澳洲2021澳洲房地产市场有望迎来“丰收年”

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2021澳洲房地产市场有望迎来“丰收年”

在经历了疯狂的一年之后，创纪录的低借贷成本和政府为刺激经济所做的努力，使澳大利亚房价可以在即将到来的2021年进一步上涨。此前，除墨尔本以外的每一个城市都以正增长收盘，弥补了新冠疫情引发的损失。澳大利亚经济在2020年末显示出强劲的复苏迹象，最新数据显示11月份零售额达到创纪录水平，第三季度经济增速好于预期，商业投资等关键指标的预期也有所增强。这让经济学家们相信，此前他们对未来一年的房价增长预测或将保持下去，甚至可能会超出预期。澳新银行资深经济学家费利西蒂·埃米特（Felicity Emmett）表示：“情况有些不同，或者说现在还需要更多确定因素来判断经济进入2021年的势头。如果有的话，我们预计明年房价或将增长近9％。”该言论与经济学家路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）的相似，他认为新冠疫情的进一步爆发（比如悉尼北部海滩群）可能会促使进一步财政措施，以刺激经济持续发展。克里斯托弗还预测，2021年首府城市房价的平均涨幅将达到9%。依赖资源产业的珀斯可能会看到最大的涨幅，未来12个月房价有望上涨12%。费利西蒂·埃米特表示：“此前珀斯的房价已经低到了一个较低水平，不过，珀斯的租赁市场要强大得多。在过去的三到四年中，我们没有看到空置率随后下降的趋势。因此，你可能会看到一个投资市场可能同样强大。”SQM Research预测，2021年珀斯的价格将上涨8％至12％。铁矿石价格的上涨将继续推动西澳的住宅市场。虽然珀斯的复兴可能会在2021年引领澳洲房市上涨，但新南威尔士州的首府城市悉尼将通过在市中心和外环住房市场来支撑房价，澳新银行预计2021年的涨幅将达到8.8%，而SQM研究公司则预测，在其基本情况下，悉尼涨幅将在7%至11%之间。2021年，公寓也将拖累墨尔本的整体市场，这些压力与从州际和海外移民到墨尔本的关系最为密切。尽管墨尔本房价已经超过了澳新银行预计的2020年房价将下跌1.7%的趋势，2021年将上涨7.8%，但其仍面临阻力。

墨尔本短期公寓运营商宣布破产 债欠100万澳元

墨尔本中央商务区拥有160套豪华服务式公寓的运营商因商务旅行以及在线预订网站Airbnb崩溃导致大量租赁市场遭到重创。Apartments of Melbourne专门提供短期住宿，旗下雇佣了52人，现将由Cor Cordis合伙人萨姆·卡索（Sam Kaso）清算。该公司每年的营业额超过1000万澳元，其中包括分布在城市中的高档房地产，分布在墨尔本中央，弗林德斯街555号和柯林斯街568号的三栋建筑中。去年，在新冠对旅游市场造成最后一击之前，丛林大火对服务式公寓行业造成重创。据董事尼尔·德文波特（Neil Devonport）称，现在Apartments of Melbourne旗下的三个公司实体已被汇总，欠债权人约100万澳元。德文波特先生表示，大部分钱都欠了ATO和Booking.com等更大的债权人。Apartments of Melbourne始于2015年，后来新增了三座建筑中增长到160套公寓。在2019年的丛林大火之前，该公司一直在增长，并打算出售，但在今年3月至6月期间，由于维州的第一波疫情限制，Apartments of Melbourne 80%的预订被取消。7月到9月，由于维多利亚州陷入了第二波疫情，导致了Apartments of Melbourne所有预订被取消。与一些短期住宿公寓的经营者不同，Apartments of Melbourne没有收到为维多利亚州的检疫或医疗计划提供住房的合同。在悉尼、墨尔本、阿德莱德和格拉德斯通经营Quest酒店的CEM集团已经或计划关闭5家酒店，而数千家Airbnb已涌入租赁市场，导致租金暴跌。德文波特先生表示，过去六个月来墨尔本市场有近25,000个租赁物业上市，其中一半以上是短期公寓。

