澳洲失控的澳洲地产：手握核按钮的两个人，视而不

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在文章开始前，我们先先看看澳洲监管房地产的；两个主力机构，任何一方都可以让这个行业土崩瓦解也可以繁荣昌盛。澳洲没有类似中国的建设部，也没有州市一级的房产管理局来监管地产行业 ，与银监会差不多职能的RBA与APRA就是行业“主管”部门。两个局澳大利亚储备银行（RBA）几乎每天都会出现在财经新闻中，不想知道都难，或者叫它澳洲中央银行也合适。它负责货币政策，整体金融体系的稳定和对支付系统的监管。另一个是澳大利亚审慎监管局(Australian Prudential Regulation Authority, APRA），许多人认为这个部门没啥了不起，那就大错特错，连RBA都要受它监管。可能“审慎”二字误导了它的倾向，如果翻译成“澳洲风险监管局”，想必大家就不会那么“审慎”地看待问题了。APRA于1998年成立于悉尼，负责监督银行，建筑协会，各种保险，私人医疗保险和大多数养老金行业。同时制定政策以保障金融安全和效率，平衡可竞争性。澳洲每个人的存款几乎都在它的保护范围内，截至2020，APRA持有并监管着澳大利亚存款人，投保人和养老基金会，估计近7万亿澳元资产。澳洲法律甚至赋予APRA权力大开杀戒的权利，包括撤销权牌照，向法院申请结清接受存款机构（ADI）。干预管理陷入困境的人寿、保险及退休基金实体。说白了，RBA没有义务保护澳洲小民的存款利益，它就像控制印钞的水龙头，向整个市场提供资金，甚至直接贷款金融机构，比如今年令到地产暴涨的TFF。RBA的“上司”就是APRA，毫不夸张地说，APRA一手管着小民那些可怜的存款，一手抓着几乎所有金融体系的命脉。两个人论到这二个局的一把手， APRA的局长Wayne Byres明显在知名度上要稍处劣势， 但他的履历却是国际银行家的范儿， 直接汇报对接的是澳洲财长。Wayne Byres2014年被任命为APRA主席，任期五年。随后，2019年连任第二个五年任期。Byres 的早期职业生涯在RBA工作，后借调到伦敦的英格兰银行，后担任巴塞尔银行监督委员会秘书长，巴塞尔银行监督委员会是瑞士国际清算银行的全球银行标准制定机构。Philip Lowe生于1961年，则是RBA现任行长，于2016年9月18日接替退役的前行长格伦·史蒂文斯（Glenn Stevens）。悉尼人Lowe 天生就是RBA的人，他中学毕业后就被澳洲联储聘用，年满17岁就在那里担任文职工作，当时他通过参加夜校课程在新南威尔士大学完成了商业学士学位。1994年， Lowe 师从诺贝尔经济学奖获得者保罗·克鲁格曼（Paul Krugman），并在麻省理工学院（MIT）获博士学位。Lowe与Byres 一样在瑞士国际清算银行镀过金，他曾担任其金融机构和基础设施部负责人长达二年。他们二个人如今是澳洲金融体系的三剑客之一，另一个是管理股票市场大佬，不在本文探讨的行列。Lowe 看似更风光，有更多的子弹打向市场， 可惜，他的工作得受Byres 监督，这也罢了，在家里，Lowe 也得受APRA的人管，原来，Lowe 在澳储行工作期间遇到了在澳大利亚审慎监管局工作的妻子乔斯林·帕克（Jocelyn Parker）。一切皆有可能，一切都已注定啊！周伯通的互搏技胡萝卜加大棒是他们二人的绝技，地产高潮时打压，低潮时味糖。或者说周伯通左右手互搏来管理澳洲地产市场更加适合他们的角色。这几年 ，Byres与Lowe 几乎把许多精力都放在对付澳洲难缠的地产行业，房地产的起起落落都可以看到他们的身影。2003年，RBA与APRA面临的是澳洲互联网泡沫带来的地产高潮。那时俩兄弟还没扶正，但已经在协助应付这一状况，RBA用几次短暂和急剧的加息出其不意地偷袭了澳洲投资者。那些日子，RBA和APRA几乎每天大谈泡沫、家庭债务和违规信贷，他们还从各方面收紧了地产政策，结成统一战线，并成功地打击了投资地产者的情绪。澳洲地产终于“回落”。上一轮2014到2017年地产热潮被终止同样缘于他们的努力。记得2017年， RBA一改温柔主张，突发鹰派言论，APRA也是念起紧箍咒, 澳楼市泡沫开始破裂。RBA明确说明3.5%为中性利率，APRA则将银行一级资本充足率提高至10.5%。央行突转鹰派论调，且与APRA几乎同时出手，这个信号再明确不过了：监管层开始联手整治楼市泡沫。他们联手，谁与争锋，澳洲收紧信贷规定，悉尼房价中位数在2017-2019年间下跌了15%。去年开始，RBA宽松货币政策主要三个主要方面；低利率，长期融资工具（TFF）和量化宽松政策，利用这个组合推动了房价的上涨。尤其TFF产生了重大影响，因为银行已使用这种荒唐的廉价中期资金为借款人提供廉价的固定利率贷款。APRA在干啥呢？Byres 曾明确表示，解决房价不是我的工作！不仅如此，APRA已经致函给各大银行，建议取消7%的房贷缓冲限制，可能会将有效利率（Effective Rate）降至6.5%左右，相当于首次购房者平均贷款额可增加15%。澳洲最大的一家上市房地产开发商Stockland主管Mark Steiner表示，APRA放宽抵押贷款适用性规则，对房地产市场来说是一个“游戏规则的改变”。但，三月份以来狂飙的房价，不少澳洲经济学家已经找RBA与APRA的二个掌门人多次劝诫，给房地产降温。信贷就是润滑商业和经济活动轮子的油。那么，当他们想放慢速度时会怎么做？在齿轮上扔些沙子就好了。从近来的论调，澳洲联储和APRA开始担心澳洲家庭和银行的债务与金融冒险行为，他们承认这与房屋价格紧密相关。但是目前迹象，他们并不着急在齿轮上撒沙子。结语西方监管经济的大佬其实早就没有什么创新了，他们只是按着从前的剧本重演罢了。近20年澳洲地产风风雨雨，无论2003年悉尼房地产泡沫的坎儿，还是2017年刺破的泡沫，再到去年的刺激起地产热潮，几乎每一杀招背后都有RBA与APRA的身影。Lowe 与Byres 联手主导了今年澳洲地产的高潮，而这个高潮与供需关系没有半毛钱关系，这个高潮还是在海外移民集体缺席的情况下发生的。他们俩手持澳洲地产生杀大权的核按钮，是任这个市场继续狂飙还是暗下杀机， 关注地产的同仁们拭目以待吧。
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