就够了，用红色恐怖形容一点不为过。
拍卖前还觉得这房子顶多300万，拍卖后400万都是便宜你的。
半年前买的房子，原样不动拿出来卖，标价竟然可以涨一半！
清空率创下了32年新高，增长率40年最强劲。
疯狂背后，一项调查，近30%的买家表示可以不看房就买房！
乱局之下，不妨从中介眼里，看看疯狂背后的恐慌是什么？
零丁楼市叹零丁
大概10天前，Adam 的一位买家加价20万澳币，“抢到”一套靠近墨尔本CBD的破烂小屋。
但即将过户时，他担忧自己买的是“珠穆朗玛峰”价位，最后宁可不要定金退出了交易。
这栋热火的房子最近一年多时间已经三次被售出，拥挤的拍卖场面，让买家们出价抢房，都变成是冲动之举，回家一冷静，恐慌情绪涌上心头，于是取消交易的一幕开始上演。
作为10多年澳洲地产经纪人的Adam 说，他能感觉到房屋买家们的信心已在临界点上，在这种情况下，任何风吹草动都可能造成买家们夺路而逃。
如今，所有膨胀的商品中，地产是最可观的，这是一场全球全面的泡沫，不只是地产界的。
未来的日子，当中下层买不起房，政府一旦有打压政策，就会随时戳破这场泡沫。
此次房价上涨原因，直接缘于应对疫情的强有力货币和财政政策扮演的关键角色。
地产豪涨，有80％是由于经济性流动过大，只有20％来自基本面，也就是刚需，而就这点可怜的刚需，也被疯狂的房价吓坏了。
8成民众基于“钱多人傻”的理由买房，那就是全民豪赌，既然是赌，怎能不恐慌， 就像赌台上玩21点的小民，有几个能做到谈笑风生， 皮袄下的小我，都是一颗发抖恐慌的心。
Google的报告，“房市何时要崩”在4月的搜索次数暴增2450%。
“为何房市这么热？”这段话则仅在一周内，搜索次数就翻了一倍。
FOMO与FOOP的双重恐惧
澳洲、新西兰两栖经济学家托尼·亚历山大（Tony Alexander）是在地产行业中，我最喜欢的一位独立、有见解讲“实话”的人物。
近30年他在西太平洋银行（Westpac）以及新西兰银行（BNZ）担任首席经济学家，并且是地产行业的专家。
他经常把经济学领域的发展和趋势“翻译”成人们可以理解的语言。
论道澳洲的这场恐慌，他表示，买家已经从“害怕错过恐慌症”（fear of missing out - FOMO）过渡到“害怕出价过高恐惧症”（fear of over-paying - FOOP）。
FOMO的概念，作为市场上涨的驱动力，在近几个月来，已经随着房地产的抢购和价格的飙升而逐渐为人们所熟悉。
Alexander道，他的研究最新调查提供了许多证据，很多买家表明担心出价过高，“FOOP”正成为越来越多购房者的担忧与内心的恐惧。
购买者开始担心房地产市场的持续上涨能力，并担心他们在市场最高峰期进行购买的行为是否正确。
事实确实如此，进入5月，他们担心市场开始降温的现象发生了。
在他的调查中，房地产中介目前最大的担忧就是买家担心房价正在下降。
“在上个月的调查中，总共有16％的房地产中介表示了这种担忧，这一结果与11月份以来的所有月份大致相同。但是，本月的调查有25％的经纪人表示，这种担心价格下跌的问题是最主要的担忧。”
“中介表示他们看到FOMO的比例从3月份的86％下降到本月的66％。”
涨也恐慌，不涨也恐慌，乱世何以让人谋生？
高收入人群的恐慌
悉尼与墨尔本早就是国际社会的“房屋负担黑名单”，尤其是悉尼，据说40%的高收入夫妇甚至都买不起一套房。
刚刚过去的4月份，悉尼独立屋再上涨2.8%，达到创纪录的115万澳元，大批买家被迫到更远的地方买房。
房子是如此昂贵，以至于许多年收入15万澳元的家庭，这些已经是澳洲富裕阶层，甚至无力偿还一套普通房子的抵押贷款。
最新数据显示，悉尼收入最高的25%的家庭中，只有60%的买家能买得起悉尼的房子，剩下40%的人买不起。
在悉尼，年收入8.6万澳元的中等收入家庭中，只有24.5%能买到房子，四分之三的人买不起带后院的房子。
墨尔本的富人要好过些，71.3%的高收入人群可以拥有一个独栋住宅，只需87万澳元就可以，恐慌症明显没有悉尼厉害。
这种购买力差距，在一定程度上解释了，为什么墨尔本很快就会超过悉尼，成为澳大利亚最大的城市，现在悉尼有537万人口，墨尔本有516万。
“人往高处走，水往低处流”， 但在高房价的澳洲，房价恐慌，明显的是人往低处走。
家庭承受的压力正在日益成为人们的心里疾病，特别是低收入、混迹在悉尼和墨尔本这样大城市的人群。
澳洲人仅靠收入和储蓄越来越不足以买得起房产。
结语
混乱的市场，还有混乱的专家预言，混乱在一起，制造出更多的恐慌因素。
看看这二位澳洲顶级经济学家的混乱预测：
澳新银行(ANZ)的高级经济学家费利西蒂·埃米特(Felicity Emmett)预计，2021年首府城市房价仍将上涨15-20%。
他的支撑点是：“低利率将继续，尽管我们可能已经看到了绝对的低利率，澳洲离房价峰值还有很长的路要走。”
话音未落，AMP Capital首席经济学家谢恩·奥利弗(Shane Oliver)表示，未来固定利率住房贷款不断上升、人口增长缓慢以及住房可负担性显著恶化，可能会引发房价下跌。
专家按着套路与数据出牌，而市场按不确定性出牌，就像这场横扫世界的疫情，不确定性才是最危险的行情。
人们的恐慌，说白了就是对未来不确定性的恐慌，就像漂泊在零丁洋的文天祥。
恐慌的2021“房事”，有诗为证：
“惶恐滩头说惶恐，零丁楼市叹零丁。
人生自古谁无死？留取房契照汗青！”
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