澳洲再涨19%！悉尼房价今年继续坚挺，但这些区根本

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2021年房价这波“爆炸性”增长，早就占领了每天的头条，不断刷新人们的认知。在去年的这个时候，一些潜在的买家就寄希望于经济动荡可能导致价格暴跌。相反，我们看到了创纪录的低利率，政府的一揽子计划等等多方面因素，推动了房地产价格的暴涨。热门区域一个月涨10%已经不稀奇，但有些区域却并没有跟上暴涨的步伐，细细研究甚至有些“拖了后腿”，拖了后腿的区域竟然还是“学区房”。这样的“学区房”依然在苦苦挣扎REA Insights经济学家Anne Flaherty指出：这波房价暴涨，其实并不是普遍现象！划个重点：大学周边的“学区房”自去年3月以来的需求急剧减少，还在因为边境限制、留学生数量大幅下跌而苦苦挣扎中！根据内政部的数据，与2019年相比2020年的签证发放量减少了200,000多个，下降了39.8％。墨尔本和悉尼大学附近的地区受到的打击最大！根据米切尔研究所（Mitchell Institute）的一项研究：在其中一些区域，留学生在疫情之前占所有居民的25％以上国际学生大幅减少、房屋空置率居高不下，这些区域的租金价格也很难上涨。根据REA Insights的统计，全澳所有大学区域的独立屋价格，在过去10年的平均年增长率为4.1%；而在过去12个月里，价格并没有像热门区域那样暴涨，反而还跌了0.6%！而全澳大学区域公寓价格，过去10年的平均年增长率为3.8%；回看过去12个月的价格，只增长了0.3%。全澳这样的“价格洼地”都集中在这里！墨尔本的Clayton区是澳大利亚学生人数最多的大学Monash University莫纳什大学的所在地在过去12个月中，Clayton的独立屋和公寓中位价已大幅下跌！在截至2021年3月的过去12个月中，克莱顿的独立屋中位数下降了11.8％，公寓中位数下降了3.8％。Carlton是墨尔本大学的所在地，据统计2019年国际学生在Carlton居民中占39％。而在过去12个月中，公寓中位价下降了5.6％在邻近的North Melbourne区，独立屋中位数下跌了10.9％。布里斯班格里菲斯大学附近的Macgregor和Robertson的房价也受到国际学生的减少而备受压力。在截至2021年3月的过去一年中，独立屋和公寓的中间价分别下跌了2.6％和2.4％。悉尼Macquarie University所在地的Macquarie Park也被国际学生的流失险些压垮，公寓中位数价格同比下降8.1％。悉尼其他价格下跌的区域包括新南威尔士大学附近的Kingsford和Kensington。过去一年中，堪培拉是澳大利亚表现最好的房地产市场之一但也未能幸免！Bruce和Turner区，一直很受澳大利亚国立大的留学生欢迎，在过去的12个月中公寓价格也有所下跌。留学生太多的“魔咒”？将这些区域过去10年的平均年增长率与过去12个月的年增长率进行比较就会发现：仅查看2019年国际学生占所有居民的25％以上的区域，价格增长都在明显下降。以UNSW新南威尔士大学附近的Kingsford举例，在过去的一年中房价并没有看到明显增长。REA的数据显示，独立屋价格中位数对比去年9月甚至下跌了将近10万澳币；公寓价格中位数也比去年同期下跌近5万澳币。通过REA对Kingsford区的人口构成看，占比例最多的是independent youth，也就是学生群体，占总人口的32%左右，简直是全中！反观一些沿海地区、热门区域，在这样强烈的对比之下更是心塞。12个月内，沿海这些lifestyle区域飞涨，尤其是新州北部海岸，拜伦湾等这些明星豪宅扎堆的地方更有区域的独立屋一年内涨了27%有14个区域的公寓价格在疫情中依然坚挺如泰山，过去一年中上涨了20%。越比较越心塞，曾经信心满满的大学学区房东，大多因为这次的疫情而备受打击。因为疫苗计划的推迟，政府迟迟不肯全面开放边境，留学生回澳计划一推再推，现在保守估计要到2023年留学生才能回澳。不知大学区域的房价何时才能止跌回涨，让房东们有个喘息的机会。是困难，更是机遇。尽管这些区域短期内的价格不会回到疫情前的水平，但大家都相信这个情况只是暂时的，只是时间长短。悉尼热门区域地区的房价，尤其是Byron Bay, Central Coast, Hunter Valley, Wollonggong, 新州南部海岸等生活方式地区，今年的房地产市场依然会表现强劲，海滨郊区的表现可能会胜过整体市场。对于预算有限的有自住需求的买家，这些区域虽然人人向往，但可负担性不佳、房贷压力大。反而是这些大学附近的区域，现在是低价入手的好时候，可以以较低的价格进入市场，既满足自住需求，周边设施配套也非常完善。而有投资意愿的买家，只要愿意在短期内承受较高空置风险，就可能会从长期中受益。大学区域最终会因留学生回澳，经济和房价也会随之上涨,这些区域的曙光属于稳得住的投资者！结语虽然目前大学区域的房价情况着实惨，但是我们换一种方式思考：就像买股票，有人追高就有人买跌；相信大跌之后会有涨，了解市场的周期性并且善于利用它这才是成熟投资者应有的心态！
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