由于冠状病毒（COVID-19），《2018年住宅租赁修正法》的开始日期被推迟至3月29日开始正式实施。改革后的法规加大了对租客的保护，给予租客更多的权利。
此次改革包括有关以下方面：
禁止房东驱逐租客；
禁止增加租金；
对租客义务的变更（与COVID-19相关）；
对家庭暴力受害者-幸存者的新保护；
为租户和房东制定新的争议解决程序等。
维多利亚消费者事务署(Consumer Affairs Victoria)将监督新法律的实施，包括进一步协商制定法规和准则。我们今天就来列举几个改革中与租客相关的重要方面：
第一部分-租赁开始
1.Fixed price advertisements and offers, and ban on inviting rental bids
房东需要固定租金价格，并禁止邀请申请人投标竞价
在投放租赁广告时，房东和房地产经纪人必须给出一个固定价格。新法案禁止房东邀请潜在承租人进行租金投标或以高于广告价格的租金竞价。
2.Maximum bond amount and rent in advance
押金金额和预付租金限额
只有在房东达到的租金成本门槛（rental cost threshold）的情况下，房东才可以收取超过一个月的租金的押金或预付租金。收取的金额会根据通货膨胀变化等考虑因素随之增加。
3. Pre-contractual disclosure 签约前信息公开
在签订租约前，房东必须向租客公开该物业是否已经在上市销售或者是房东正在居住，房东是否为物业的所有人，以及物业是否使用电力嵌入式网络等方面的信息。
第二部分–租约进行中
4.Pets in rental properties
在租赁房屋饲养宠物
在征得房东书面同意后，租客可以在出租屋内饲养宠物。房东如有合理理由拒绝该提议，可以向维州民事及行政仲裁庭（VCAT）申请拒绝许可。
5.Changes to rules around rent increases
租金增加规则的改变
新法案规定，车屋公园，活动房屋和分租房的房东每12个月只能提出一次增加租金的要求。如果您签订的是定期合同，租金怎加必须要符合租约的约定。
6.Fixed-termrent increases
增加定期租金
对于定期租约期间的租金增加，必须符合在协议中规定增加金额或计算方法，并且必须使用此金额或计算方法。
7.Rental provider to charge reasonable assignment fees
房东可收取的合理转让费
如果现有租客将租约转让给新租客，房东仅能够收取由租约转让而产生的合理费用。
8.Excessive utility bills
过高的水电费
如果租客收到由于隐性故障（如水管漏水）而产生的过高水电费，则房东必须支付超出租客正常使用范围的水电费用。
第三部分–解除租约
9.Flexible end date for fixed term agreements
定期租约的灵活解约
租客可随时发出解除定期协议的通知，结束日期可以是租约中指定的结束日期当天或之后的日期。这意味着租客可以比合同规定的结束日期多住一些时间。如果对此事有争议，可以向维州民事及行政仲裁庭（VCAT）申请调解。
10.New options for renters claiming their bond
租客申领押金的新选择
新法规定，如果房东以不合理的理由拒绝退还押金，租客可以不用通过房东的允许，直接向住宅租赁押金管理局（RTBA）申请返还全部或部分押金。
11.Compensation for lease break
毁约赔偿
在维州，如果租客想要提前结束租约，房东可以要求租客支付赔偿。但如果租客结束租约的原因是由于不可预见的变化而遭受到严重困难时，维州民事及行政仲裁庭（VCAT）可以根据实际情况免除该项赔偿。
12.14-day notice of intention to vacate without lease break fees
租客发出14天退租意向通知而无须支付毁约赔偿的情形
在以下情况下，租客可以提前14天发出退租意向通知而无需赔偿房东的损失：
需要特殊或个人护理；
已收到退租通知；
需要临时危机住宿；
或已被分配社会福利住房。
第四部分- 家暴或个人暴力相关
13.VCAT to decide on terminations of rental agreements in family violence situation 维州民事及行政仲裁庭因家庭暴力原因终止租约
维州民事及行政仲裁庭可以在家庭或个人暴力的情况下，判决终止租约。仲裁庭也可以判决终止现有租约，并建立不包括暴力施暴者在内的新租约，即在新租约的租客中排除家暴或者个人暴力的施暴者。
结束语
维州房屋租赁法共有132项改革，限于篇幅，这里仅挑拣了部分关键改动与大家分享。此次租赁法律的修改，使一些以往在房屋出租市场上出现的不合理问题，例如租金竞价、歧视问题、房东信息公开等得到了修正。一些以往在租赁过程中经常发生的争议，例如宠物饲养问题、家暴问题、退租和毁约问题也有了相应的规定。此次改革更是修订了租约范本，新租约范本更为现代化。租赁法律的修改，旨在增加对于租客的保护，并在保护租客与租赁管理之间取得平衡，相信有了更加明确的法律条款规定，可以减少不必要的租赁纠纷，使得租赁市场更加规范和有序。如果您有任何关于房屋纠纷的问题，请与我们联系。
Hiways lawyers CBD办公室
（本文由客户提供）
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