澳洲脱水研报 - 房地产信息平台龙头公司REA

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脱水研报 - 房地产信息平台龙头公司REA

2021-04-20 18:52:14 (AET) by Teris REN

伴随着量化宽松货币政策的不断深入，澳大利亚近期房地产的火爆场景不言而喻。应 61 Financial VIP 用户的要求，本周的研究报告主要分析了 澳大利亚房地产信息平台 REA Group Ltd（ASX：REA）与其澳大利亚房地产服务业。

伴随着量化宽松货币政策的不断深入，澳大利亚近期房地产的火爆场景不言而喻。二手房的销售长期依赖房产中介和房产信息平台。然而，为了应对回笼资金的诉求，更多的新房地产商也开始使用中介来辅助高效出售新房。目前，越来越多的购房者倾向于在房地产信息网站收集相关所需内容，商业创新也改变了旧式博弈结构，同时也加强了实现行业共赢的可行性。

应 61 Financial VIP 用户的要求，本周的研究报告主要分析了 澳大利亚房地产信息平台 REA Group Ltd（ASX：REA） 与其澳大利亚房地产服务业。其实房地产服务业的主要收入是收取的佣金，更偏向于传统的房产中介业，但由于该公司的主要收入是来自房产中介和开发商，且联动性很强，因此本篇的行业分析部分就选取了澳大利亚房地产服务业。

总体来说，我们认为该信息平台的主要驱动因素包括：（1）在二手房市场方面，该平台有望实现渠道下沉，快速且大量的覆盖澳大利亚的各大主要首府城市、周边城区、以及偏远地区。并快速提高各个地区的市占率；（2）在新房市场方面，该平台有望提高与房地产开发商的合作，快速售出房源从而帮助地产商达到稳定的资金回流。

【1. 公司介绍：】

REA集团有限公司提供与房地产有关的数字广告服务。该公司通过网站、移动应用程序和合作伙伴网站等数字渠道提供服务。REA集团还为房地产买家、卖家、投资者和其他各方提供咨询服务。公司迎合了住宅、工业和商业客户的需求。该公司通过各种数字渠道为房地产物业提供广告服务。它的主要产品包括商业和住宅物业的购买、租赁、投资和销售。该平台同时提供新公寓、房屋和土地、住宅设计和生活社区的信息；以及提供办公室、零售空间、工业和仓库、展厅、酒店和休闲、医疗和咨询等方面的代理服务。

该公司通过三个业务部门进行运营：澳大利亚业务部门、亚洲业务部门和北美洲业务部门。

（1）澳大利亚业务部门：该部门通过 realestate.com.au、realcommercial.com.au、spacely.com.au 和 Flatmates.com.au 提供住宅、商业信息和共享住宿房产服务。它还拥有物业数据服务供应商Hometrack Australia，并通过Smartline业务提供金融服务。该部门认为收购是该领域的重要增长动力。根据这一做法，2019年，该公司收购了澳大利亚首屈一指的抵押贷款经纪集团之一Smartline的剩余股份。

澳大利亚业务部门在2020财年的收入为7.724亿澳元，同比下降6.5%，2016-20年间录得8.6%的复合增长率。该部门占公司2020财年收入的94.2%。其中，地产和网络广告的收入为7.467亿澳元，同比增长6.6%，占该部门收入的96.7% ；此外，金融服务的收入为2570万澳元，同比下降4.9%，占该部门收入的3.3%，其收入下降的原因是市场条件受到疫情影响，新住宅上市量下降12%，新项目开工率下降27%。realestate.com.au每月有超过9000万的访问量和980万的用户。

（2）亚洲业务部门：该部门在印度尼西亚、香港、马来西亚和泰国经营房地产网站，在新加坡和中国也有著名的门户网站。包括中文网站 myfun.com和在其它国家运营的网站，如：proptiger.com、Makaan.com和Housing.com。

亚洲业务部门2020财年的收入为4790万澳元，同比下降1.6%，2016-20年期间录得19.0%的复合增长率。该部门占公司2020财年收入的5.8%。收入下降的原因是香港业务受到COVID-19限制的影响，再加上持续的政治干扰导致业绩下降。

