澳洲恕我直言：澳大利亚房价转势太快，首次置业者

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前 言

就如疫情来的太过突然，澳大利亚住房市场的走势也超出了很多人的意料。

从最开始预测房价下跌32%到改口房价上涨5%，澳大利亚最大银行只花了不到半年的时间。

澳大利亚房产研究机构CoreLogic数据显示，目前整体房价较3月低点仅下跌0.7%，按照目前的涨幅，明年2月份有望创新高。

一方面，一些准购房者有些懊恼，后悔没能在年初房价疲软时及时下手。另一方面，悉尼和墨尔本内城区公寓空置率陡增。

1、住房市场风向转变太快

疫情爆发之初，大规模失业、移民陷入停滞，即便是相对保守的分析师也在预期房价会下跌20%。

今年5月份，澳大利亚最大银行，澳大利亚联邦银行（CBA）更是预期房价会暴跌32%。

然而，事实证明，房价的下跌不仅短暂，而且相对温和。

今年11月份，全澳整体住房价格连续第二个月录得上涨，涨幅为0.8％。如果维持目前的增长水平，全澳住房价格将在明年2月份创下新高。

在上月的“银行和财富峰会”上，澳大利亚联邦银行（CBA）首席执行官马特·科明（Matt Comyn）直言：“房地产市场不再是一个风险。”

在低利率、大规模刺激举措、以及疫情处理得当等利好因素的推动下，科明认为，澳大利亚2021年整体房价将上涨5%。

同样，澳新银行（ANZ）预期明年房价有望出现强劲上涨，整体房价涨幅接近9%。

看涨房价的不只有四大银行，还有很多研究机构。

根据研究机构SQM Research本月发布的最新房价建模数据，如果澳大利亚境内新冠疫情得到控制，2021年房价预计上涨最高9%。

SQMResearch董事总经理路易斯?克里斯托弗（Louis Christopher）表示，鉴于《负责任贷款法》拟议变更、以及消费者信心的回升，住宅价格将在明年内上涨5％至9％。

在最新的报告中，克里斯托弗指出，随着大宗商品价格的上涨和采矿项目的投资，珀斯明年的房价涨幅预计介于8%-12%。受益于印花税改革，悉尼房价预期上涨7%-11%。

相比之下，受封锁延长的影响，墨尔本的房价涨幅预计相对温和，介于2%-6%区间。

上述预测的基本假设包括利率持续维持在0.1%的水平，新冠疫情因疫苗研发进展而受到控制、JobKeeper在明年3月到期后延期。

截至目前，布里斯班、阿德莱德、霍巴特和堪培拉的房价已经创历史新高，而珀斯目前的房价回升至2006年的水平，达尔文的房价则达到了2007年的水平。

墨尔本目前的房价比近期峰值低5％，如果维持目前的增长轨迹保持不变，则只需八个月的时间就能创新高，而悉尼则只需11个月就能超越2017年7月的峰值。

对于有房一族的人而言，房价上涨是好事。

但是，对于还没来得及买房的人群而言，尤其是35岁以来的人群，原本房价持续下跌的预期曾带给他们一丝希望，即只要能够继续工作，就能买得起属于自己的一套房屋。

然而，住房市场随后的走势让很多准买家开始后悔没能在房价低迷时及时下手。

同时，虽然整体房价录得上涨，但是细分来看，部分内城的公寓市场的跌势远未结束。

2、独栋屋市场迅速升温

今年11月份，所有首府城市独栋屋价格多年来首次同步录得上涨。

澳大利亚房地产研究机构CoreLogic提供的房价数据显示，堪培拉和霍巴特领涨，11月房价分别上涨1.9％和1.4％。阿德莱德、珀斯、墨尔本、布里斯班和悉尼的房价则分别上涨了1.3％、1.1％、0.7％、0.6％和0.4％。