澳洲本地旅游热兴起，但许多热门区域存“重大风险”，使得资本望而却步

位于南澳的袋鼠岛（Kangaroo Island）上，一场悄无声息的资本追逐正在上演。Baillie Lodges的创始人James和Hayley Baillie现已与位于美国科罗拉多州的KSL Capital Partners建立了合作伙伴关系，他们打算在该岛的西南海岸重建一座共有21套豪华套房的别墅式酒店（耗资4,500万澳元）。一年前，该地区大部分房屋都被大火烧毁。但目前，这个偏远岛屿的经济正在强劲反弹，正在开始建造的就至少有三个豪华精品度假村。但目前，最大的问题不是重建，而是保险。由于季节性气候以及气候变化等因素，大火成了“常客”。在澳大利亚偏远地区拥有这样的资产，未来获得保险可保成为了问题的关键。而这正是澳大利亚政府真正需要考虑的问题，因为如果人们喜欢某一旅游目的地，那么资本往往会蜂拥而至。但旅游行业无法获得保险，却又使得融资难以进行。该地区行业从业者表示，以前该地区的保险费是每年几十万澳元，但现在能否承保都成了问题。不仅仅是袋鼠岛，在昆州，许多旅游热门区域也因为丛林大火频发和飓风频发而无法承保。例如Baillie Lodges此前就因为无法承保（飓风因素）而放弃购买北昆州旅游资产，就算可以承保，该地区每年的保险费也非常高，往往超过250万澳元。尽管如此，Baillie先生还是对袋鼠岛的建设充满希望，该建筑由建筑师Max Pritchard重新设计，将于明年第二季度开始，到2022年底完工。袋鼠岛上正在进行的其他旅游业发展项目还包括American River附近的悬崖高尔夫球场（其中将包括四个豪华套房）等。

养老金入场，巨头加码，非银贷款行业恐成下一个行业风口

拥有大量养老金基金支持的澳洲非银行公司贷款巨头 - Metric Credit Partners表示，在动荡的一年中，向商业地产项目提供私人贷款已成为一种行之有效的替代资产类别，并且该公司正加码未来几个月的市场长效增长。Metrics向澳洲主要公司提供贷款，以支持收购、营运、扩展和购买资产等行为，以帮助客户完成基础设施项目或商业物业投资、收购或开发。传统上，这类的贷款是由大型银行提供的，但Metrics等非银放贷商正逐步填补市场的空白。现在，它从养老基金获得并借给企业的资金超过40亿澳元。它后面的养老金支持者就包括Statewide Super SA，Tasplan Super和Catholic Super。今年6月，按照的工业养老基金为基础设施项目拨款近200亿澳元，作为推动按照经济复苏的计划的一部分。他们目前已拥有超过800亿按元的基础设施和房地产资产。亿万富翁包装业巨头安东尼·普拉特（Anthony Pratt）之前曾强调，养老基金有机会通过向澳洲企业提供贷款而不仅仅是投资于股票来产生更稳定的回报。此前，前总理保罗·基廷（Paul Keating）还呼吁养老基金和银行共同向中小企业贷款，以建立规模可观的公司债券市场，并为退休人员提供替代投资产品选项。Metrics的执行合伙人安德鲁·洛克哈特（Andrew Lockhart）表示，该公司正在与更多的养老基金进行讨论，以向企业提供贷款，特别是考虑到最近股市的强劲表现已经减少了他们对流动性的需求。他强调，从更广泛的意义上说，寻求替代收益来源的投资者已经意识到，投资于直接向澳洲公司提供贷款的贷款商是产生稳健、长期的替代收益重要来源。目前，Metrics的投资组合中有35％至40％专注于商业房地产市场，资产大多位于悉尼和墨尔本。与此同时，Metrics积极管理其投资组合中的潜在下行风险以及疫情期间发生的贷款重组、违约或资本损失的可能性。Metrics披露，当下在150个借款人中，大约有20个借款人对贷款条款进行修改或变更。

日本开发商完成悉尼市中心乔治街A级办公大楼

日本房地产公司Daibiru公司在悉尼CBD的A级办公大楼已经完工。2018年，Daibiru以2.4亿澳元的价格从John Holland手中收购了位于乔治街275号的630平方米的地块，然后任命TH Real Estate为该项目的投资和开发经理。这座面积达7300平方米的建筑由mArchitectus设计，有14层办公楼层，3层以上是零售和地下一站式设施。它提供了500平方米的无柱平面图，一个天空露台，夹层，并获得了5星绿色星设计和建筑评级，并瞄准了5星NABERS能源评级。在东京上市的Daibiru公司在日本拥有一个强大的24栋建筑网络，涵盖东京和大阪的写字楼、酒店大楼和零售综合体。这家总部位于大阪的开发商于2012年首次向海外扩张，在胡志明市购买了一幢办公楼，此后又在那里进行了收购。如今，该公司正着眼于澳大利亚而非美国和英国的更多商业机会。

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