在今年“澳洲房产大全”公众号上的最后一篇“创富实战”专栏文章里，我希望跟大家分享一下整年下来，在我给读者们提供的咨询和辅导过程中，我所看到的房产投资者们常犯的错误。
在房产投资领域里获得成功的投资者，都有各自不同成功的方法和投资的侧重点。
而在投资创富路上遇到挫折，甚至由于投资失误而导致资金上的损失和时间上的浪费，理由往往有高度的相似性。
看到他人所走过的弯路，能帮助你提前避免它。
常见错误一：年轻人过早耗尽资本买房买车自用
年轻人刚刚毕业，开始工作，赚了些钱，开始谈恋爱，不久就会有想法，买房买车，结婚生育。这是大多数年轻人会走的路，无可厚非。
然而，如果把所有的存款和贷款额度都全部用于一套自己能承受范围内的最贵的房子，而且这套房子又没有人为增值的潜力，那么，一大笔资本就锁定在这套物业里了。
当他们搬到这套房子里居住的时候，为了买高档家具、电器和饰品，再给自己配辆豪车，不惜还使用分期付款的方式，先享用，后付款。
这样下来，回头发现自己存款不多了，贷款也耗尽了，才想到要投资和赚钱，但是前面一步棋走错了，后面修复就困难重重。
所有买下来的这些东西，只要是自己享用的，不产生收益的，它就成了你的负债。
正确的思路，应该是让你的资产产生收益，从而支付你的负债。
具体来说，就是先用宝贵的起始资本和有限的贷款额度，投资能产生远高于比市场平均水平收益的房产项目，开展人为增值策略。
产生收益后，再用获得的大块利润购买自己消费的物品，或者用投资组合所产生的正现金流供应支持自己的生活开销，而本金资本和贷款额度一定要留存好。
常见错误二：投资者以自杀和供养模式进行投资
有些房产投资者跨过了第一个坎，有办法在保证了自己的基本居住和生活开销的前提下，有足够的资金和贷款额度投资第二、三、四、五套或更多的房产，直到把自己的资源全部用尽。
具体表现为两种模式，一种是自杀模式，看好的房产买买买，看着自己掌上有现金总觉得不舒服，想办法全部花出去买房。
直到要么钱花光了，要么贷款额度用完了，看这两者那一个先到达尽头，然后就停止了。
我之所以称之为自杀模式，是因为这种投资思路是不可持续发展的，简单的买入和持有，甚至现金流是负的，这个房产投资游戏很快就结束了，玩不下去了。
第二种模式是供养模式，自杀模式的投资到了尽头，努力在房产投资以外增加收入，进入了供养模式。
为了有新的资金和贷款能力，投资者自己只好更努力地工作赚钱，投资规模越大，自己的压力也越大，因为自己深信，当自己的收入收到影响，整个房产投资组合就受到威胁。
正确的思路，应该是一笔原始资本进入了房产投资体系里后，这个体系就可以自给自足，资本可以循环使用，贷款能力不仅没有降低，而且还有办法让它持续增长。
投资者对于整个体系的设计和把控非常关键。
常见错误三：新移民带着中国思维模式投资澳洲房产
新移民，特别是带着资本和经验来到澳洲的有经济实力的新移民，往往有“资金压力”。
这个“资金压力”不是说钱不够，而是钱多并且以现金形式存在，希望尽快投资，从而产生压力。
这个投资需求被周边朋友获知后，马上会传到各种销售人员那里去。
投资者的需求和压力，很快就会被缓解。为了满足新移民的投资需求，供应方往往选择容易走的那条路，去应对客户。
什么路容易走，容易成交？那当然是用客户的已有知识和熟悉的语言，套用客户现有的价值评判体系，呈现出有利于成交的各种信息。
比如说：
□客户要求公司高大上，看上去稳妥，那么供应方就租用豪华办公场所；
□ 客户要求尽心尽力的体贴服务，于是供应方跟客户建立私人关系，帮助解决客户房产投资以外的其他问题；
□客户希望占便宜，于是供应方安排免费巴士，免费餐饮，免费讲座；
□客户自己在澳洲以外成功的投资经验所带来的自豪感、经验和评判标准，供应方统统了解，呈现的房产信息也一一满足客户对“好投资”的预期。
我只想说，好的投资往往不会免费自动送上门的。
如果一个投资机会不是基于你自己花钱花时间学来的房产投资知识而发现和作出判断的，不是你花钱请独立的（跟卖家没有关系的）专业人士帮你找的或者基于他们所给出的独立分析意见的。
那么，摆在你面前的机会，很可能是一个符合你认知里的“好投资”的各项标准的陷阱。
毕竟，澳洲本地的房产投资市场特征和房产投资游戏的玩法，跟澳洲以外的市场，真的有许多不一样。
有房产销售公司甚至找到我，希望我在“创富实战”专栏的读者群体里帮他们寻找高净值的对澳洲房产不太懂的新移民客户，对接资源，促成成交，他们希望我走一条容易的路，达到共赢。这些请求都被我一一拒绝。
顺着一个人的思路去成交，往往容易。逆着一个人的思路去引导到正确的道路上，虽然意义重大，但却是自讨苦吃。
而我，偏偏选择了一条难的路，当房产投资教练不容易，请大家珍惜。2020年很快就要结束了，及时总结和反思过去一年自己在房产投资领域里所做的事情，同时规划新的一年，是非常重要的事情。
无论你是还没有开始，或者刚刚开始房产投资的征程，还是已经投资房产多年，请对照我上面所讲的三个常见错误，从根本上和源头上，避免犯错，好好规划2021年的房产投资之路。
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