房价正以十年来最快的速度上涨。图:Fairfax Media
随着各国央行将利率降至历史新低，发达经济体的房价正以10多年来最快的速度上涨。
澳大利亚房地产市场正全面兴旺，每个周末都传出有关房地产疯狂拍卖的新消息。由于不顾一切的竞标者争相在市场上购入物业，房价大幅飙升，远超底价。
更重要的是，没有迹象显示最近的房价飙升会很快消退。大部份经济学家预计，未来几年，全国房价将继续上涨，总涨幅将达到20%左右。
但这不仅仅是澳大利亚的情况。世界各地的房价都在急剧攀升，许多市场的房价都创下了至少10年来的最高涨幅。
在澳大利亚，房价正以1980年代末以来最快的速度上涨。但我们的市场却被新西兰超越了。在截至今年2月的一年里，新西兰房价飙升了21.5%。
当然，由于世界各主要央行已将关键利率下调至接近零的水平，并加大了债券购买计划，以舒缓疫情对经济的打击，全球房价上涨并不令人意外。
正如澳央行行长Philip Lowe一直指出，低利率推高资产价格，包括房价。
更重要的是，世界各地的银行体系比全球金融危机之后的状况要好得多，这意味着金融机构有足够的资本储备来增加对家庭的贷款。
相比之下，金融危机让许多银行蒙受了巨额损失，削弱了它们发放房贷的能力。
在美国投资银行雷曼兄弟倒闭后的10年里，全球所有发达经济体的实际房价(经通胀调整后)仅上涨了1%。
只有少数发达经济体例外，包括澳大利亚、瑞典和加拿大，这些国家的银行体系在金融危机中相对未受影响。
在金融危机爆发10年后，澳大利亚、加拿大和瑞典的实际房价分别上涨了25%、41%和55%。
不过，这一次，大多数发达经济体似乎将出现房价飙升的情况。
通常被称为中央银行的央行的国际清算银行(BIS)在上个月发布的一份报告中指出, “在2020年第三季度，全球实际房价上升2.5%，这段时间受到疫情的持续影响，而各地政府均推出大型财政和货币刺激措施。”
BIS表示，这“主要是由于发达经济体住宅价格出现强劲且相对大面积的上升，平均涨幅为4.4%，这是自2016年以来最快的按年涨幅”。
相比之下，新兴市场的住宅价格涨幅要低得多，按年涨幅仅为0.9%。
BIS指出, 自疫情在2020年开始，住宅价格上涨速度在发达经济体似乎加快，按年增长率在2020年第三季度上升到4.4%, 相比之下, 一年前的涨幅不到2%。
BIS的报告称:“加拿大(9%)、欧元区和美国(均为5%)的实际价格大幅上涨。”
“澳大利亚(4%)和英国(2%)的增长较为温和，日本保持稳定。”
BIS指出，“在欧元区，由于几个主要成员国的强劲增长(德国上升8%，荷兰和葡萄牙7%，法国5%)，房价升幅达到了2005年以来的最高水平。”
澳央行正密切关注是否有迹象超低贷款利率正助长由债务推动的房地产投机周期。
当然，在短期内，央行倾向于欢迎房价上涨对经济活动的提振，因为很多人可以利用较低的借贷成本建造新房子或翻新现有住房。
此外，房价上涨也有重要的心理影响。人们对自己的财务状况更有信心，从而鼓励他们更放心地消费。
但当升幅到了某个水平，各国央行和监管机构会开始担心，飙升的房价可能会开始损害金融稳定。
这是因为不断上涨的房价总是伴随着家庭债务的急剧增加。
风险在于，不断上涨的房价会推动家庭杠杆借贷的增加，而家庭杠杆又会推高房价，从而形成一个自我强化的循环。
随着房价上涨，借款人开始大胆地承担越来越高的债务水平。与此同时，银行也愿意向他们提供更多贷款，因为不断上涨的房地产市场提高了借款人抵押物业的价值。
澳央行行长Lowe指出:“我担心的是，资产价格不断上涨，将导致贷款标准恶化，更多人会到银行借贷大量的资金。”
他补充说:“这就是为什么我们认为必须确保贷款标准维持健全的原因。如果我们看到资产价格出现债务驱动的投机性繁荣，这将是一个大问题。”
目前，情况似乎不用太担心。在截至2021年1月的一年，房贷增速相对平稳，增幅为3.6%。5年前，房贷增幅更高，达7.3%。
此外，尽管各大银行正为房贷市场份额展开激烈的竞争，但Hayne皇家委员会的调查仍让它们犹有余悸，所以不会大幅放宽贷款标准。
尽管如此，澳大利亚金融监管机构仍将会收紧宏观审慎监管，以免飙升的房价引发住房负担能力的政治担忧。
新西兰率先面对这个问题，迫使其央行考虑利率政策是否正在推动房价快速上涨。
新西兰政府现在要求央行 “在制定货币政策时考虑其对政府所提倡的可持续房价政策的影响”。
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