我从2009年底进入贷款行业，如今已经十多个年头。
其实这点阅历在很多前辈面前不值得一提，但是见识到的变化也着实不少。
从金融危机后的2009年澳洲地产动荡，2010-2012年利率与汇率7.0时代，到2012-2014年政府的购房政策与连续降息后的房市回暖，再到2015-2016年房市疯狂。
后来2016-2019 年间，澳洲限贷政策与房价回落，如今又遇2020年的全球新冠疫情“黑天鹅”事件。
这么想来，也算是完整的经历一轮为期10年的澳洲房地产生态圈周期变化。
回想这些年过往的人和事，心里也是感概万千。
其实在信贷圈子里有这样一个共识，无论你是banker或者是Broker，只要有5年以上的贷款从业经验，这些人在地产见识方面不输于任何的地产中介。
因为从事信贷工作的，天天在处理各类购房贷款申请。
无论别墅，公寓，建房，还是翻修，加盖，小开发，阅读过来自各个区域各种房型的房屋估价报告，服务的客户从单身到结婚生子，孩子上学，事业成功或失败，也算是阅人无数。
但是我们真的很少去和客户深入的讨论房产。
这次就破回例，用一个贷款经纪的视角，和读者一起说说我眼中的地产与贷款在这10年间的所见所得。
房产篇
近两年里我曾经回访过许多客户，其中有至少有60%，都表达过一些购买时或购买后后悔的想法。
这里面包含了许多地产业内朋友，
原因很简单，就是把买房研究的像经济学似的。
其实买房就是买个单独属性的产品而已，微观因素更为重要。
01
“买”与“卖”点的把握
为什么很多客户在一些好区购买的房产，多年之后依旧觉得涨幅缓慢？为什么有些名区的新房，在成交时候依旧估价不到位？
宏观的房产周期我不在这里做详细的讨论，说简单些就是买贵了，卖赔了。
“买卖本身就是博弈，最合适的状态就是均衡，但是双方都在试图打破这种均衡。”
例如：这是一套位于悉尼西南区Padstow的一套别墅，这套房子在2019年11月份以127万澳币售出。
我们再来看看这套房子的交易记录：
2018年9月也就是一年半前，这套房子以75万澳币成交，这也就意味着对于此套房产在1年之内涨幅52万澳币。
对于在2018年卖这套房子的业主，也就意味着一年之内亏掉52万。
那对于以127万价位买入这位客人呢？未来要多长时间消化溢价部分？
一套房子对于不同的人竟然能发生这么多故事，这就是买点与卖点的魅力。
02
“供”与“需”之间的变化
价格是供需变化的产物，也是经济学里的核心原理。
曾经我也特别迷信大型规划，后来通过无数个真实案例才明白过来，规划只适用于中国，澳洲必须要服从供需定律。
在悉尼，墨尔本，布里斯班，一些大型高密度区域里查查房价的涨幅与租金的情况，答案自然就有了，这些都是血泪累积的结论。
03
“个性”的房产才能保值增值
无论是投资房还是自住房，有特点的房子才能保值增值。有很多客户跑到所谓的名区买了一套2房的公寓，钱也不少花，多年之后房价纹丝不动，百思不得其解。
究其原因，房型不符合区域。市场上经常有这样的说法，某某区的准豪宅是5房起步。所以区域对房型，土地面积都是有一定的录取门槛的，低于一定的数值就显得非常不伦不类。
同样很多区域如果没有相应的景观，相应的设计也就失去了最宝贵的增值机会。
04
个人的自住与投资需求
如果近期，你有结婚的打算，需要购置一套婚房；
你的家庭有要小孩的打算，需要更大的房子；
你的孩子再过几年就要面临读书的问题，需要学区房……
这就说明你有很强的自住需求。
这个时期一定要以“我”为主，控制好资源，集中火力去满足生活需要，千万别乱做投资，将自己的资金与借款能力给套住，影响今后的生活。
如果是投资需求，你只需关注投资收益率预期，查看目标区域，过去5年房价与租金的变化，计划大概的卖出时间，算好投入与产出比即可，千万不可将投资与自住混在一起。
以上四点都是根据这些年真实案例提炼而成，是从一名贷款经纪人的视角去看待这些年的房产变化。
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