（3）北美洲业务部门：该部门包括 realtor.com网站的运营，该网站提供住宅房地产物业服务；以及Move, Inc，该网站在美国作为消费者搜索的工具。并通过推出新产品，继续提高其受众地位。该部门在2020财年没有产生任何收入。

REA集团有限公司的企业战略：

REA集团的战略是投资于其核心业务并提供服务，以满足人们在整个房地产周期的需求，无论是租房、买房、升级、投资还是装修。公司专注于为其房地产代理客户提供附加值，帮助提高他们的盈利能力。该集团的增长战略反映了三个重点：房产广告、生活方式和房产相关服务，以及全球战略布局。公司努力通过其网站提供有效的在线广告解决方案，以帮助房地产经纪人销售或出租房产，并赢得新的房源。

【2. 行业分析 】

在过去的五年里，房地产服务行业面临着喜忧参半的运营条件。虽然低利率支持了这一时期住宅房价的上涨，但外国投资的减少和金融机构实行的更严格的贷款要求导致了住房转让数量的下降。另外，在过去五年的大部分时间里，对办公和工业地产的强劲需求支持了行业表现。2018-19年，住宅价格下跌，加上住房转让的急剧下降，严重影响了该年的行业表现。行业收入在2019-20年恢复了增长，主要受到了价格上涨和住房转让增加的支持，但2020年初爆发的COVID-19对行业的经营环境产生了影响。因此，因此去年行业收入下降了约5.5%。

此外，COVID-19疫情的影响也推动净移民的下降，并减少在澳大利亚学习的国际学生的数量，在2020财年度制约了对住宅租赁物业的需求，并对行业表现产生了影响。为了应对不断上升的空置率和不断下降的租金收益率，一些业主出售了其投资的物业。虽然在此期间，住宅物业价格有所上升，但住房转让的数量却有所下降。然而，政府的举措，如 "首套住房所有者补助"，在这一时期开始刺激对住房的需求。

在过去的五年里，利率的下降也支持了居民住房市场。在此期间，澳大利亚央行已将官方现金利率降至历史低点，以努力降低澳元汇率，刺激经济活动。通常情况下，利率下降会促进住房价格和房地产市场活动，因为更多的消费者能够购买房产。低利率还通过改变投资者之间的资本分配组合间接影响了该行业。当利率较低时，从债券产生的收入也会下降。因此，一些投资者将其资本重新分配到投资物业，以产生租金收入。

在过去的五年里，机构买家，特别是希望为客户实现投资组合多样化的养老基金，越来越多地购买办公物业。在过去的五年里，专注于办公物业管理的行业运营商也从中受益。大多数新的以服务为基础的企业租用或租赁他们的办公空间，产生了对办公物业管理的需求。COVID-19的爆发给办公物业市场带来了巨大的不确定性，许多员工在爆发期间都在远程工作。越来越多地采用灵活的工作安排，导致了一些企业重新评估其办公空间需求，对行业需求产生了负面影响。

在COVID-19爆发之前，在过去五年的大部分时间里，零售和工业地产市场都有温和的增长。零售商的表现受到了来自网络零售商日益激烈竞争的制约。然而，位于高档地段的优质零售店继续表现良好。

联邦政府在2017年7月出台了对外国人投资澳大利亚房地产的限制，减少了这个市场的需求。联邦政府从2018年2月起，通过增加FIRB的范围，在商业市场引入了进一步的限制，导致国际投资下降。2020年3月，在COVID-19爆发后，FIRB被赋予了更多的监督责任，所有外国投资暂时需要FIRB的批准。

【行业外部驱动因素】

【住房转让的数量】

房屋转让发生在出售房屋的时候。由于行业收入与销售佣金挂钩，住房转让数量的增加通常支持行业收入增长。相反，住房转让数量的下降会威胁到行业增长。

【抵押贷款的承受能力】

抵押贷款负担能力影响人们购买房屋的能力，从而影响住宅销售和租赁交易量。抵押贷款负担能力的衡量标准是一个家庭的收入在偿还抵押贷款后剩余的比例。抵押贷款负担能力的增长表明，人们分配给抵押贷款还款的收入比例正在减少。由于利率下降，预计2021年的抵押贷款负担能力将得到改善。

