澳洲百年暴风雨后的澳洲地产：秋风下的冷思考|房产

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暴风雨下的澳洲前些日子，席卷新州及昆州的暴风雨从50年一遇，到60年一遇， 再后来变成百年不遇的危机，保守估计有超过20亿澳元的损失。记得晚间SBS新闻的连线主播穿上了冬装， 新闻画面感觉⅓的澳洲国土被暴风雨掩盖着。这场暴风雨的降雨范围从昆州边界一直向南延伸至维州，向西远至爱丽丝泉。澳洲国防部队协助救灾，救援直升机在天空盘旋搜索，澳洲近2万人被迫离开了家园。昆州某些地方二天下了半年的雨量，即使这是个多雨热带的地方。新州至少有34个辖区被宣布为自然灾害区。无所畏惧的买家这个节骨眼上，新州规划部长Rob Stokes说，他已暂停批准悉尼西北边缘的未来住宅规划，直到新州基础设施局（Infrastructure NSW）完成一项商业案例以支持Hawkesbury NepeanValley洪水战略。政府的“冷静”对比的是民众的另一面。不断上涨的洪水挡在了买家的脚步吗？显然没有。购房者仍在不断打电话给中介，询问房产信息，甚至包括那些位于被洪水切断联系的地方，他们打算在道路打通后前往看房。即使政府告诫民众最好呆在家里别出门，但，地产拍卖现场是另一番场景。大暴雨不仅丝毫没有影响悉尼拍卖市场的火热，20日的清盘率突破91%，创下新的记录。悉尼连续7个周六，录得超过85％的清盘率。狂风暴雨下，竞拍者举着伞纷纷出手，愿意支付远高于卖家底价的价格，以进入飙升的市场。一座在悉尼风雨中飘摇破旧的Glebe排屋，在拍卖会上吸引了15名竞拍者，最终以高于底价的79万澳元的高价成交。中介甚至由于担心暴风雨天气，拍卖会被转移到Ray White 的办公室中举行。但这并没有影响到激烈的竞争，竞价以200万澳元的指导价开拍，第二轮竞价时跃升至245万，随后迅速攀升，有7组竞拍者对这栋181平方米的物业展开报价大战。最终该物业以299万澳元的高价卖给了一组开发商，他们计划翻新这个空了好几年的五居室物业。在悉尼CBD以西约50公里的Penrith，一套位于受影响最严重街道之一的房屋，上周五通过私人协议以215万澳元的价格售出。买家的需求在大水面前没有大幅减少，人们无所畏惧，Pitt Town的情况也类似，HawkesburyRiver岸边的水位几乎涨到了一些家庭的门前台阶。洪水淹没了悉尼许多远郊的街道，但在许多人心目中，这成了抢“便宜货”的良机。一方面悉尼近郊的房子已经太贵， 许多人要逃离到郊区置业；一方面既然是百年不遇的洪灾，那么下一个百年就是风和日丽的日子。这样的购房场面一样百年不遇。思考过去的冷与热早晨，室外冷冷的秋风，是容我静一静的时候了。想起了二年前的2018年。那年中的时候收到一个中国地产商朋友的邮件， 他询问二个地块是否值得投资。细一看，吓一跳，澳洲最大的两家上市住宅开发商Stockland和Mirvac在推销他们墨尔本和悉尼的土地。他们急于卖出地块的信息甚至被中介送达到了中国。Stockland出售的是墨尔本西部郊区Tarneit的The Grove Estate，而Mirvac出售的是悉尼北部海滩Ingleside的一幅黄金地块。Stockland出售的地块面积234公顷，包括超过2500套住宅，因为这个消息，瑞银（UBS）对Stockland股票给出了“卖出”评级。那年，华人熟知的澳洲大开发商美利通（Meriton）的老板Harry Triguboff称将停止买地，并会卖出手中已经囤的一些地块。2018年是澳洲地产进入低谷的一年，信贷需求收紧以及工党建议的负扣税和资本利得税政策的变化，对开发商们构成了潜在风险。房产拍卖市场下滑严重，清盘率下降到50％以下。