澳洲为什么澳大利亚房价仍在上涨?

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有时仅仅一个数字就足以解释一些令人费解的事情——尽管经济衰退、流行病和失业率不断恶化,澳大利亚房地产价格仍在持续上涨。

这一由AMP Capital提供的数据显示,家庭收入中用于支付债务利息的比例已降至35年来的最低水平。

这是一个非常大的问题,因为尽管大流行病造成了经济困难,它实际上还是会直接把数百亿美元的额外资金投入到家庭的底线上。

贷款从来没有这么便宜过  

数据显示,截至去年12月底,澳大利亚家庭的购房兴趣已降至可支配收入的5.5%左右。

尽管债券市场的崩溃推高了长期债券收益率,但用于支付家庭利息的可支配收入水平可能会继续下降,因为从高利率贷款转投低固定贷款的再融资潮继续加速。

考虑到用于偿债的可支配收入占比为5.5%,2019年年中这一数字接近9%,2008年则超过13%。

大幅下降的官方利率带来的是贷款偿还额的大幅削减

去年11月,随着官方利率跌至0.1%,用于偿还贷款的现金数量下降,这并不是什么天大的秘密——而其影响是低利率贷款的热潮,尤其是固定贷款。

央行在确保客户获得低固定利率方面也发挥了重要作用,为银行提供约2,000亿美元的三年期贷款,利率仅为0.25%,之后仅为0.1%。

银行一直在拼命争取这些固定贷款,为什么不呢?即使在目前的利率很低的情况下——有些甚至不到2%——它们仍然能赚取可观的利润并获得市场份额。

每个季度每个家庭都有90亿美元的额外支出  

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver估计,利息支出占可支配收入的比例下降,使美国家庭每季比两年前多投入约90亿美元。

这不仅支撑了消费者信心和支出,也有助于解释为什么家庭能够将储蓄率提高到20%左右,同时也能够通过直接或将资金存入抵消账户来偿还债务。

冲入抵消账户的钱  

Reserve Bank 说,去年3月至12月间,约有400亿美元(占所有可支配收入的4%)进入了抵押贷款抵消和重提款账户。

Reserve Bank 在2月份的货币政策声明中表示:“还款的增加可能反映了以下因素的综合作用:支出机会减少,抵押贷款持有人为预防原因而储蓄,一些借款人将提前发放的退休金和财政款项存入这些账户。”

家庭贷款的适用性总是会变得更糟  

这些数据可能还会让那些眼下正狂吞债务的活跃借贷者稍作停顿,并有助于解释为什么有这么多人在加大储蓄并偿还债务。

在澳大利亚的历史上,曾有过一些因债务导致的非常艰难的时期,比如上世纪80年代末,当官方利率飙升至18%时,家庭利息支付攀升至可支配收入的10%左右。

2008年,矿业繁荣推高了利率,达到了13.3%的峰值。

然而,当你想象每个季度都有额外的90亿美元可供家庭使用时,澳大利亚房地产价格看似无休无止的上涨就更合乎逻辑了,因为至少有一部分改善的贷款能力会被买房时更高的价格所吞噬。

与长期债券价格飙升,贷款可服务性的完整历史显示一系列的波峰和波谷,有一件事是肯定的,那就是这美好的时光永远不会持续太长时间,以及当前缓解支付贷款的总有一天会取代一个更加强硬的时间。


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