【住宅房屋贷款利率】

在低利率时期，房地产经纪人通常会从更强的收入增长中受益。由于大多数房屋通常是通过信贷购买的，当住房贷款利率上升时，房屋变得更加昂贵。住房贷款利率的提高往往会削弱对房地产的需求，降低房地产开发的可行性。

【消费者情绪指数】

消费者情绪表明消费者对他们现在和未来的财务状况以及经济的感受。积极的消费者情绪意味着消费者对其未来的财务稳定性更加乐观，因此更有可能购买房产。积极的消费者情绪通常会推动房价、住宅房屋购买和行业收入的增长，为行业扩张提供机会。

【住宅房屋价格】

佣金通常按房产销售价值的比例收取。因此，较高的房价会导致行业经营者的佣金增加。因此，房价上涨支持行业收入增长。在过去的五年里，住房价格稳步上升，主要是由越来越多的投资者购买房产所驱动。

【行业展望】

据预测，房地产服务行业在未来五年内将扩大。居民住房价格预计将上升，促进行业收入。这一趋势预计也会在这一时期增加住房转让的数量，进一步支持行业收入。然而，在五年期的后半段，贷款利率预计将增长，从而限制收入增长。然而，在短期内，低现金利率和澳大利亚经济复苏的政府刺激举措预计将支持行业恢复增长。总体而言，到2026年的五年间，行业收入预计将以年化1.8%的速度增长，达到298亿澳元。

强劲的消费需求和更高的销售价格提高了运营商的佣金，预计将在未来五年增加利润率。网上房源预计将越来越多地与该行业的服务产生竞争，因为它们允许供应商绕过房地产经纪人。

预计住宅地产将继续增长。城市扩张、高密度发展规划审批程序、印花税成本和住房供应将是未来五年住宅房地产服务的主要需求决定因素。

这些因素都是由各州政府管理的，因此不同城市和州对行业服务的需求是不同的。澳大利亚不断增长的人口将推动需求。然而伴随住房价格的上升，也可能会促使更多的家庭居住在较小的场所，如公寓和联排别墅。对公寓和联排别墅的更高需求预计将推动多单元公寓和联排别墅建筑行业的增长。由于供应过剩，该部分预计在三年内销售将呈现下降趋势。

此外，消费者情绪预计将在COVID-19爆发后恢复，并在未来五年的大部分时间里保持积极，也鼓励了房地产的购买。然而，预计未来五年的利率将上升，这将对未来五年的抵押贷款负担能力产生负面影响。

商业地产方面，预计将在未来五年内加强并协助行业增长。随着澳大利亚继续向服务型经济过渡，对办公空间的需求预计将在这一时期恢复。然而，在COVID-19爆发后，许多企业预计将重新考虑他们的办公空间需求。此外，对工业房地产的需求预计将在这一时期增长。在COVID-19的爆发及其对全球供应链的破坏性影响之后，一些企业预计将采取重新定位的举措，以保证供应链的可靠性。一些制造业部门预计在未来五年内也会表现良好。例如，由于国内和国外消费的增加，对食品加工的需求预计会增长。然而，与传统的大规模制造商相比，这些公司的厂房往往较小，这可能会抑制收入增长。

在线房地产门户网站，如 realestate.com.au和Domain.com.au，预计将在未来五年增加其市场份额。这一趋势表明，该行业正在从传统的媒体渠道转移。尽管在线房地产门户网站有所增长，但由于消费者继续要求房地产经纪人提供专业的建议和服务，预计企业数量在未来五年内将略有增加。

过去五年形成的外部竞争趋势，主要与房地产服务的数字化有关，预计在未来五年将继续下去。一些房地产广告网站利用其日益增长的市场力量提高广告成本，利用其数据进行免费房产评估，并直接接触供应商进行广告追加销售，从而引起了争议。这些趋势减少了对许多房地产经纪人的需求，并可能在未来五年继续增加外部竞争。

【3. 公司分析：】

【3.1 REA Group Ltd（ASX：REA） 的财务比率分析：】

后面详细用SWOT商业模型分析了该公司的基本面以及财务比率，并给出了投资建议。

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