投资银行瑞银(UBS)表示，随着投资者大举进入这一繁荣的市场，房价今年可能飙升15%，而澳大利亚审慎监管局(APRA)在11月之前不太可能出手干预这一波“上涨-崩盘”的涨势。
CoreLogic周四发布的最新住房数据显示，在超低利率将持续一段时间的预期下，全国房价正以30年来最快的速度上涨。
根据CoreLogic的月度房地产价格指数，3月份全国房价上涨2.8%，这是自1988年10月房价上涨3.2%以来的最快增速。
信贷可得性、借贷意愿、住房短缺，以及包括“害怕错失机会”(FOMO)在内的情绪，这些因素综合在一起，将房价推升至历史新高，目前市场正密切关注APRA的下一步举措。
“对未来低利率的预期给了市场另一个助力。人们认为，在未来三到五年，低利率将继续保持，因此他们借更多钱的意愿大幅增加，”瑞银澳大利亚首席经济学家塔勒努(George Tharenou)说。“他们没有考虑到，当政策最终正常化时，加息所带来的长期影响。”
澳储行(RBA)曾多次表示，在2024年之前不会加息，这为借款者进入这个充满活力的市场提供了一定程度的确定性。
“这不是永久性的。在某一时刻，这些固定利率将到期，还款压力加大，”塔勒努表示。“但是人们只是着眼于短期，也就是对房价持续上涨的预期。这助长了人们现在借更多钱来支付持续走高价格的意愿。”
虽然首置业者和自住业主在上涨周期的早期占主导地位，但投资者突然开始涌入。他预计，这一细分市场将再次成为房地产繁荣的关键部分。
塔勒努称，“租赁需求的基本面尚未实质性复苏，但近几个月投资者正大量重返市场。”
“这种方向性的变化是新的开篇，这就是为什么我认为我们将在未来看到房价持续走强。”
近几个月来，瑞银一直预测今年房价将上涨10%，但塔勒努现在看到了上行风险，预计涨幅将达到15%。
他表示，尽管房价打破纪录——悉尼房价在本季度飙升6.7%，创历史新高——但政策制定者不愿过早采取行动，担心会惊动脆弱的复苏进程，即使银行增加了对高风险借款人的贷款。
塔勒努表示，“住房和贷款领域将再呈现6个月的强势，高风险贷款类别将进一步增加。”
“当我们到达‘JobKeeper悬崖’的另一边时，失业率将再次开始下降，经济也将持续复苏。在这个时候，政策制定者才会考虑宏观审慎收紧政策。”
他预计，APRA将等到10月或11月才会采取行动。
本周，审慎监管机构拒绝了要求其采取行动减缓繁荣市场的呼声。该机构主席拜尔斯(Wayne Byres)表示，“解决房价问题”或“解决人们的负担能力问题”不是该机构的职责。
与此同时，他说，监管机构正密切关注任何表明银行放贷风险更高的动向。目前放贷规模的恶化并不明显。
但塔勒努指出，最新的贷款数据显示，高风险类别的贷款大幅增加。
“要对贷款标准进行评估，你需要看一看贷款总量。在9个月内上涨了70%，这说明需求和信贷的可获得性都有了显著增长。
“你再看看这些贷款的构成：高风险贷款大幅增加，比如更高的债务收入比和高贷款价值比贷款。”
随着联邦政府采取行动废除负责任的贷款义务，另一个上升周期开始了。塔雷努警告称，这将进一步推高市场，而且“不会有任何帮助”。
“目前对房地产市场的进一步政策支持没有必要，它现在不需要更多的刺激，”他表示。
如果监管机构进行干预，市场开始降温，明年这种情况可能会改变。
瑞银(UBS)预计，随着APRA的介入以及住房供应满足需求，2022年的住房活动和价格增长将会放缓很多。尽管有可能出现调整，但塔勒努认为，来自海外的移民会让这样的房价着陆变得更加顺利。
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