Domain首席分析师Nicola Powell甚至认为，悉尼最终拍卖清盘率或低于40%，并且年内不会有任何改善。（2018年澳洲地产陷入下降通道 - 图片来源:摩根斯坦利）看看今年悉尼刚刚创下的91%的清盘率，各位有何感想呢？相信绝大部分人已经忘记了2018年曾经发生了什么。2021年想起那些往事，是多么痛的领悟啊。（2018的低潮到2021年澳洲主要城市的房价增长速度）历史有时就是一场玩笑，或许多年后，回头看2021年，你也会觉得是另一场玩笑而已。冷风中冷思考，还想起了曾经的中国市场。彼时，中国就是“瓜分”澳洲房产的根据地。以北上广深为首的一线城市，几乎每周都在举办各种大中小型澳大利亚房产展会。国内客户抢购澳大利亚房产浪潮一波高过一波，来自中国的神秘客户购入顶级豪宅等新闻不绝而耳。那些年历史可以明鉴， 澳洲地产忽明忽暗的那些过去时。澳洲最惨的一次地产下跌还是在1929 年前后， 全球经济大萧条影响了整个澳洲地产。金融市场的崩溃导致了市场长期低迷，一直到1950 年，长达 20多年的时间里，澳洲都处于地产恐怖的压抑期。即使到1970年代，没有太多的移民，以农业为基础的经济发展节奏，很难带动房地产市场的蓬勃发展。以下这张是珍贵的澳洲地产历史图表，1970是澳洲地产里程碑的开始。但 ，自从澳洲打开国门，欢迎外来移民， 房地产的历史翻开了新的篇章。自1989年以来，包括美国、英国、新西兰、加拿大、欧洲、日本等发达国家甚至中国的房地产市场，先后经历了房地产泡沫的破裂，均经历了大幅下跌的惨痛经历。但，澳洲是个例外，即使 2009 年全球金融危机及 2011 年爆发的欧美金融债务危机，澳洲都平稳安全度过。沾沾自喜的人们以为 ，澳洲成功躲过危机归功于政府对房地产市场的保护政策及对金融系统的有效调控。自1998年以来，全澳的房屋中位价增长了4倍还多，远远高于股市的2倍回报。墨尔本房价涨幅是全澳最快，以每年 8％的速度增长。过去20多年中，墨尔本房价有7年的年涨幅收益率超过 10％。20多年前，澳洲的房屋价值中位数仅为 11万澳币。1993年的数据：98％的房屋销售价格低于40万澳币，仅有 0.2％的房屋销售超过100 万澳币。早有澳洲经济学家预计，如按照澳洲的房价保持现在的增长幅度，那么在 2043 年，房屋中位数将接近 300 万澳币大关，单元房中位数达到 210 万澳币。届时，墨尔本与悉尼的中位数房屋价值将在 600 万澳币左右，两地单元房也将达到近300万澳币。下图是ABS在2016年对澳洲到2066年的房价预测，1000万都不是梦啊。看看这个估值，悉尼Killara 为代表的某些区肯定笑了，不需要到遥远的20年后，我们“不一样”。大量移民的到来，也改变了澳洲投资房的理念。投资房的占比，从90年代初的20%增长到现在近的 60%，越来越多的人从房产投资中获益。澳洲政府是这场地产直线上升的最大收益者。税收激励措施（如负扣税、资本折旧抵税）的影响，住房市场“投机”的优势超越了其他资产类别。几十年的数据已经显示，澳洲股票的波动性和不确定性，保守资产类别，如现金和债券的低回报率，令到澳洲地产是最优级别的投资。结语当住宅变成投资的“筹码”， 住房会怎样？澳洲的买家只能选择更方便可负担性的价格下，购买单元房或者面积更小的独立屋。未来，位置优越的可开发土地变得越来越稀缺，主要工作区和交通要道将出现更高的密度的住宅区。悉尼与墨尔本的独立屋将更稀缺。百年不遇的澳洲暴风雨中，已经见证了独立屋价格的狂飙，这其中有多少自住需求呢？恐怕不多， 囤积稀缺是资本的本性， 拆了再建更高密度的单元房是资本的逐利。这场圈地运动何时冷却？我只能预测到：即使冷却，澳洲地产还会再次狂飙。
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