除首府城市外，绝大部分非首府地区的房价也是延续涨势，尤其是不少居家办公的人们意识到自己并不需要在市区买房。

同时，住房信贷供应的增长、各种住房补贴举措（例如联邦政府的Homebuilder计划）的推出时机也可谓“刚刚好”。

值得一提的是，澳大利亚联邦政府拟议对《负责任贷款法》进行改革，目的是进一步扩大房贷供应量。

根据澳大利亚统计局（ABS）上周发布的数据，今年10月份，自住房贷达到创纪录的227亿澳元，较去年同期增长超过30％。

在房价迅速升温这件事情上，我们并不孤单。我们的邻国，新西兰的独栋屋价格走势也是如火如荼。

在截至今年10月的一年中，新西兰独栋屋房价上涨了19.8％，引发了一场关于“经济适用房消失，住房危机出现”的热议。

CoreLogic提供的初步数据显示，截至12月5日一周，悉尼和墨尔本两地的拍卖清空率均超过了上年同期，分别达到80%和74%。

除拍卖市场外，场外市场住房买卖双方交投也非常活跃。

悉尼内西区和东郊的买家经纪人米歇尔·梅（Michelle May）表示，很多潜在的买家都在排队看房。

墨尔本的买家经纪人凯特（Cate Bakos）也表示，很多买家都在后悔今年年初房价低迷时没有及时下手。

值得一提的是，当周拍卖成交的房产中，很多房屋都是以高于底价成交。

以位于悉尼下北岸Lane Cove的一套三居室独栋屋为例，拍卖成交价为260万澳元，高出底价约47.5万澳元。

据悉尼高档住宅买家经纪人介绍，一些地位位置优越、四室两卫的独栋屋“往往一房难求”。

在墨尔本也是如此，位于墨尔本内城区Avoca大街一处三室三卫的独栋屋以超过700万澳元的价格成交，高于底价上限660万澳元。

3、公寓市场依旧脆弱

虽然澳大利亚整体房价所表现出来的弹性已经远远好于市场预期，但是，悉尼和墨尔本的高层公寓市场的表现依旧令人担忧。

CoreLogic提供的数据显示，今年11月份，悉尼独栋屋房价上涨了0.9％，而公寓价格却下跌了0.7％。

就墨尔本而言，近几个月公寓市场的走势相对较好，但是房地产业内专家指出，除非海外移民回升速度快于预期，不然复苏趋势很可能是短暂的。

CoreLogic的研究主管Time Lawless表示，在大多数首府城市，独立屋市场表现更强，这一点非常明显。

据其分析，投资活动低迷、某些地区的供应增加以及内城区租赁市场疲软都影响了公寓市场的表现。

另外，根据西太银行经济学家的预测，“悉尼和墨尔本的部分高层公寓市场看起来特别脆弱，有可能进一步下跌10％左右。”

研究机构SQM Research董事总经理Louis Christopher也预期，这些市场的价格在明年出现进一步下跌。

他说，内城区受海外移民停滞的影响最大。

根据澳大利亚智库Prosper Australia Research提供的水表数据显示，截至2019年的两年内，墨尔本空置住宅数量激增了13.3%。

在最新的报告中，Prosper指出，分别有69,004处住宅物业（占墨尔本1,669,151套住房总量的4.1％）每天用水量不足50升；多达24,042处（占总数的1.4％）住宅每天用水量为零升。

如果再加上空置的出租物业，墨尔本市住宅物业的总空置率升至4.7％。

在悉尼和墨尔本高层公寓市场，海外投资者（尤其是中国买家）占比相对其他地区更大。

4、年轻人买房更难

在过去的40年中，随着房价的加快上涨，年轻一代买房的梦想变得越来越遥远。

并且，这种趋势仍将继续。

澳大利亚联邦政府的一项研究显示，1980年年龄介于30至34岁之间的人中，近70％是有房一族。

如今，相同年龄组中只有约50％的人拥有住房。

而且，随着年龄的递增，当今一代人的住房自有率越来越不可能与前几代中的同龄人相匹配。

利率的持续下调、以及获得融资的便利性成为房价失控的主要驱动性因素。此外，一系列其他因素也起到了推波助澜的作用。

慷慨的投资者税收安排，尤其是负扣税，以及对持有超过一年的房产投资实施资本利得税（CGT）减免50％，都鼓励了住房投资。

更为糟糕的是，从政治的角度而言，改革此类税收安排无异于“自杀”。这一点在前工党党魁比尔·肖顿（Bill Shorten）试图改革而败选得到了很好的验证。

在这样的背景下，房产成为了财富的“风水岭”。

在联邦政府近期针对“退休收入的审查”中，房子再次成为划分标准，退休人士中有房的人很少陷入贫困。相反，大多数租房居住的无房退休人士则处于贫困当中。

这份审查报告还指出，即便将联邦租金援助计划（政府退休金领取者补贴）提高40％，租房居住的退休人士所面临的财务压力也只会因此减少1％。

值得一提的是，最近几个月，首次置业者似乎出现了爆发式增长。如下图所示，基本上没有投资者。本轮住房市场复苏几乎由自住型业主所带动。

这一点和2015年形成鲜明对比。

在当时，投资者占新增住房贷款的比例接近一半。现在，这一数字已经降至22%左右。

但是，如果借贷成本太过便宜，投资者会袖手旁观吗？

结语

一位机构投资人说道：“房子不是用来炒的，但却是用来防通货膨胀的。”

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